안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 거래에서 말소 등기의 중요성은 무엇인가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.말소등기 신청이 들어갔는데 말소등기가 완료되지 않은 상태를 말씀 하신걸까요? 말소등기 신청이 들어갔다면 수일 내로 등기 경료가 될 것입니다. 또한 말소등기가 특약에 있었을 것인데 완료되지 않는다면 계약 위반이 되는 것이라 그렇게 두는 경우는 대체로 없을 것입니다. 말소등기를 했다면 부동산 거래를 함에 있어 반드시 없애야 하는 항목을 없애는 액션을 하신 것인데, 그것이 안되었다면 문제는 아주 큰 문제가 됩니다. 계약을 하고 잔금을 치뤄도 목적 달성을 못할 수도 있으며, 잔금 이전 단계에서 잔금을 진행할 수도 없는 상황이 발생될 수도 있습니다. 말소 등기 사항들은 필히 특약 내용대로 이행 되기를 바라겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 부동산 구매 시 입지 분석이 어떻게 진행되나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.말씀하신 모든 사항이 부동산 가치에 영향을 미칩니다. 팩트인 것은 돈이 많은 분들이 모이고 모이는 지역이 첫번째 조건. 두번째로 돈을 많이 주는 직장 군락과 가까운 지역 조건. 세번째 정도 부터가 교통, 교육, 쇼핑, 여가 시설 인프라를 보게 될 것입니다. 첫번째와 두번째 조건이 너무 강력하고 절대적인 조건이여서 대한민국에 몇 없는 지역이 항상 최고의 입지로 평가받고 있습니다. 세번째 조건들은 수도권 어디든지 목 좋은 곳에서는 다 갖추고 있으니 세번째 조건만 잘 갖춰도 실패했다는 소리는 피할 수 있을 것입니다. 짧지만 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 11억 아파트 한채 소유 중인데 전세자금대출 가능한가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.대출에 대한 구체적인 가능 여부는 꼭 대출 상담사 또는 관계 부서에 문의하시길 바랍니다. 참고가 될 수 있는 내용들을 정리드려 봅니다. 1주택이 이시죠? 주택수가 가장 중요합니다. 1주택자는 보증공사 상품에 따라 전세대출의 한도가 최대 3억 또는 2억으로 제한되어 있습니다. 2주택자 부터는 전세대출이 되지 않습니다. 혼동되시는 부분은 2019년 12월 16일 대책에서 9억 초과 소유자의 전세대출 금지 규제가 있었고 이 규제가 2023년 초에 풀렸습니다. 그렇기 때문에 9억 초과 1주택자의 경우, 차주분의 채무나 신용등급에 이슈가 없다면 최대 3억 또는 2억의 전세 대출을 받을 수 있을 것으로 보여집니다. 자세한 확인은 꼭 대출기관에 확인을 해 보시길 바라며 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 사람들이 전세를 구할 때 선호하는 조건이 뭘까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.제가 세입자라면 1번을 더 선호합니다. 시세대비 저렴한 시세의 기준이 고작 3천 차이라면 말입니다. 이 정도의 보증금 차이라면 일년기준 150만원 정도로 계산되는데 벽지랑 장판, 기본 수리로 플러스 알파를 받아낼 수 있다면 2년 산다는 기준하에 시세대로 가격을 맞춰주는 편이 금액적으로도 저렴하며 향후 세입자가 집을 알아볼 때도 일정 수준 관리가 된 집을 선호하기 때문입니다. 보증금액이 시세대비 3천 이상을 넘어서 차이가 난다면 2번도 고려해 볼만 합니다.도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 전세기간이지나서2년전에 재계약을햇는데요 2년다가오니 5프로이상 올려달라는건 합당한가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.날짜가 없으니 가정을 해보겠습니다. 만기을 2023년 10월로 가정한다면 2021년 10월에 마지막 연장이 있었을 것입니다. 그때 계약갱신청구권을 사용하여 5프로 이내로 보증금을 올렸다면 계약갱신청구권을 다 사용하신 것으로 이번에는 별도의 계약갱신청구권 사용이 불가 합니다. 이럴 경우, 기존 계약과는 상관이 없는 신규 계약으로 형태로 보여지게 됩니다. 다시 말하면 계약의 조건을 자유롭게 말씀 나누어서 상호 협의가 되지 않으면 계약 만료일에 계약을 종료 시키는 것입니다. 더 거주를 원하신다면 현 임대인과 조건에서 최대한 접점을 찾아서 의견을 적극적으로 나눠보시길 바랍니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 개인사정으로 입주 1달 후 다시 이사를 하려고 하는데, 새로 임차인 구할시 전세금 증액에 동의해야하는지요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.자주 볼 수있는 상황입니다. 하지만 계약서에 언제부터 언제까지 얼마의 보증금으로 살겠다는 내용이 명시가 되어있기 때문에 세입자분의 퇴거에는 조건 협의가 중요합니다. 잘 알고 계시는 대로 임대인분의 신규 세입자를 구해야 한다는 얘기는 기존 세입자분이 신규 세입자를 구하는 노력을 다하고 신규 세입자와 계약을 함에 있어 발생하는 임대인측의 부동산 중개수수료를 대신 내어주고 나가라는 내용인데 항상 많은 케이스에서 발목을 잡는 경우는 보증금액 입니다. 전세 시세가 더 오르는 경우, 기존 세입자분이 쉽게 나오지 못하는 까닭도 임대인이 협의해주려는 보증금액이 현재 시세이기에 협의가 안된다면 계약서대로 만기까지 지내셔야 합니다. 임대인에게 사정을 잘 말하고 많이 부탁 해야 하는 상황입니다. 오로지 협의만이 해결 방법이므로 한 번에 안된다면 두 번 세 번을 잘 말해 보시길 바랍니다. 짧게 나마 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 전세 자금 대출 조건이 알고 싶어요
대출은 금융기관마다 기준도 약간씩 다르기에 제1금융권을 가서 상담받아 보는 것이 좋겠으나 대중적으로 많이 적용되는 기준를 정리해 보자면 소득을 기준으로 하여 몇 배수 대출이 가능한 대출의 유형도 있고 임차인의 신용점수에 기반하여 대출 총량을 제한하는 대출 유형도 있습니다. 신용평가 기관마다 다를 수는 있지만 신용점수가 약 800점 이상이면 보증금의 80프로 최대치까지 대출이 가능할 수 있고 700점 전후로 5등급에 걸쳐있다면 전세대출 최대량이 약1억5천으로 제한을 받게되며 700점 이하의 등급에서는 불가한 경우도 있습니다. 심플하게 생각해서 신용등급이 5등급이면 간당간당하고 6등급부터는 전세 대출이 거진 불가 할 수 있다고 예상됩니다. 위와 같은 신용등급 이외 나이, 소유 주택수, 소득수준에 따라 차이가 있으니 가까운 은행 방문하시어 세밀하게 체크해 보심이 좋겠습니다. 짧지만 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 아파트에서 담배 피는 사람을 어떻게 제재할 수 있나요?
담배냄새 관련해서는 답이 없습니다. 민원을 한다 하여도 행정제제가 있지는 않을 것이기에 관리소에 의존할 수 밖에 없긴합니다. 층간소음은 충격소음 기준 1분간 측정했을 때 주간 43 데시벨 이상, 야간 45 데시벨 이상일 경우. 공기전달 소음 기준으로는 5분간 측정했을 때 주간 38 데시벨 이상, 야간 40 데시벨 이상일 경우를 대상으로민사소송을 통해서 손해배상청구의 증거자료로 사용될 수 있으나 담배 냄새는 증거자료 수집이 가능하지 않아서 더욱 곤란합니다.
부동산
Q. 임차인계약만료후권리금회수시계약을새로해야되나요.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.권리금은 아시다시피 세입자들끼리 권리금을 양도 양수하는 권리입니다. 권리행사를 위해서는 임대차 기간이 끝나기 전 6개월 부터 임대차 종료시점까지 권리금을 받을 권리가 있고 임대인은 이를 방해하지 못한다는 상가임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)에 관한 법 조항이 있습니다. 계약 종료시점끼지 1달 남았다면 권리금을 주고 들어올 신규세입자를 잘 구해오면 문제 될 것은 없지만 주 계약인 임대인과 임차인간의 임대차 계약을 종료가 된다면 기존 세입자는 권리금을 받을 수 없게 됩니다. 물론 임대인과 협의에 따라서 비록 한달 뒤 임대차 계약은 끝나지만 권리금 받을 때 까지만 임대차 계약을 유지해도 되는지에 대한 상호 동의가 있었다면 계약 만료 뒤에도 월세를 내면서 세입자가 권리금을 받을 세입자를 찾는 경우는 종종 보았습니다. 여기서 임대차 재계약이 있었다면 계약의 종료일 자체가 미뤄진 것이므로 기존 세입자가 권리금을 회수할 수 있는 기간이 안됩니다. 그래서 권리금을 받으려는 세입자와의 재계약서는 신중해야 합니다. 참고로 혹여 이렇게 재개약이 되었다면 세입자가 언제든지 계약 해지 통보를 할 수도 있고 그럴 경우, 3개월이 지나면 효력이 발행하기에 해당 3개월 기간동안 세입자가 권리금을 회수할 수 있는 기간도 주어지게 되는 경우도 있습니다. 세입자의 위법사항이 없는데 임대인이 권리금 회수 기회를 박탈하는 수준의 행위가 있었다면 (주관적인 판단 기준도 많음) 세입자는 손해배상 청구소송으로 임대인에게 책임도 물을 수 있기에 서로 원만한 협의가 필요합니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 임차인이 일찍 나가려고 하는데 질문드립니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.케이스 바이 케이스입니다. 그래도 임대인분 입장에서 세입자를 십분 배려하여 퇴거를 도와 드리고 싶은 상황을 기준으로 주요 케이스를 말씀드려봅니다. 아직 임대차 만료일자가 절반 이상은 남은 상태이고 약정된 월세를 받을 권리가 많이 남아 있으십니다. 임대인 분이 돈 욕심이 많은 경우에는 계약 만료까지 손해볼 월세액 전액을 청구하는 경우가 있습니다. 예로 1달에 10만원씩이고 12달 일찍 퇴거한다면 120만원과 부동산 비용을 공제하는 조건이면 더 낮은 월세로 들어올 세입자를 찾아보겠다고 하는 경우가 이에 해당합니다. 그런데 임대인 10명중 2, 3명 정도만 이런 조건으로 진행하지 대부분은 사람끼리 사는 사회이기 때문에 절충안을 제시하곤 합니다. 손해보는 월세 공제액의 절반과 부동산 비용을 세입자에게 부담시키는 경우가 가장 많았습니다. 임대인인 내가 손해를 보는 상황이지만 원만하게 나갔으면 좋겠으니 임대차 만기까지 임대인이 손해 보아야할 월세액의 절반은 일시불로 내고 가라는 경우가 가장 많이보는 케이스입니다. 짧게 나마 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !