안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 매수자와 매도자 간의 부동산 계약에서 중요한 내용은 무엇인가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.상당히 광범위한 내용의 질의입니다. 가장 중요하다고 생각되는 내용만 말씀드려 보겠습니다. 매매 계약에서의 당사자는 매도인과 매수자이고 이들에게 중요한 내용으로 매매가액, 중도금, 잔금에 대한 중요 사항은 이미 결정되었을 것입니다. 아파트 등의 주택에서는 목적 달성을 위해 큰 이슈가 없는 경우가 많습니다. 질문자님께서 만약 건물이나 토지 매매를 고려하신다면 주택보다는 고려해야 할 것이 많습니다. 이중에서 가장 중요한 것은 매수자 입장에서 목적 달성이 가능하냐는 것입니다. 매수자가 해당 부동산을 매입함에 있어서 궁극적으로 달성하려는 목적을 이룰 수 있는 가를 보셔야 합니다. 이에 따라서 특약이 작성되게 될 것입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 요즘 같은 하락장에서 전세 재계약시 갱신청구권을 사용해도 가격합의가 잘 안되면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.최근이라고 말하셨으니 2023년 11월을 만기로 생각하고 2021년 11월에 계약을 했다고 가정하겠습니다. 서울 기준으로 본다면 전세가가 근래 볼 수 없을 정도로 높을 때 계약을 하셨다고 생각되고 2023년 봄과 여름을 지나 최근에는 조금씩 전세가가 오르고 있는데 그렇다 하더라도 계약 하셨을 때 보다는 현재의 전세가 시세가 낮을 것이라고 생각됩니다. 물론 세입자는 시세정도 또는 그보다 낮게 조정 요청을 할 것이고 임대인은 시세정도 또는 그보다 높게 요청을 할 것입니다. 때로는 임대인이 세입자에게 내어줄 금액이 부족하여 예상보다 적은 금액만 반환되는 경우도 있습니다. 계약을 연장하는 시점에서 협의가 되지 않는 다면 계약을 끝내면 됩니다. 세입자 입장에서 더 살고 싶은 마음이 있다면 집주인이 제시하는 가격을 고려하여 중간지점을 잘 절충하시길 바랍니다. 위와 같은 경우에 대체로 계약을 연장하고 싶은 사람은 임대인이기 때문에 임대인은 최선의 조건을 제시 했을 것이라고 생각됩니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 전세 계약 만료시 집을 빼라고 최소 며칠 전에 통보를 해야 하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.전세계약이 끝나기 전에 집을 빼려고 할 때의 상황을 문의하시는 것이죠? 아파트 전세의 경우, 세입자 본인의 만기 3개월 전 쯤에 집주인에게 계약 종료의 통보를 하시는 편이 세입자 본인의 만기에 퇴거하기에 유리하다고 봅니다.빌라 원투룸 전세의 경우, 2개월 안쪽으로 들어오기 전에 집주인에게 계약 종료의 통보를 하시는 편이 좋습니다. 다만 자칫 실수하여 임대인과 상호 아무런 대화없이 2개월 안쪽으로 들어오면 묵시적갱신 상태에 들어가기에 만기퇴거에 큰 어려움이 생길 수도 있습니다. 위와 같이 전세가 아닌 월세라면 조금 더 늦게 말해도 괜찮지만 이 또한 묵시적 갱신상태에 접어들기 이전에 집주인에게 퇴거 통보를 하시길 바랍니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 상가주택 구매 시 주용도 문의드립니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.상가 주택(겸용주택)에 대해서 알아보고 계시는군요? 건축물 대장을 발급받아 보시면 공인중개사가 안내하는 내용보다 더욱 확실하게 체크 하실 수 있습니다. 해당 건물의 모든 용도가 근린생활시설이면 근린생활이설로만 표기되어 있을 것이고 1층은 근생, 상부층은 주택일 경우, 아래 캡쳐내용과 같이 용도가 자세하게 기재되어 있을 것입니다. 층별로 용도에 맞게 운용할 것이라면 매입해도 상관없을 것이나 2층이 근린생활이설인데 주택으로 사용하는 등 용도와 다르게 사용할 예정이시라면 검토가 필요합니다. 실무적으로 간혹 일어나는 일이나 원래의 용도대로 사용하지 않는 경우, 인근 주민의 신고로 인해 원래 용도로 사용하라는 원상회복 명령 및 이행강제금이 부과될 수도 있기 때문입니다. 예전에는 이행강제금을 일정 기간만 부과 했다면 이제는 원상회복이 될 때 까지 부과를 하므로 원래 용도와 다르게 사용할 계획이시라면 용도변경까지 고려해야 할 것입니다. 매수자의 입장에서 또 중요한 것은 바로 취득세 입니다. 1. 상가주택 취득세상가부분 면적과 주택부분 면적을 구분하여 따로 취득세를 계산하게 되는데 상가는 유상취득세율 4%인 반면 주택은 매수자의 주택 보유수에 따라 1~6%의 취득세으로 낼 수 있습니다. (지방교육세 또는 농어촌특별세 별도계산)해당 매물의 전체 거래가액에서 상가분 가액과 주택분 가액으로 나누어서 위의 취득세율을 적용해야하니 상가분이 많을 경우, 납부해야 하는 취득세가 많을 것이고 반면 주택분에서 담보대출을 많이 받을 수 있는 경우라면 주택분이 많아야 이로울 것입니다. 향후 매도자의 입장어서 중요한 것은 양도세인데 참고로 남겨 놓겠습니다. 2 상가주택 양도세2022년 1월 1일 이후 상가주택을 양도하는 경우에 적용되는데 1가구 1주택자가 12억이하로 상가주택(주택부분이 더 큼)을 양도하는 경우에는 전체를 주택으로 보고 주택 양도세 산출방식을 따르게 됩니다. 반면 1가구 1주택자가 12억이하인데 상가부분이 더 큰 상가주택은 상가와 주택 면적을 구분하여 양도세를 산출하기에 상가의 경우에는 얄짤없이 양도차익에 대한 과세가 있을 것이며 주택부분에 대해서는 비과세 요건에 맞는다면 주택분에 대해서만 비과세를 받을 것입니다. 1가구 1주택 주택의 양도세 비과세 한도는 12억까지입니다. 상가와 안분한 주택분 금액이 11억이라면 12억 비과세를 적용받아 비과세가 될 수 있는 것인데각자의 상황에 따라 다를 수 있으므로 상세한 검토는 세무사에게 꼭 답을 구해보시길 바라겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 특례대출 실행하고 임차인이 전입신고 해도되나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.은행의 답변이 그러했다면 정말 신중하게 재확인 해보셔야 합니다. 특례보금자리론의 경우, 전입의 의무가 없어졌기에 소유주가 특례보금자리론을 이용해서 대출을 했어도 후순위로 월세 정도의 세입자는 들어올 수도 있고 대항력을 위해서 전입신고도 할 수 있다고 알고 있습니다. 위 은행 답변과 다르기 때문에 꼭 신중하게 재검토 후에 결정을 하시길 바랍니다. 다만, 특례보금자리론 중에서 생애최초 상품의 경우, 대출실행일 기준으로를 해당 주택에 임대차가 있는 경우에 이 생애최초 특례보금자리론 취급이 불가 하기에 특례보금자리론 대출이 무조건적인 선순위가 되어야하고 세입자의 전입신고는 그 다음날부터 받는 것이 안전합니다. 아시다시피 생애최초 특례보금자리론은 LTV가 80% 한도까지 제공되기에 선택하는 상품인데, 잔금일 날에 특례보금자리론도 LTV 80% 맥스로 받고 월세 세입자의 잔금도 받아야 한다면 이것은 불가하게 하였습니다. 만약 잔금날 특례 보금자리론도 받고 월세 세입자의 잔금도 받아야 한다면 생애최초 상품으로 하지 말고 일반 상품인 LTV 70%로 진행한다면 동일한 날에 세입자의 월세 잔금도 받고 전입신고도 가능하다고 보여집니다. 보다 상세한 사항은 대출기관에 필히 확인해 보시길 바랍니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !