안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 전세계약 끝나갈때쯤 집주인이 재계약 물어보면 이건 묵시적갱신 아닌거죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약이 갱신이 되려면 계약만료 6~2개월 전까지 통보를 해야 하고 이 기간이 지나서 통보를 했거나 받았다면 묵시적갱신이 됩니다. 계약갱신 시 이전 계약과 계약존이 동일하다면 갱신계약서를 따로 작성하지 않아도 됩니다. 전화 통보 시 녹음, 문자 통보로 계약갱신의 증거로 활용 할 수 있습니다. 그리고 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 되기 때문에 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 묵시적갱신 시 이전 계약과 동일한 조건으로 진행이 되므로 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.계약갱신 중 계약해지와 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약이 종료되므로 임대인은 보증금을 반환해야 하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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Q. 전세권 설정을 한 전세 계약자가 사망하면 누가 전세권 해지를 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권말소나 근저당권의 말소의 경우에는 어차피 말소할 것이므로 해지증서, 등기원인이 사망 후 발생하였다고 하여도 상속등기 없이 말소 할 수 있습니다. 기존 필요서류에 상속 증명서류를 추가하여 상속인이 전세권말소 등기를 할 수 있습니다.상속 증명 서류에는 피상속인(망자)와 상속인으로 나누어서 피상속인은 기본증명서, 가족관계증명서, 입양관계증명서(해당시), 친양자입양관계증명서(해당시), 혼인관계증명서, 제적등본, 말소자초본 등상속인은 기본증명서, 가족관계증명서, 주민등록초본 등이 필요합니다.
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Q. 반전세랑 월세랑 도대체 뭐가 틀린 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세와 월세 중간 형태로 경기불황이 계속되고 금리가 하락하면서 반전세가 생겨나기 시작했습니다.월세보다 보증금이 높아 전세의 약 절반 정도 되는 목돈을 보증금으로 책정하고 월세보다는 저렴한 금액을 월세로 지불하는 방식입니다. 전세로 거주하다가 집주인이 전월세전환율을 바탕으로 반전세를 요구하는 경우도 있습니다.반전세 계산법 협상을 할 때 이율을 1%로 보고 보증금을 올려주면 월세가 내려가는 식으로 계산을 할 수 있습니다.보증금이 1억원인 전세집이 반전세로 변경이 된다면 5천만원의 보증금에 월세 50만원으로 변경이 되기도 합니다.보증금이 부족한 경우에 반전세로 협상하기도 하며, 반대로 월세가 부담스러운 경우 보증금을 올려 월세 부담을 내리는 방법으로이용하기도 합니다. 보증금 월세 조정할 때 보증금을 내려 1천만원당 10만원으로 계산하여 조율을 하기도 하는데요.반전세 계산법은 보증금 1000만원당월세 10만원으로 계산하는 것이 일반적입니다.매달 임대비를 납부하는 방식으로 임대차 계약시 매월 언제 납부한다라고 명시가 되어있습니다. 계약서에 보증금,월세가 표기됩니다.보증금은 일반적으로 월세의 5~10배정도 입니다. 20만원 월세라면 보증금이 약 100만원~200만원으로 만약 월세를 납부를 하지 못할 경우 차감이 되기도 합니다. 요즘에는 단기임대라고 하여 6개월 이하의 집 계약도 존재하기도 합니다. 1~3개월 정도만 계약하 는 방식도 있습니다. 보통 월세는 1년 계약이 보통이며, 1년 이후 2년까지 자동연장으로 같은 조건으로 거주할 수 있습니다.2년 이후에는 재계약을 통해 다시 보증금이나 월세금을 조정할 수도 있습니다.
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Q. 임대인이 임대료 8프로를 올린다고 하는데 방어할방법 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법의 의해 신규 계약 후 최대 10년까지 계약갱신으로 영업을 하면 보호를 받을 수 있고, 1년 마다 계약갱신을 할 수 있습니다. 그래서 계약갱신 시(1년 마다) 임대료 인상을 할 수 있는데 임대료의 5%를 초과하여 인상 할 수 없습니다. 5%를 초과하여 지불 했다면 그 초과 분을 돌려 받을 수 있고, 특약사항에 5%를 초과하여 인상하는데 동의한다는 문구를 작성했다면 임차인에게 불리한 약정으로 강행규정이기 때문에 유효하지 않습니다.임대인의 임대료 인상 요청에 임차인이 반대하더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있습니다.(국토교통부의 입장) 아니면 예를 들어 이번에 5%(또는 4%)인상하고 다음 계약갱신시 3%(또는 4%) 인상하여 총 8%를 맞추는 것으로 협의를 보셔도 됩니다.
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Q. 집주인과 전세 계약시 기간을 제가 정할수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전제집을 보고 계약금을 보내기 전 임대인과 계약기간에 대해 협의를 하거나 계약서 작성 시 계약기간에 대해 협의를 하면 됩니다. 계약서 작성은 어느 한 쪽 의견을 위주로 작성하는 것이 아니고 당사자 간 협의 후 작성하는 것이기에 임대인과 원만하게 협의를 하기 바라겠습니다.