안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 제 경우에 재계약인지 묵시적갱신인지 헷갈려 질문드려요.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.22년 전세만기 약 2달전에 연장에 대해 상호 합의를 나누는 전화가 있었고 22년 전세만기 시점에서 세입자분이 내용을 명확하게 하고자 갱신의 내용을 담은 계약서까지 상호 교부하셨군요, 갱신에는 잘 알고 계시는 묵시적 갱신과 주임차 3법중 하나인 계약갱신청구권, 그리고 상호 합의에 의한 갱신이 있습니다. 1. 묵시적 갱신은 법조문상 내용은 제법 복잡해 보입니다. 임대차 기간이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않았거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 쓰여 있습니다. 쉽게 풀자면위 기간에 임대인이 갱신을 하지 않겠다는 말을 세입자에게 하지 않고 2달 내에 들었다면 묵시적 갱신. 또는 임대인이 보증금이나 월차임(계약 조건의 변경)을 올려주지 않는다면 갱신 못해준다는 말을 하지 않았다면 묵시적 갱신. 또는 임차인이 위 2개월 이전까지 아무런 통지가 없었을 경우에도 묵시적 갱신. 임대인은 가격을 올리겠다는 말도 없고 나가라는 말고 없고, 임차인은 그냥 아무말도 없어야 묵시적 갱신인데 위 사안의 경우에는 계약 내용은 같을 지라도 임대인, 임차인 서로 계약 연장에 대한 논의가 있었다고 보여집니다. (묵시적 갱신을 강력하게 주장하려면 상호간 어떤한 언질도 논의도 없어야 합니다)- 의사표시(계약 연장 논의) : 일절 없을 것 ★ 합의 자체가 없어야 함. - 계약 내용 : 같은 내용으로 2년 유지됨- 계약갱신청구권 : 1회 사용가능- 임차인 중도 해지 권한 : 있음(통보후 3개월 효력 발생)- 중개 보수 : 계약 해지 예정이므로 임차인이 부담할 사유 없음2. 계약갱신청구권은 임차인의 계약갱신 통지에 의해 연장되었을 때 해당 권리를 사용하게 되며 계약갱신청구권을 사용한 상태는 묵시적 갱신과 같은 상태로 보게 됩니다. (3개월 중도해지 효력 등)- 의사표시(계약 연장 논의) : 있음- 계약 내용 : 변경(5% 상한) 또는 유지- 계약갱신청구권 : 사용됨- 임차인 중도 해지 권한 : 있음(통보후 3개월 효력 발생)- 중개 보수 : 계약 해지 예정이므로 임차인이 부담할 사유 없음3. 협의에 의한 갱신은 신규 계약의 형태로 볼 수 있는 갱신으로 임대차 계약의 조건을 획기적으로 바꿀 수도 그대로 유지할 수도 있습니다. 물론 계약갱신청구권은 사용한 것이 아니게 됩니다. (계약서에 해당 내용 기재가 중요하겠지요)민법상 구두상, 문자상으로 주요 부분에 대해 합의가 되었다면 계약의 효력이 있게 됩니다. 임차인 입장에서 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 구두, 문자 등의 수단을 사용해서 합의에 의한 갱신이 된 것이고 요식행위로써 계약서 작성을 하는 것은 선택입니다. (계약갱신청구권을 사용 안했다 등의 내용을 기재하려고 계약서를 작성하긴 합니다) 전세금이 많이 오르던 2020년 21년도에 임대차 만기가 도래하는 경우, 오래 살고 싶은 세입자가 집주인과 합의하여 높은 수준의 보증금을 제공하고 계약갱신청구권 1회 카운트를 세이브하는 경우가 있었습니다. 그런 경우에 합의에 의한 갱신이 의미가 있었는데 질문자님의 경우에도 이번 임대차 만기에 계약갱신청구권을 사용하면 그 후로도 1회 연장이 가능할 것입니다. 혹여 중도 해지를 생각하셨다면 정식 계약기간을 준수해야 하며 중개보수를 임차인이 부담하는 조건으로만 임대인이 중도 해지를 협의할 것이기에 이 상황을 잘 살피어 대응하시길 바라겠습니다. - 의사표시(계약 연장 논의) : 있음- 계약 내용 : 변경 또는 유지- 계약갱신청구권 : 1회 사용가능- 임차인 중도 해지 권한 : 없음(임대인과 협의필수)- 중개 보수 : 관례적으로 임차인부담 조건으로 중도해지 합의도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 전세 임대차 후 살다가 임대인 사망하면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.임대차 승계 상속인이 있는지에 따라서 결정됩니다. 상속인이 있다면 임대차 승계 상속이 진행됩니다. 우선 상속 순위에 따라 상속인이 결정됩니다. 1순위) 직계비속 : 자녀 손자녀2순위) 직계존속 : 부모 조부모3순위) 형제 자매 4순위) 4촌이내 혈족배우자는 1순위 직계비속과 공동 상속인이 되며, 1,2순위가 없는 경우 단독 상속인이 됩니다. 이렇게 상속인이 결정되었다면 상속인이 임대차 보증금 반환 채무를 지게 됩니다.임차인에게 임대차 보증금을 반환해줘야 하는 의무는 불가분 채무로 임대인 누구에게나 전액을 요구할 수 있다는 판례가 있습니다.참고로 임대인이 다수일때 본인의 법정 상속비율만 반환하겠다고 할 수는 없다고 하니 상속인이 다수 일때는 가장 의사 결정권이 많아 보이는 임대인에게 얘기 하심이 맞겠습니다.도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다!
Q. 부동산 중개업자와의 거래 시 주의할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.중개업자인지 중개보조원인지를 확인해야 합니다. 중개보조원이라고 하여도 중개업자보다 더 일을 꼼꼼하게 잘하는 경우도 있기에 무조건 나쁘다 라고 말할 수는 없지만 중개보조원이 계약서 작성까지 진행한다면 이미 부동산 운영이 엉망으로 되고 있다는 반증일 수도 있습니다. 이 외에 유념해야 할 것은 상황별 너무 다양하기에 요약 설명을 드리기도 어렵다고 느껴집니다. 마음을 다해서 손님을 대해주는 참된 사람의 유형을 잘 찾는 것이 가장 확실하고 쉬운 리스크 회피 방법입니다.
Q. 최근 10년 넘은 아파트에 새로 입주를 하였는데 아랫집에서 누수가 발생 했다고 하네요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.매도인이 악의적으로 누수 사실을 감추었는가를 알아내셔야 합니다. 매도인의 하자담보책임은 그 하자가 계약 당시의 하자일 것을 중요한 요건으로 봅니다. 다시 말해서 계약 당시의 누수임을 증빙하지 못한다면 매수가 분이 다 책임을 지게 되는 경우가 대부분입니다. 이럴 경우, 아파트이시면 관리사무소에 누수 보수 관련한 기록이 있는 지를 알아보시고 아랫집에서 누수가 언제부터 일어났으며 이에 대한 전 소유주의 대응과 대응에 대한 기록이 있는 지를 꼭 확인하시길 바랍니다. 증거를 확보하고 전 소유주에게 말하는 것과 아닌 것과는 차이가 큽니다. 통상 그런 경우 전 소유주는 악의적으로 하자를 넘기려고 생각했을 가능성이 크기에 발뺌을 못하도록 최대한 증거를 입수하여 고지 하기를 바랍니다. 여차하면 매도인의 하자담보소송을 할 것 처럼 말입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 동산 투자를 고려 중인데, 어떤 유형의 부동산이 투자에 가장 적합할까요?
질문의 범위가 상당히 광범위 합니다. ^^;;수익 극대화 부동산 투자는 양도차익이 크게 나는 전세끼고 하는 투자일 것입니다. 오늘 뉴스 기사에서도 나오던데 갭투자 금액이 수쳔만원대로 낮다면 평택, 화성 등 소액갭투자를 갭투자 금액이 5억원대까지 가능하다면 최대한 서울 중심부와 인접하면서 주변 호재가 많은 곳으로 선택하시길 바랍니다. 투자 시 꼭 기억하셔야 하는 것은 높은 확률로 부동산은 싼 것이 비지떡 일 경우가 많다는 것입니다. 저렴한 갭투자를 하신다면 꼭 옥석을 잘 가려내시길 바랍니다. 가장 중요한 말씀을 드렸습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !