안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 2년지나면 일반과세인데 잔금일부터 2년인가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.세무에 대한 팩트체크는 세무사무소에 의뢰하여 재검토 받아보심이 필요하며 참고가 될 수 있는 내용을 첨부드립니다. 22년 2월 28일에 잔금과 등기를 받아왔다고 가정하겠습니다. 잔금과 등기일이 크게 다른경우, 잔금과 등기일중에 빠른날을 취득일로 보기 때문에 취득일자를 구체화 하기 위해서는 취득일부터 정확하게 잡고 가야합니다. 간혹 잔금 이전에 소유권 등기를 한 두달 미리 받아오는 경우가 있는데 이 경우에는 잔금보다 앞선 소유권 등기를 이전 받아온 날이 취득일이 됩니다. 양도의 기준에서도 등기를 넘기는 날과 잔금일 중 빠른 날이 양도일이 됩니다. 말씀하신 일반과세요율 6%~45%은 보유 2년 이상부터 적용되는 세율이며 22년 2월 28일에 주택을 취득했다면 24년 2월 27일을 기준으로 보유기간 2년 이상이 된다고 하는 사례를 가장 많이 보았습니다. 이유로는 민법에서는는 초일불산입이라 하여 기간을 셀 때 첫날을 빼고 셈을 하나 주택의 보유일은 초일을 산입하여 보유기간을 계산하기 때문인데, 22년 2월 28일이라는 초일을 산입하기 때문에 2년의 기준은 24년 2월 27일이 되는 것으로 얘기하고 있습니다. 하루 차이가는 굉장히 민감한 사안이므로 꼭 세무사의 조언을 1순위로 참고 하시길 바라겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 재건축시기존주택 근저당은어떻게되나요
대출에 대한 부분이니 해당 사업 시행주체에게 확인은 해보시길 바랍니다. 통상적으로 이주비 대출을 일으키려면 기존 주택에 있는 근저당(대출)을 상환하여야 하는 것으로 알고 있습니다. 이주를 하시게 되면 남은 수순은 관리처분계획 인가 이후 철거이기 때문에 근저당 채권자인 은행의 입장에서도 당연히 채무자에게 돈을 받으려고 하는 것이기 때문입니다.
Q. 세입자가 이사나가기 하루 전날 전세 잔금 전부 달라고 하는게 말이 되나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.갑질을 하는 임차인을 보고 계시는듯 합니다. 보증금 반환과 집의 인도는 동시이행관계입니다. 보증금 반환의 준비가 되었다면 임대인은 이체준비를 해 놓고 임차인은 집을 비우려는 시도를 해야 합니다. 그래서 임대인은 짐이 다 빠진것을 보고 보증금을 이체해 주어야하고 임차인도 그 때 받을 수 있는 것으로 인지해야 하거늘 아직 임차인의 짐이 남아있는데 보증금부터 달라는 말은 계약 조항에 없다는 말을 들어서 강력하게 거절하셔야 합니다. 임대차 계약서 서식의 중간 부분을 보시면 계약의 종료시 임차인은 해당 부동산을 원상회복하여 반환하고 임대인은 임차 보증금을 반환하여 계약을 종료한다는 내용이 담겨 있을 것입니다. 이 내용을 들어 임차인에게 고지를 해 주세요. 싱크대 상판, 수전의 고장이 최초의 하자로 인해서 그런 것인지 임차인의 관리부주의 로 그런 것인지를 판별해야 합니다. 세입자가 사용하다가 고장낸 것이라면 보증금에서 공제함이 맞고 제품의 불량이 원인이라면 임대인이 지불해야 하는 금원인데 수리업자의 자문을 구하여 임차인에게 당신의 과실(잘못)로 이렇게 됐다하니 원상회복의 의무는 임차인 당신에게 있다고 고지 하셔야 겠습니다. 아무쪼록 잘 마무리 되시길바라며 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 신축 원룸을 전세로 들어가려고 합니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.버팀목 전세자금 대출이 안될시 계약금을 반환하고 계약을 해제 한다는 내용이 가장 중요하다고 생각됩니다. 사회적으로 대규모 사기가 일어났기 때문에 해당 공적기관에서도 위험한 매물을 대상으로는 대출 또는 반환보증보험을 해주지 않기 때문입니다. 위 특약사항 외 중요하게 생각해야 되는 것은 매매가격 대비 전세가격입니다. 전세가율이라고 하는데 70프로 이하 수준으로 전세가격 셋팅이 되었는지를 꼭 질문자님이 발품을 팔아서라도 알아보셔야 합니다. 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 월세계약 시 필수적으로 확인해야되는게 뭐가 있나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.필수적인 항목을 따지자면 많을수록 좋겠으나 요즘 전세사기가 알어났던 이유인 악의의 중개업자가 가끔 있기 때문에 해당 매물을 안내하는 사람이 중개보조원(실장)인지 대표 공인중개사(사장)인지를 확인해 보시길 바랍니다. 물건에 대한 안내는 실장이 하고 계약은 대표 공인중개사가 하는 경우는 많습니다. 다만, 물건에 대한 안내도 실장이 하고 계약도 가라로 실장이 하는 경우는 특히 주의하셔야 합니다. 질문자님이 꼭 가지고 있어야하는 서류는 질문자님이 합의하여 작성한 월세 계약서이기에 월세 계약서에 부당한 내용으로 합의가 된 것은 없는지 꼭 주의를 기울이시길 바랍니다. 서명과 도장 날인을 하게 되면 내가 실수 했더라도 이를 합의 했기 때문에 되돌릴 방법이 없기 때문입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !