안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 계약은 무조건 1년 단위로 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.단기(3개월 또는 3개월~1년 미만)로 계약을 원하는 임대인이 있거나 1년 또는 2년을 계약기간으로 정한 방이 있다면 임대인과 협의를 해야 합니다. 단기로 계약하는 경우 월세가 아 비싸질 수 있습니다. 월세가 30만원이라면 40만원 이상으로 올라갈 수 있습니다. 임대인과 잘 협의해보시기 바랍니다.
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Q. 전세 갱신 거절 관리자에게 통보하는 경우 법적효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원칙은 소유자에게 통보해야하고 소유자가 선임한 관리자에게 통보하는 경우 법적효력이 미칩니다.등기부상 소유자가 동생, 관리인이 형이라면 두분 모두에게 계약갱신을 않는다고 통보하기 바랍니다. 관리인이 형이 바쁘거나 잊고 임차인의 계약종료 통보를 전해 주지 못 할 수도 있기때문입니다.
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Q. 가압류된 부동산 모르고 계약시 계약금 회수 가능 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가압류는 등기부에서 확인이 됩니다. 매매계약서를 작성할 시 등기부를 확인해서 등기무상 문제가 있는지 없는지 확인합니다. 가계약금이나 계약금 송금 전에 자세히 확인해야 합니다. 그리고 가압류가 있다면 매도인이 가압류 해제를 하는 조건으로 매매를 진행하는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산 경매와 공매의 차이점이 무엇인가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매는 크게 강제경매와 임의경매가 있죠. 부동산 경매와 공매는 경쟁적인 입찰의 방식을 취한다는 점에 있어서는 동일합니다. 경매와 공매 둘 다 서로 경쟁적으로 높은 입찰가를 적어내는 사람이 낙찰자가 되는 거죠. 따라서 아주 적은 금액의 차이로도 낙찰의 결과는 뒤바뀔 수 있습니다. 아쉽게도 적은 금액의 차이로 낙찰자가 결정되기 때문에 베테랑 전문가들의 해당 부동산에 대한 물건 해석과 이익을 따져서 입찰을 준비해야 합니다.공매라는 말에서 알 수 있듯이 공 매란 세금 등을 회수할 목적으로 사용되는 개념입니다. 부동산을 소유한 사람이 국세나 지방세를 체납하였을 경우 국가가 해당 부동산을 압류하여 공개 매각하는 것입니다. 해당 부동산을 공매로 처분할 때는 공정성, 신뢰성, 대중성을 특징으로 하여 모든 정보를 공개하고 매각 절차를 진행합니다. 우리나라에서 공매를 주관하는 기관은 한국자산관리공사(KAMCO) 일명, 캠코라고 합니다. 입찰 방식 차이 경매는 법원에서 현장 경매가 진행이 되는데요. 지정된 경매 입찰 기일에 관할 법원의 경매계에서 직접 매수인이 가서 입찰을 합니다. 반면에 공매는 온라인으로도 가능한데요. 즉, 현장에 직접 갈 필요가 없는 겁니다. 일반적으로 온비드 공매 방식을 취합니다. 한국자산공매 사이트나 각 은행 및 금고, 신탁회사, 기업의 홈페이지에서 인터넷에서 공매물건을 찾아보고 공매를 진행하시면 됩니다. 공매물건은 물건이 많지 않아서 자신에게 맞는 물건을 선택하기 까다로울 수 있습니다. 대신 공매에 관한 법리를 제대로 파악하고 있는 남다른 경매의 조력이 있다면 재테크 적으로 플러스가 될 요인이 많습니다.잔금 납부 차이 경매는 낙찰을 받은 후 매각 확정 이후 4주간의 잔금 납부 기한을 주는데요. 경매는 잔금이 완납되어야지만 소유권이 이전됩니다. 하지만 공매는 금액에 따라서 잔금 납부 기간이 다른데요. 짧게는 일주일, 길게는 8주간의 잔금 납부 기한을 부여합니다. 게다가 공매 물건의 소유 이전 시 잔금을 모두 납부하지 않아도 되기 때문에 미리 소유권을 이전 받은 후 잔금 지불을 할 있는 점에서 자금 운용의 효율적인 측면이 있습니다.입찰 보증금 차이 경매에서 입찰 보증금은 최저가의 10%, 재경매라면 20%인데요. 경매는 보증금을 봉투에 넣어 경매계에 제출하게 됩니다. 반면에 온비드 공매는 입찰가의 10%를 입찰 보증금으로 제출합니다. 공매는 온라인으로 가능하기 때문에 현금 납부와 함께 전자보증서 납부도 할 수 있습니다. 어떠한 방식으로 입찰 보증금을 제출하는지는 물건에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 시 저감률 차이 유찰이 되면 해당 물건의 가격이 저감되는데요. 저감률은 경매 물건이 최초 정해진 매각 날짜에 낙찰되지 않고 유찰이 되어 가격이 내려가는 비율을 의미합니다. 경매는 관할 법원에 따라서 20~30% 저감이 되고. 다음 입찰 기일은 보통 한 달 후로 잡히게 됩니다. 반면에 공매는 유찰이 되면 10%씩 저감이 됩니다. 다음 공매 입찰은 일주일 후에 진행되고 유찰 시 저감률은 최대 50% 한도에서 이루어어지게 됩니다. 만일 공매 유찰 시 저감률이 50%까지 되면 다시 검토를 하게 되고 공매는 중지됩니다.인도명령권 차이와 항고 차이경매는 낙찰 후 6개월 내에 인도를 명령할 수 있고 인도까지는 한 달 정도의 기간이 소요되는데요. 반면에 공매는 인도명령권이 없기 때문에 명도소송으로 진행해야 합니다. 경매는 이해관계인인 채권자나 채무자, 점유자 등이 이의를 제기하여 매각결정기일 후 7일 내에 즉시항고를 할 수 있습니다. 경매 낙찰 후 7일 이내에 매각불허가 신청을 할 수 있습니다. 하지만 공매는 항고가 불가능합니다. 매각불허가 신청은 말 그대로 매각을 할 수 없는 물건으로 표시를 하는 것이고 즉시항고는 매각결정을 번복한다고 보시면 됩니다.
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Q. 빌라 전세나 월세 계약후 층간 소음으로 인해 계약 혜지가 가능 한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차 계약서 작성시, 층간소음이 심할 경우 언제든 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있다는 특약사항이 기재되어 있다면 조건없이 임대차 계약 해지가 가능합니다. 만약 이러한 특약 사항이 없다면 층간소음으로 인해 정상적인 주거 생활이 불가능함을 법적으로 입증해야 하는데, 실제로 법적 싸움은 시간과 비용이 많이 소요되기 때문에 현실적인 방법으로 보기는 어렵습니다. 대신 임대인과의 원만한 대화를 통해 중간 지점에서 합의를 볼 수는 있습니다. 이 경우 보통 일반적인 중도 계약 해지와 마찬가지로 새 임차인과의 계약 전까지 거주하고 계약시 지불하는 중개보수를 임차인이 대신 지불하거나, 1~2개월치의 월세를 선납하고 바로 퇴거를 하는 등의 조건 등으로 합의를 할 수 있습니다.