안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 임차권등기명령 관련 질문 드려요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.다행히 큰 채권에 대해서 확보를 하셨으니 좋은 상황입니다. 임대인이 이자 약정을 했다면 주어야 마땅한데 기싸움을 하는 것 같네요. 관련 법 내용을 공유드리자면, 임차권등기가 이뤄지고 집을 완전히 비운 뒤, 출입문 열쇠나 비밀번호를 집주인에게 알려줘야 공식적으로 세입자는 임대인에게 집을 인도한 것이 되며 그 다음날부터 임대인의 보증금반환 채무불이행 이행지체에 따른 이자를 청구할 수 있습니다. 임차인이 점유하지 않은 상태이면서 목적물을 사용수익하지 않은 상태이라면 이자 청구는 당당하게 하셔도 됩니다. 임차권 등기이후 집을 확실하게 인도하셨는지가 중요한 부분이고 이행지체에 따른 이자청구는 법적인 청구권 이기에 법의 무게를 아는 임대인이라면 임차권 등기가 말소되면 바로 이자를 입금해 주지 않을까 생각합니다. 예외적으로 집 내부에 무엇이 망가졌으니 원상복구차 비용을 내놓아라, 이자금으로 대신 이런 것을 수리해 주어야 한다라며 막장으로 나오는 임대인이 있을 수도 있으니 이런 상황은 주의해 주시고 필요하다면 법조인의 도움을 받아야 할 수도 있겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 리모델링하는 경우에도 시청의 허가를 받고 해야 되는 건가요?
너무 중요한 부분입니다. 리모델링의 범위가 사람마다 다르기 때문에 특히 증축이나 개조 대수선 등 큰 부분을 진행하실 예정이라면 아파트가 아니라 통건물이나 큰 건물이라면 더욱이 해당 지자체에 검토를 해봐야 합니다. 리모델링을 담당하는 업체에게 위 사안에 대해 묻는 편이 좋겠다고 생각됩니다.
Q. 집주인 명의랑 계약서상 임대인 명의가 달라도 되나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.해당 집의 소유자는 어머니 인것으로 보고 월세 세입자를 받는 것으로 생각하겠습니다. 그런데 부부인 아버지가 월세를 받으실 예정이라고 하셨고 이때 계약서 임대인 란에 아버지 이름을 기재해도 되는지에 대한 질문으로 이해 하겠습니다. 계약서상 임대인의 이름은 반드시 소유자인 어머님이 들어가야합니다. 계약금과 잔금 또한 소유자의 계좌로 들어가야 합니다. 간혹 월세는 부부중에 돈을 관리하는 배우자의 계좌로 하는 경우를 보았는데 계약서 특약사항에 기재를 하여 진행하시면 문제는 없습니다만 보유 주택수의 임대현황에 따라서 소유자인 어머니가 종합소득세를 내셔야 하는 상황이 생길 수도 있습니다. 질문 외의 답변이긴 합니다만 위 경우 세입자의 조건에 따라 세입자는 월세 세액공제 신청을 할 수 있습니다.1) 세입자는 무주택 세대주일것. (배우자 주택수 합산)2) 근로소득자의 경우 7000만원 연봉 이하, 사업자의 경우 종합소득금액 6000만원 이하3) 임차주택 전용면적 85제곱미터 이하, 기준시가 3억원 이하의 주택4) 임대차 계약서상 주소와 주민등록상 주소가 같았을 때 (전입신고 요건)5) 아파트, 다가구/다세대, 오피스텔, 고시원 모두포함. 세입자가 위 조건에 충족하는 경우 공제 혜택으로는 근로 소득자의 경우, 5500만 이하 15%, 7000만 이하 12%의 월세 소득공제를 받을 수 있고 사업자의 경우, 4500만 이하 15%, 6000만 이하 12%의 월세 소득공제를 연간 750만원 한도내에서 받을 수 있습니다. 이때 세무서에서는 집주인의 임대소득이 포착될 가능성이 높습니다. 도움이 되었다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 아파트 값은 오르는데 전세 값은 내려가는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.전국의 모든 아파트 가격을 정형화 할 수는 없지만 2023년 3월경 부터 우상향으로 방향으로 전환되고 있습니다. 전셋값은 하락을 한다고 들으신 것 같은데 제가 있는 서울을 기준하여 말씀드리면 여름부터 전셋값 또한 상승국면에 접어들었습니다. 간혹 지역에 따라 상승하는 아파트 값과 다르게 전셋값은 하락하는 경우도 보이는데 수요 공급의 원칙에 상당한 지배를 당합니다. 전세 물량은 자꾸 많아지는데 지역에 따라 전세 수요자가 줄어든다면 전세 매물을 내어놓은 공급자들은 마음이 더 급해지고 퇴거 시켜야하는 세입자의 원할한 퇴거를 위해서 라도 전세가격을 낮추게 되는 경우가 많습니다. 보고 계시는 아파트의 입지 조건을 잘 살펴보시길 바랍니다. 공급자보다 수요자가 많이 적다면 특히 전세의 분야에서는 가격은 떨어지게 되어 있습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 아파트 구매 할려고 합니다. 부동산 중개수수료 궁금해요.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.매매가액 2억 이상 9억 이하의 대상물의 경우에는 0.4%의 중개 수수료율이 책정됩니다. 따라서 108만원에 부가세 별도 사항으로 부과될 것입니다. 2주택이 되려고 하신다면 조정대상지역 비규제지역 상관없이 취득세는 1~3% 입니다.3주택 부터는 조정대상지역 6% 비규제지역 4% 입니다.도움이 되셨길 바랍니다.