안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 전세집 알아볼때 해당집에 융자가 있으면 안되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약 할 주택에 해당주택에 융자(대출)가 있는 집을 많이 볼 수 있습니다. 전세계약 할 주택에 융자가 있으면 일반적으로 판단하는 방법이 있습니다. 대출(등기부 채권최고액)+전체보증금(본인보증금포함)이 주택매매시세의 80%를 초과하면 위험하다고 봅니다. 그리고 부동산경기가 안 좋을 경우 해당주택이 경매로 넘어간다면 유찰이 될 가능성이 높습니다. 유찰이 된다면 처음 경매가에서 30%하락이 되고 말소기준권리(압류, 가압류, 가등기, 저당, 근저당, 경매개시결정 등)보다 선순위 임차인이 아니라면 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있습니다.임차인의 보증금으로 해당 주택의 집주인이 대출을 상환하는 경우(주택의 등기부에 대출(근저당권)을 말소 시키는 조건) 전세계약시 특약사항에 그대로 작성해야 합니다. 근저당권을 말소시키지 않는다면 계약취소를 하고 임대인은 계약 및 중도금 잔금을 모두 반환한다라는 문구를 작성하는 것추후에 다툼이 없습니다.
부동산
Q. 전세 계약갱신권 청구해서 2년 살았습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 갱신 계약서에 새로운 계약인지 계약갱신인지에 대해 특약사항에 적는 것이 추후에 임대인과 임차인이 혼동이 생기지 않아 다툼이 없습니다.임차인은 1회에 한하여 계약갱신을 사용할 수 있습니다. 계약갱신 1회 사용 했다면 이후에 계약을 연장하고 싶을 경우 새로운 계약으로 체결해야 합니다. 계약 갱신 후 임차인이 계약기간 중 계약해지를 하고 싶을 경우 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인이 계약해지를 통보하고 임대인이 통보 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 계약갱신 시 새로운 계약으로 진행한다면 임차인은 이후 계약갱신을 1회 행사할 수 있습니다.
부동산
Q. 공인중개사 수수료는 어땋게 정해지는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항에 의해 중개보수가 법으로 정해져있습니다.그리고 중개보수는 법정상한선으로 법정 중개보수를 초과한 것이 적발되면 중개인은 처벌을 받습니다.그리고 중개보수에 대한 부가세는 별도이니 참고하시기 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 등 매매할 때, 보증금 승계 문의
네. 맞습니다. 매매가 1억. 임대차 보증금 2천만원일 경우 실제로는 8천만원을 매도인에게 송금하고 매매계약서 특약사항에 임대차 보증금 2천만원을 빼고 실제 송금액 8천만원 이라는 문구를 작성하면 됩니다.
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Q. 부동산 복비가 궁금합니다. 지금 있는 자취방을 빼려고 하는데요 ㅜㅜ
법정 중개보수를 드리면 됩니다.보증금 3천 월세 80만원 의 법정 중개보수는 (부동산이 일반과세자일 경우 부가세10%)(부동산이 간이과세자일 경우 부가세 4% 또는 없음)보증금 3천만원 월세 35만원의 법정 중개보수는 (부동산이 일반과세자일 경우 부가세 10%)(부동산이 간이과세자일 경우 부가세 4% 또는 없음)