안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 채권최고액의 의미는 무엇인지요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.근저당권 채권최고액은 실제 대출받은 액수를 의미하는 것은 아닙니다. 실제로 대출받은 액수의 대출 상품, 차주의 신용도 등에 따라 110%에서 130% 정도가 채권최고액으로 설정됩니다. 말씀하신대로 경매 진행시 은행에서 원금의 이자나 은행 필요비용을 고려해서 설정된 채권최고액은 은행이 먼저 수취하는 액수가 됩니다. 때문에 세입자가 되려는 분의 앞선 권리에 위치한 근저당권 채권최고액은 합계를 잘 보셔야 합니다. 도움이 되셨다면 추전과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 살고있는 전세집이 경매로 넘어가 낙찰 후 잔금을 모두 치룬 상태에서 월세측정은 어떻게 되나요??
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.어제 같은 질문을 해주신 분이시군요. 답변을 드리는 것이 득이 될지 해가 될지 판단이 쉽지 않아 답변이 어렵하는 댓글을 달아 드렸는데 참고의견을 구하시는 것같아서 말씀을 더 드려봅니다. [CASE 1] 대항력 있는 세입자의 상황으로 가정하면, 배당 신청을 하셨고 배당 받는 날이 예정되어 있는 상황에서 질문자님의 보증금을 전액받는 날에 질문자님은 집을 인도하고 나오면 서로의 관계가 종료됩니다. 여기서 배당요구를 하지 않으셨다면 임대차 기간동안 살 권리를 주장 할 수 있지만 세입자가 퇴거를 계획하고 경매가 끝나면 더 이상 기존 계약을 이어가지 않겠다는 배당요구를 하셨고 경락인은 잔금 납부 이후 소유권을 취득하였으며, 세입자에 대한 배당표가 확정된 이후의 상황이라면 법률적으로는 경락인이 세입자에게 월세를 청구할 수 있는 상황으로 보여집니다. [CASE 2] 대항력 없는 세입자의 상황으로 가정하면, 경락인에게 대항할 힘이 없는 것은 아실 것입니다. 따라서 경락인이 전금을 납부하고 소유권을 취득한 이후부터는 법적으로 세입자에게 월세를 청구할 수 있습니다. 위 케이스들은. 법적인 내용 입니다. 다만, 실무에서는 법적으로 하기보다는 합의를 통해 명도를 진행하는 경우가 대부분입니다. ★사람끼리의 일이기에 사람과 상황 봐가면서 진행합니다★이런 월세의 요구는 명도협상의 우위를 차지하기 위한 압박용일 수도 있고, 경락인이 무조건 법대로 하여 진심으로 월세를 받겠다고 하는 경우도 있을 것입니다. 실무에서는 세입자가 강성이여서 명도가 쉽지 않을때 경락인이 강제집행 비용을 내느니 더 적은 소정의 이사 위로금을 세입자에게 줘서 빠른 퇴거를 돕는 경우가 종종 있습니다.월세를 달라는 경락인의 성향을 알 수 없는 상황에서의 답변은 질문자님께 도움이 될 수도 있지만 앞일에 나쁜 영향도 동반할 수 있기에 답변을 아꼈던 것입니다. 대화로 최초 임대차 계약에서 월세의 내용은 없는 것이니 월세을 요구하시는 것은 부당하지 않느냐는 목소리도 내보시고, 만약 월세를 꼭 내야하는 상황으로 만들어 졌다면 통상 보증금 1천만원에 월세 4만원 계산을 많이 합니다. 보증금 1억짜리면 월세는 40만원으로 해 줄 수 있겠냐고 물어볼만 합니다.배당 신청한 선순위 세입자가 배당표 확정 이후부터 낼 수 있는 월세의 유무, 그리고 월세의 정도는 ★사람과 상황 봐가면서 협의하셔야 합니다★도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다!
Q. 갭투자란 무엇을 말하는 것인가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.갭투자는 전세와 같은 세입자를 끼고 집의 소유권을 이전하는 행위를 말합니다. 아파트의 경우, 전세가율이 50~70% 정도이기에 갭(GAP) 금액이 많이 필요하고 현금이 많이 필요한만큼 세입자에게는 안전한 전세매물이지만 투자자에게는 투자금이 많이 필요한 것입니다. 이걸로 사기을 치는 갭투자자들은 특정 영역에서만 활개를 치고 있습니다. 투자금(갭)이 수천만원대 혹은 그 이하로 세입자를 끼고 소유권을 이전받을 수 있는 신축빌라 등이 그들의 주요 타겟입니다. 예로 갭투자금이 1천만원이면 빌라소유권을 이전받을 수 있다면 5천만원이면 빌라 다섯채를 살 수 있는 것입니다. 그런데 여기까지는 사기가 아닙니다. 이렇게 수십채를 샀는데 세입자가 중도퇴실이나 만기퇴실할 때 보증금을 내어줄 방도가 없어 잠적하는 때부터 사기꾼으로 전락하게 됩니다. 질문자님이 질의하신 갭투자의 의미는 위와 같은 세입자 보증금 변제능력이 없는 투자자들이 소액의 투자금으로 빌라 여러채를 사는 갭투자 행위를 가리키고 있는 것으로 보입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 전세보증보험 가입하려는 오피스텔 전세 계약서 특약.. 이 정도면 될까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.오피스텔 전세 계약을 진행하시는군요! 3번 특약에 전입신고를 동의한다고 기재된 것으로 보아 주거용 오피스텔입니다. 전입신고와 확정일자를 잘 챙기시어 세입자로서 대항력을 꼭 갖추시길 바랍니다. 대출과 반환보증보험 가입 불가사유가 물건에 이유가 있는 경우에는 계약을 없던것으로 돌리는 내용도 잘 넣으셨습니다. 집주인측에서도 물건의 하자는 없다고 확신하고 있는 것으로 보아 세입자가 되실 질문자님의 이슈만 없다면 잘 진행되실 수 있다고 보여집니다. 참고로 허점을 최대한으로 없애는 세입자 위주의 특약이 인터넷에 많이 있는데 이는 향후 2년 또는 4년 이상의 계약관계를 유지해야하는 임대인과의 관계의 시작인 지금상황에서 무조건 현명하다고 생각되지는 않습니다. 특약의 너무 과하여 임대인을 사기꾼으로 보고 세입자는 의심병 환자로 볼 수도 있는 그런 특약은 지양 하시는 것이 순조로운 계약을 위해 필요하다고 생각합니다. 본계약 잘하시기를 바라며 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 업무용 오피스텔은 갱신권을 쓸 수 없나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.계약갱신청구권(이하 계갱권)에는 주택에서의 계갱권이 있고 상가에서의 계갱권이 있습니다. 주거가 아닌 업무용 부동산의 경우, 상가임대차보호법에서 말하는 계갱권 사용이 가능합니다. 1. 상업용 업무용 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신권을 사용할 수 있습니다. (상임법 10조 2항)2. 최초의 임대차 기간이라는 의미는 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하고 1년을 계약기간으로 했다면 임대인은 1년마다 차임 또는 보증금의 5% 이내 범위에서 증액을 요구할 수 있습니다. 3. 임차인의 과실에 의해 계약갱신이 거절되는 경우들이 있으니 잘 확인하셔야합니다. 월차임 3번 연체, 부정임차, 보상금 받은 경우, 임대인 비동의로 전대시, 중대한 파손시 등등등도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !