안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
부동산
Q. 월세로 돈을 벌게 되면 그것에 대해서는 세금을 납부하지 않나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.지금 버는 돈과 합쳐서 세금이 더 커지는 것을 고민하셨다면 월세 수익에 대한 과세와 비과세를 구분하셔야 합니다.1주택자의 기준으로 (공시가격 9억 이하 주택) 월세 수익은 비과세 대상이나2주택자의 기준으로 월세 수익은 과세 대상입니다.과세의 기준으로 연간 2천만원 이하면 현재 수익과 분리과세. 2천만원 이상이시면 종합과세로 세금 증가폭이 커질 것으로 보여집니다.
부동산
Q. 아파트에서 누수가 발생 할 경우 개인이 수리하나요 ? 관리사무소에서 수리하나요 ?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.공유부분에서 발생한 누수이면 관리사무소의 책임이나 전유부분에서 발생한 누수이면 해당 세대의 윗집에서 부담하여 수리를 진행하여야 합니다. 공유부분의 누수로 확실하게 인정받으려면 통상 옥상 또는 외벽크랙에서 발생한 누수가 관리사무소 책임 대상이나 누수의 원인을 파악하는 데 비용과 시간이 들 것이고 관리사무소가 대체로 적극적인 대응을 하지 않는 경우가 많기에 누수가 일어난 윗집에서 더욱 적극적인 대응이 필요한 경우가 많음을 의견 드립니다. 관리소의 대응이 너무 수동적이라면 질문자님이라도 더 큰 비용이 발생하지 않도록 누수탐지 의뢰를 진행 하심이 적절할 듯 합니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 아파트구매시 인테리어비용과 부동산중개수수료비 현금영수증처리를 하면 좋나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.매매의 경우 부동산 중개수수료는 향후 양도세에서 필요경비로 인정받기 때문에 현금영수증이 필요합니다. 인테리어 측면에서는 2가지 개념을 잘 따져서 영수증 관리를 해야합니다. 자본적 지출과 수익적 지출을 구분하여서 영수증 관리를 해야합니다. 자본적 지출로는 자산의 가치를 증진시키기 위해 지출한 경비로써 발코니 샷시비, 난방 시설물 공사비, 발코니 확장비 등이 필요경비로 인정되어 양도세 발생시에 세금을 절감시켜 줍니다. 반면 수익적 지출은 미관적인 증진 향상을 위해 벽지교체, 씽크대, 외벽도색, 보일러 단순수리, 방수공사, 화장실 수리비, 유리 교체 등으로 자산의 가치를 상승시킨다기 보다는 본래의 기능 유지를 위해 쓰이는 비용으로 이는 양도세 계산시에 필요 경비로 인정되지 않습니다. 때문에 인테리어 항목 중에서 영수증을 챙겨야 할 것과 아닌 것들을 구분하여 실익을 잘 따져보시길 바라겠으며 필요경비는 세금 파트 이기에 세무사무소의 구체적인 의견도 들어볼 필요가 있음을 알려드립니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 업무용 오피스텔 전입신고시 주거용 변환 가능할까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.드릴 말씀은 다양하나 현 상황에서 중요한 내용을 짚어드리면 임대인(집주인)이 건물을 매입할 당시에 부가세를 환급받았는가(사업자를 받아서 월세 부가세 납부 의무가 있는 임대인) 아니면 부가세와 관련이 없는 임대인 인가가 중요합니다. 내용이 괜히 복잡해 보입니다만 쉽게 풀자면 임차인으로 개인사업자를 받아서 월세를 받고 월세의 10프로를 부가세로 받아서 월세 부가세를 국세청에 납부해야 하는 임대인이라면 절대로 전입신고를 하는 임차인을 받으면 안됩니다. 절대로라고 강조한 이유는 임대인 입장에서 말한 것입니다. 왜냐하면 주거용이 아닌 사업자 용으로 사용하겠다고 국가와 약속한 임대인이기 때문에 이를 어길 경우, 국가에게서 천만원대 전후의 금액을 추징 당할 수 있기 때문입니다. 왜 그런지 자세히 설명드리진 않겠습니다. 위의 내용을 기반으로 질문자님이 전입신고를 하였다가 의도치 않게 임대인에게 큰 금전적 피해를 입힐 수도 있는 상황은 서로 원치 않을 것입니다. 따라서 꼭 해당 공인중개사에게 전입신고를 해도 되는 업무용 오피스텔인지를 필수로 확인하시어 계약 하시기를 바라겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 대한민국 부동산은 미국과 같아 질까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.현업에 종사하는 저로서도 생각을 깊게 해야하는 질문인 것 같습니다. 미국의 자본주의. 자본주의 중에서도 부채(빚)에 의한 부동산 자본주의로 한정하고 고민해 보려합니다. 제가 미국에서 부동산업을 하지 않았기 때문에 어설프게 미국의 부동산 생태계를 논하지 않겠습니다. 한국 부동산의 자본주의는 현존하지 않는 나의 자본. 빚에 의해서 움직인다 하여도 과언이 아니라고 생각합니다. 한국에서 빚을 내어 부동산을 하는 사람들 중 대다수는 내가 감당하는 빚이 향후 나에게 빚보다 더 많은 부를 리턴해 줄 것이라는 믿음과 희망으로 빚을 감당하려 합니다. 2023년 현재 까지의 한국 부동산 시장을 봤을 때 아직까지는 빚이 더 많은 부를 축적해 줄 것이라고 믿는 사람들이 부동산을 매수하고, 매도인 중에 이를 믿는 사람들은 더 큰 부담(빚)을 짊어지고 상급지의 매수자로 위치하게 됩니다. 한국 부동산의 자본주의에서 빚이 주는 의미가 바뀌지 않는 이상 한국의 부동산은 지금까지와 같은 길을 가게 될 것이라고 생각합니다. 단, 이 빚이 완전히 다른 의미로 다가오게 된다는 케이스 스터디가 많아질수록 집을 소유하려는 세입자의 비중은 크게 줄어들 것이라는 소견을 남겨 봅니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 무주택 세대 구성원에 대하여 질문드립니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.주민등록등본을 떼어 보시면 세대주와 그의 가족이 나타나게 됩니다. 이 등본에는 배우자, 배우자의 부모님. 또는 본인의 부모님이 있을 수 있고 본인이 나이가 조금있다면 자녀(직계비속)와 자녀의 배우자까지 있을 수 있습니다. 위 구성원들 모두가 무주택이여야 무주택 세대 구성원이라고 합니다. 물론 등본에 등재된 내용 기준으로 판별하는 것이며 자세한 판단은 해당 동사무소(주민센터)에서 정확하게 답변을 받으실 수 있습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 무주택자가 저금리로 주택마련을 위한 대출은 어떤것이 있나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.저금리는 정부에서 주관하는 대출에서 확인해 보실 수 있겠습니다. 흔히 들어보신 보금자리론과 디딤돌 대출입니다. 물론 디딤돌 대출이 금리면에서는 훨씬 좋습니다만자격과 요건이 중요하니 주택금융공사에 문의하여 자격과 요건에 맞는지 확인해 보셔야 합니다.
부동산
Q. 시골 학교 폐교는 어떻게 구입할 수 있나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.학교는 교육청 관할입니다. 그렇기에 모든 폐교를 살 수 있는 것은 아니고 매각 대상으로 공지된 폐교만 시기에 맞춰 매입이 가능합니다. 각 시도 교육청이나 경매가 아닌 공매 사이트에서 확인할 수 있습니다. 우선 공매의 형태로 입찰이 가능할 것이며 입찰 자격이나 입찰에 유리한 사항은 해당 시도 교육청에 문의가 필요해 보입니다. 따라서 눈여겨 보는 폐교가 있다면 해당 시도 교육청에 문의가 제일 빠를것이고 공매 사이트를 꾸준히 보는 것만이 방법이라고 생각합니다. 참 매입후 그대로 사용이 아닌 개발행위에 대해서는 케이스 바이 케이스가 다양할 것이기에 꼭 건축사무소 자문을 구해 보시길 바랍니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 해당 등기에 문제가 있을까요? 공동명의 인것 같습니다
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.매우 흔하게 볼 수 있는 공명명의 소유입니다. 이런 경우 부부일 수도 있고 부부가 아닐 수도 있다는 점을 꼭 기억하시길 바랍니다. 그렇기에 임대차 계약시 공동소유자 2명이 다 참석하여 신원을 확인하고 두 명의 서명을 받는 것이 매우 중요합니다. 필자의 경우, 한 쪽이 위임 받았다고 주장했지만 나머지 한쪽은 나중에 다른 말을 하는 경우를 본 적이 있습니다. 위임 계약이라면 완전한 정식 위임 계약의 형태를 띄어야 할 것이고 그것이 아니라면 필히 계약시 함께 나오는 것이 필요합니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 부모님과 임대차계약하는게 흔한가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.유상임대차와 무상임대차에 대해서 고민하시는 듯 합니다. Q1. 자식부부가 무상거주 형태로 부모님 집에 산다고 전입신고무상임대차의 형태로 차임없이 거주를 하는 경우도 종종 있습니다. 전입신고를 해서 세입자로서의 대항력을 갖출 필요는 없지만 우편물 등을 받기위해 전입신고는 필요하겠네요. Q2. 임대차계약 맺고 임대차신고+전입신고임대차 계약을 유상으로 맺는 경우에는 보증금 6천만원, 월차임이 30만원을 초과하는 경우에는 주민센터나 국토부에 임대차 신고를 해야합니다. (현재는 계도기간 입니다만)전입신고는 세입자로서 향후 권리상 차압이 들어올 때 세입자의 권리금액과 거주할 기간이 이만큼 남았다는 대항력을 갖추기 위해서 해야하는 것인데 유상 임대차의 경우라면 부모님이 혹시 어떻게 될지 모르니 전입신고는 꼭 하시고 확정일자 또한 받아놓는 것이 중요 하겠습니다. 두 방식중 세금적으로 유리한 것을 따지기 보다 부모님께 일부 금액을 드리는 것이 맞겠다고 생각하신다면 소액의 유상임대차를 하시고 전입신고와 임대차신고 확정일자를 하는 것이 맞겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !