안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 청약당첨 후 부부공동명의하면 잔금 DSR은 부부합산 소득으로 잡고 대출해 주나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.대출분야의 정확한 확인과 판단은 금융권의 자문을 쪽 구해보시길 바라며 참고가 될 수 있는 내용을 정리해 드립니다. 통상적으로 차주단위로 DSR 40%를 확인합니다. 차주라면 돈을 빌리는 개인을 말하는데 집을 부부공동명의로 구입하더라도 주택 담보대출은 남편 또는 아내의 소득과 부채로 대출을 실행할 수도 있고 부부 공동의 소득과 부채를 다 포함하여 할지 여부도 선택할 수 있습니다. 부부합산소득이 당연히 많겠으나 합산했을 때 일방의 부채가 너무 많은경우, 오히려 DSR 산정에 나쁜경우도 있습니다. 부채야 투명하게 확인할 수 있을 것이지만 소득은 신고소득, 인정소득 등으로 나누어서 판별하게 됩니다. 신고소득은 부부가 회사에서 원천징수영수증이나 개인사업자라면 종합소득세 신고시 확정된 소득금액증명원으로 확인되는 소득인데 이런 경우, 각자의 소득을 합산할 수 있고 반면 건강보험료나 국민연금납부액, 카드사용액 등으로 인정소득을 이용하여 추산하는 소득을 사용해야 할 때는 가구별로 따지기 때문에 부부간 소득이 합산되지는 않고 가구별로 소득을 계산하게 된다는 점은 참고로 알고 계시면 좋겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 주택 1년 계약 시 임대차보호법 5%
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.법과 실무를 같이 고려해 보아야하는 부분입니다. 주택임대차보호법에서는 제6조(계약의 갱신) 2항에서 계약의 갱신이 되는 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 기재되어있습니다. 1년을 계약하셨지만 계약 갱신권을 사용였다면 2년 거주를 할 수 있는 권리가 있으며 현재 1년 계약를 하였더라도 2년을 주장할 수도 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 1항에서 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 규정이 명시되어 있습니다. 다만, 실무적으로는 최초 1년으로 임대차 계약을 맺은 이유가 있을 것입니다. 임대인이 필요에 의해서 1년으로 요구했는데 세입자분이 1년을 동의했을 수도 있고, 상호 별 이유없이 1년으로 계약했을 수도 있습니다. 선자라면 임차인분도 동의를 한 건에 대해서 번복을 해야 하는 것이니 임대인에게 우리가 최초 1년 계약했으나 임대차법 근거를 들어 2년까지 살게 해달라고 협조적인 태도로 말해보심이 좋겠으며 후자라면 세입자분이 알려주셔도 좋습니다. 1년마다 차임을 올릴 계획이었다면 임대인은 원하는 바를 이룰 수 없겠네요. 혹여 임대인이 무지해서 1년마다 월세를 인상하려 했다면 질문자님이 알려 주시는 것도 좋겠습니다. ^^;다투지는 마시고요. 임차인이 이길 수 있는 법률적인 상황이기에 얼굴 붉히지 않고 해결하시길 바라며 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.
Q. 지주택 조합의 문제점은 무엇인가요?
다양하게 많은 이유가 있겠지만 사업 성공의 가장 큰 걸림돌로는 예비 리더(조합장)의 역량에 따른 리스크라고 보여집니다.비교적 소규모로 진행되는 지주택은 조합이 결성되기 전까지는 입주민 반상회 정도로 비유할 수 있는데, 반상회 회장이 할 수 있는 권한도 많고 일을 그르칠 수 있는 우려도 많습니다.조합장이 역량이 뛰어난 분이면 부대비용이나 홍보비용 등 거품을 쫙 뺀 사업 진행이 되겠으나 그렇지 않다면 소꿉장난에 지나지 않을 수 있습니다.그래서 유의해야 되는 개발 사업의 유형인 것입니다.도움이 되었다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.!
Q. 잔금일 도미노 현상 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.매도시 본인의 집에 있던 근저당권 말소에 대한 고민이시군요. 통상 은행에 방문하여 상환 말소하는 제1금융권의 근저당권 말소라면 은행의 업무 시간 내에 도착한다면 말소비용으로 5만원 정도받고 말소접수증과 영수증을 교부해 주게 됩니다. 이로써 당사자의 근저당권은 말소를 위한 절차가 이행될 것임을 확신하셔도 됩니다. 은행과 협약된 법무사에서 근저당권 말소를 책임질 것이기 때문입니다. 다만, 제2금융권의 특정 금융기관의 경우 오프라인 상환이 안되고 가상계좌 이체 방식으로만 상환 말소가 되는 경우가 있는데 이때 12시 이전에 접수된 말소건에 대해서만 당일 근저당권 말소 신청이 들어가고 12시 이후에 접수된 말소건에 대해서는 명일 근저당권 말소 신청이 들어가는 경우가 있습니다. 말소접수가 다음날 된다는 것이지 말소에 대한 상호 이행 약속은 문제없이 지켜질 것이니 크게 걱정할 필요는 없다고 보여집니다. 다만 대부업체의 근저당권 말소는 때에 따라서는 상환 자체가 원할하게 안 될 수도 있는 경우를 본적있기에 이 경우에는 근저당권 말소를 전문으로 하는 법무사 사무소의 도움이 받으시길 추천드립니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 전세 계약 갱신 계약 기간을 2년 하고 며칠을 더하고 싶습니다 (임대인)
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신청구권에 차분하게 준비하고 계시는군요. 계약갱신청구권은 통상 갱신 계약서나 보증금의 증액이 없다면 기존 계약서에 내용을 추가 하는 방식으로 많이 합니다. 이유로는 세입자가 갱신해서 더 살고자 하는 의도를 확인할 수 있는 객관적인 증거가 남기에 이것 만으로 세입자의 계약갱신청구권은 쓰여진 것입니다. 세입자와 합의서 또는 문자 기록만으로도 명확한 내용이라면 괜찮습니다. 기간에 대한 부분은 계약을 갱신한 세입자가 만기날짜인 토요일 한 날을 찍고 퇴거를 할까봐 걱정을 하실 수 있어 보입니다. 위 내용을 사실대로 상호 공유하면서 향후 퇴거는 되도록 평일로 하자고 의견을 나눈다면 세입자가 안된다고 할 이유는 없다고 보여집니다. 그리고 대부분 만기 날짜 보다는 임대인과 또는 매도인과 또는 차기 세입자와 협의하는 날로 세입자의 퇴거일이 정해지기 때문에 만기때 근접하여 다시 세입자의 의견을 맞춰볼 것을 추천 드립니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !