안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 청약 받아서 전세 줄때 문의드려요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.LTV 개념을 찾아 보시길 바랍니다. 비규제지역의 경우 현재 LTV 70프로 입니다.이말의 뜻은 집 평가액이 5억이라면 3억5천까지는 DSR DTI (소득대비 부채율)을 고려했을 때 대출이 가능하다는 의미로소득이 나름 충분하고 부채가 미미하다면 전세 2억5천을 받더라도 후순위로 1억 수준의 주택담보대출은 받을 수 있다는 의미입니다. 다만, 세입자를 1순위로 해줘야 하며 세입자에게 바로 2순위 근저당권을 받을 예정이라는 사실 정도는 언지해 둘 필요가 있다고 생각합니다. 필수 고지사항은 아니지만 이걸로 예민해 하는 세입자가 있고 그럴줄 알았다면 계약도 않했을 것이라고 주장하는 세입자도 있기 때문입니다. 물건지 인근 은행에서 LTV 70프로 적용되고 차주의 소득과 부채에 이슈가 없다면 후순위 근저당권 설정이 가능한지 미리 확인해 보셔야 합니다. 또한 비규제 지역 아파트 주담대를 고려함에 있어 차주분이 다주택자 이시라면 LTV가 70프로에서 60프로로 낮아지기에 원하는 대출량이 줄어들 수도 있음을 참고삼아 말씀드립니다. 은행 2~3곳에 방문을 해서 크로스 체크를 해보시길 바래요. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 전세 사기를 막을 수 있는 확실한 방법이 있을까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.전세사기가 일어나는 가장 큰 원인을 체크한다면 가장 큰 리스크를 없앨 수 있다고 생각합니다. 매매가와 전세가의 차이. 전세가율입니다. 만약 전세가율이 95프로나 그 이상을 육박한다면 예로 매매가가 3억이고 전세가가 2억8천 9천이라면 전세사기를 노리고 접근하는 꾼 들이 가장 좋아하는 매물 상태가 됩니다. 작정하고 사기에 가담한 무리가 있고 본인도 얼떨결에 채무불이행 상태가 되어 사기꾼이 되는 경우가 있는데이 두 부류가 가장 탐 내는 투자매물은 바로 위의 경우입니다. 위 내용를 기반으로 생각해 보자면 전세가율이 약 70프로 정도 이하의 집이라면 안전할 확률이 높다고 할 수 있습니다. 왜냐하면 작정하고 사기를 치려는 꾼들은 이런 집에는 투자금액이 너무 높아서 접근을 안 합니다. 다만 선의의 투자자 들은 본인의 투자 철학 기준하에 충분히 해당 매물 매입을 할 수 있고, 이렇게 한 채 두 채가 아닌다섯 채, 열 채를 매입하다가 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 얼떨결에 채무불이행 상태가 된 투자자. 반 사기꾼 형태가 되는 것입니다. 정리하자면 전세가율이 95프로 전후의 매물이라면 잠재적 위험이 크며 전세가율이 70프로 수준의 매물이라면, 열채 수준의 다주택 임대인이 아닌 이상 일상적인 수준의 리스크만 있다고 보여집니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 주공아파트 영구임대에 대해 궁금증 질문드려요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.기준을 만족하기 위해 소득신고 측면에서 고민하는 분들을 종종 보았습니다. 계속 거주하기 위해 기준을 만족해야 함은 물론이며 다양한 기준 중에서 특히 소득 부분에서 성인이 된 자녀가 소득이 발생하는 경우들 때문에 만 30세 미만이여도 중위소득 50%을 초과하면 세대분리를 하는 경우를 보고 있습니다. 물론 제도적으로 함께 거주하더라도 자녀의 소득합산으로 자격박탈이 되지 않는 요건이 있을 수 있으나 이는 해당 기관에 세밀하게 알아보셔야 합니다.
부동산
Q. 빌라를 매입했는데 전 매도인이 물이 새는 곳을 다 고쳤다고 거짓말하고 판매하였습니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.법률적인 해석이 필요한 사항이나 참고가 될 수 있는 첨언을 드려봅니다. 계약서 특약사항 7조. 누수나 하자는 잔금전에서는 매도인 책임. 잔금후에는 매수인 책임으로 한다고 기재되어 있고 통상 이에 동의한 내용으로 계약서 서명 날인이 되었을 것이기에 질문자님도 잔금이후 누수나 하자는 매수임의 책임인 것으로 동의한 모습이 될 수 있습니다. 그렇다 하더라도 민법 580조 매도인의 하자담보책임을 주장해 볼 수는 있어 보입니다. 법률적인 내용을 주장함이 이미 집을 매도한 전 소유자에게 매우 딱딱하게 보여지지만 이럴 때 목소리에 힘을 주기 위해 법이 있기 때문입니다. 매도인의 하자담보책임이 성립하기 위해서는 (매도인을 압박하여 해결하기 위해서는)첫번째로 매매 목적물에 하자가 있을 것임을 매수자께서 입증하셔야 합니다. 여기서 하자의 존재시기가 매매 계약에서 잔금치르는 정도의 기간으로 해당 기간에도 같은 누수 사실이 있음을 확인하셔야 합니다. (원칙은 계약 시점에서 하자가 있음을 입증해야 함)이 부분에서 아랫집이나 윗집의 누수기록이나 관리주체 및 인근 수리 보수 업체에서 손을 본 이력이 있는지 확인되면 입증 자료가 될 수 있습니다. 매도인이 거짓말로 속여서 매도했는지 아닌지에 대한 입증 자료를 준비하실 수 있어야 합니다. 두번째로 하자에 대해 매수인이 선의 무과실 이여야 합니다. 위 내용과 같은 사항에서는 비가 오지 않으면 매수인은 어떠한 노력을 기울여도 누수 사실을 알 수 없는 내용이기에 매수인은 선의 무과실이 인정받을 것으로 예상됩니다. 법정 다툼에 간다면 매도인은 매수인은 과실이 있음을 주장하려 하겠지만 이와 같은 누수는 매수인에게 과실이 있다고 보여지기는 어렵다고 봅니다. 세번째로 유효한 매매 계약이여야 합니다. 공인중개사를 통해 작성된 유효한 매매 계약일 것이므로 이 부분은 충족될 것으로 보입니다. 네번째로 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다. 누수 하자 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 문제제기를 하고 협의가 안된다면 매도인의 하자담보책임 소송을 진행해야 한다는 의미입니다. 단, 소송 비용이 수리 비용보다 더 많이 들 수 있는 부분이기에, 또한 소송에서 매수인이 이긴다는 확신을 할 수 없기에 실리를 잘 따져보아야 합니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !---------------------------------------------제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.민법 제580조(매도인의 하자담보책임)① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.민법 제582조(전2조의 권리행사기간)전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.---------------------------------------------
부동산
Q. 집에 전구가 얼마 안됬는데 계속 나가요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.전구가 불량일 확률보다 안정기라고 하여 인입되는 전기와 전구 사이에 있는 전기 부속의 문제일 확률이 크다고 보여집니다.안정기만 교체한다면 인근 수리 보수 업체를 통해 저렴하게 교체할 수는 있으나 차단기를 내리고 직접 교체하셔도 어렵지 않을 것이기에 직접 안정기를 교체해 보시길 바랍니다.비용이 1~2만원 수준이기에 소모품으로 보고 세입자가 들어오신지 반년 정도 이상 되셨다면 소비용이라 임대인에게 말하지 않고 직접 진행하심이 어떨까 생각해봅니다.작게나마 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. "보증보험가입의무" 관련 임대차계약변경신고 관련 문의드립니다
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.지역별 최우선 변제금액보다 낮은 금액으로 전세금액을 설정하셔서 주택임대사업자의 보증보험 가입의무에서 벗어나신 상황이라면 임차인의 보증보험 미가입 동의서를 받으셨을까요? 그렇다면 서류적으로도 보증보험 미가입 증빙이 가능하실 것입니다. 여기서 임차인이 들었던 전세금안심대출보증이라는 상품은 도시보증공사에서 전세보증금 대출을 하면서 동시에 반환보증보험까지 저렴하게 가입해 주는 상품으로 보여집니다. 대출과 반환보증보험 패키지 상품정도로 보시면 되는데 이 경우에는 반환보증료가 세입자의 계좌에서 해당 기관으로 출금되게 됩니다. 보증보험 미가입 동의서를 받았는데도 불가하고 세입자의 선택으로 반환보증보험이 적용되는 패키지 대출상품을 가입하였는데 여기서 발생하는 보증보험료를 임대인이 부담할 필요가 있을까요? 제 생각에는 주탁관리과에 문의하여 주택임대사업자로서 반환보증보험을 들지 않아도 되는 내용을 재차 확인하시고 세입자가 반환보증보험료를 요구한다면 목소리를 높여서 말하는 것이 어떨까 싶습니다. 추가로 대한주택임대인협회에서 답변한 내용을 참고로 첨부드립니다. 도움이며 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !1. 임대보증금에 대한 보증보험 가입시 발생하는 수수료는 임대사업자가 75%를 부담하고 임차인이 25%를 부담해야 합니다. (민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조 1항)2. 보증수수료를 임대사업자가 전부 납부했다면 임차인이 부담해야 할 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수할 수 있습니다. 이 경우 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시해야 합니다. (민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조 2항)3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운영하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였다면 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급하여야 합니다.(민간임대주택에 관한 특별법 49조 7항 3호)
부동산
Q. 한시적운영중인 특례보금자리론 이 집값에 미친 영향이 있나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.부동산은 위에서 잡아올리는 힘과 아래서 밀어올려주는 힘이 있다고 생각합니다. 위에서 잡아올리는 힘은 강남4구와 같이 대출이 별로 없이 현금만으로 거래가 종종 일어나는 곳에서 대한민국 부동산의 분위기를 리드합니다. 그 외 서울 중하급지의 경우에는 보금자리론 또는 제1, 2금융권의 담보대출이 중요하기에 대출의 영향을 당연히 많이 받습니다. 그런데 보금자리론은 여러개의 담보대출 중 하나입니다. 이 보금자리론이 없어진다고 하여도 집을 사려고 하는 매수자는 다양한 루트에서 대출을 동원하게 됩니다. 그렇기에 보금자리론이 없어진다 하여도 주택 구입에는 큰 영향이 없을 것입니다 단, 서울내 상급지 부동산의 분위기가 좋을 경우에 한하여 입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 아파트 월세 주고 있는데 월세가 밀릴경우 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.주택임대차계약서를 보시면 중간에 주택의 경우, 2개월분의 월세를 내지 않는 경우 집주인은 계약을 해지할 수 있는 것으로 명시되어 있습니다. 월세가 50만원이라면 합이 100만원 연체시에 집주인의 계약 해지가 가능합니다. 세입자에게 계약서 내용대로 계약이 해지되었으니 당장 퇴거하거나 퇴거일을 정해서 알려달라고 퇴거를 고지해야 합니다만 순순히 말을 듣지 않는 세입자의 경우에는 내용증명으로도 압박을 해보고 안된다면 계약해지 통보 내용이 담긴 내용증명으로 명도소송까지 고려해야 합니다. 명도소송과 판결이후 강제집행 가능한 단계까지 가서 집행관이 문을 열고 들어가 세입자의 짐을 빼야 하기에 약 6개월 정도의 시간도 길게 걸리고 그간 신규 세입자 못받은 시간에 대한 손해가 되려 클 수 있습니다. 최대한 세입자와 원만한 대화와 새 집을 구할 약간의 시간을 고려하여 상황을 푸는 것이 좋습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 전세 집인데 방바닥에서 물이 올라오는데 직접 수리를 해야 하나요 아니면 집주인에게 수리를 요구해야 하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.전월세 관계없이 세입자의 과실없는 노후 시설물의 하자는 집주인이 수리해 주어야합니다. 여기서 세입자의 과실이 있는가 없는가가 중요합니다. 바닥에 물이 보이는 케이스 중에서 노후 시설물의 누수도 있지만 세입자가 설치한 정수기 호스에서 누수, 창문을 열어놓아서 들이 닥친 누수의 경우도 있는데 이러한 세입자의 과실이 없어야 한다는 내용입니다. 누수의 원인이 노후 시설물의 하자로 인한 것이 분명해 보인다면 한시라도 빨리 집주인에게 알리어 수리를 하시기 바랍니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
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Q. 집주인은 월세가 더 유리한 건가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.월세가 필요한 주인이기에 월세를 내는 것입니다. 통상 일정한 수익이 필요한 집주인이면 월세를 받고 큰 돈이 필요한 집주인이면 전세를 받습니다. 전세금을 받아서 은행에 예금을 넣어두는 것보다 월세를 받는 것이 통상 수익이 좋으며 아파트가 아닌 작은 건물일수록 전세보다는 월세의 수익률이 좋기 때문입니다. 보증금 1억당 월세 50만원씩 계산해서 받는 경우도 있기에 거진 6% 금리인 것이죠. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !