안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 실거주 2년을 채우고 아파트매도시 양도세가 안나오나요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.기본적인 세무 상담에 대해서는 저희 공인중개사가 세무사무소 방문하기 이전 단계에 참고가 될 수 있도록 안내 드리고 있습니다.양도세 비과세 상담은 세무사무소에서도 민감하게 생각하여 간혹 내용이 다를 수 있으니 꼭 세무사무소 2곳 이상의 내용을 비교해보시길 바라겠습니다. 질문주신 내용을 다시 짚어보겠습니다. 주택 구입 후 실거주를 1년 하셨다면 현재 2023년 8월 기준으로 했을 때 2022년 8월에 취득하신 1가구 1주택이라고 가정하겠습니다. 1. 1가구 1주택자 양도세 비과세의 개념취득당시 ★조정대상지역(규제지역)★ 이면서 2017년 8. 2대책 이후 2023년 1.3 대책 이전까지 취득한 주택을 대상으로는 2년 보유 + 2년 거주 요건을 채워야합니다. 취득하신 시점이 2022년 8월이시니 그 당시 규제지역 이였는지를 확인해 보시기 바랍니다. 규제지역이였다면 2024년 8월이 지나야 거주 2년을 채우셔서 양도세 비과세 대상이 되십니다. 2. 1가구 1주택자 양도세 비과세의 한계양도가액(집을 판 금액이 12억원 이상이면 12억 이상분 부터는 과세분이 됩니다. 예로 13억에 양도했다고 가정하면 12억을 초과한 금액인 1억원에 대해서 양도소득세가 발생하는데 1억 중에서 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제를 빼고 계산된 과세표준에서 세율을 적용하여 최종 납부할 양도세가 계산되게 됩니다. 그렇기에 2년만 거주했다고 양도세가 아예 나오지 않는다는 말은 틀린말이고 12억 이하의 집을 팔았을 경우를 대상으로만 1가구 1주택 양도세 비과세가 된다고 하는 것이 정확한 말이라고 봅니다. 도움이 되셨다면 채택 부탁 드립니다 :D
Q. 부동산 매매시 잔금 기간을 길게 할 수 있나요??
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.제가 실무에서 자주접하는 질문입니다 ^^계약금의 일부금액(통상 가계약금)이 이체될 때 대략적인 잔금일을 정하게 되어있습니다. 이 때 상호 협의된 잔금일을 따라서 본계약을 작성해야합니다. 그렇다면 시기별로 구분하여 잔금일 협의 사항을 말씀드릴께요1. 계약금의 일부 입금이전 자유롭게 정할 수 있지만 주택의 경우 통상 3개월 이내로 정하는 것이 보통입니다. 반면, 토지나 큰 건물, 또는 요건 취득을 요하는 중개거래의 경우에는 잔금을 6개월 이후로 정하는 경우도 종종 있습니다. 계약금의 일부금액 입금 이전이라면 위 상황에 맞게 서로 협의가 가능합니다. 2. 계약금의 일부 입금이후본계약서 작성 이전이라면 아직 협의를 조금이나마 해볼 수 있는 기회가 남아있습니다. 예로 12월에 잔금을 협의한다는 조건이였다면 1월 정도까지는 얘기 해볼 수가 있는 것이죠. 하지만 계약금의 일부가 입금될 때의 조건이 12월 협의 였기에 한쪽에서 12월을 주장한다면 12월을 따라야 합니다. 3. 계약서을 작성하고 계약금 전액 입금이후계약금은 계약서의 내용을 서로 합의 했다는 증거금으로써의 역할을 합니다. 원칙은 바꿀 수 없습니다만 일할 이자 계산 등으로 서로의 니즈를 충족할 수 있다면 계약서를 수정하는 경우도 가끔 있습니다. 답변이 만족 스러우셨다면 채택 부탁 드립니다 :D
Q. 아파트 분양 2년 거주 비과세 문의 합니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.기본적인 세무 상담에 대해서는 저희 공인중개사가 세무사무소 방문하기 이전 단계에 참고가 될 수 있도록 안내 드리고 있습니다.양도세 비과세 상담은 세무사무소에서도 민감하게 생각하여 간혹 내용이 다를 수 있으니 꼭 세무사무소 2곳 이상의 내용을 비교해보시길 바라겠습니다. 질문주신 내용을 다시 짚어보겠습니다. 23년 9월 말에 보유 및 거주 2년이 경과하는 시점이라고 말씀주셨는데 21년 9월 말을 잔금 및 등기를 한 취득시점으로 보겠습니다. 1. 1가구 1주택자 양도세 비과세의 개념취득당시 ★조정대상지역(규제지역)★ 이면서 2017년 8. 2대책 이후 2023년 1.3 대책 이전까지 취득한 주택을 대상으로는 2년 보유 + 2년 거주 요건을 채워야합니다. 취득하신 시점이 2021년 9월말이시니 그 당시 규제지역 이였는지를 확인해 보시기 바랍니다. 규제지역이였다면 2023년 9월 말이 지나야 거주2년을 채우셔서 양도세 비과세 대상이 되십니다. 2. 부동산의 취득시기와 처분(양도)시기의 기준잔금일과 등기접수일 중에서 빠른 날짜를 기준으로 합니다. 보통 대다수의 경우에는 잔금을 한 날 등기를 접수하기에 같은 날이 됩니다. 만약 잔금을 금요일에 오후 늦게 하고 법무사가 소유권 이전 접수를 월요일에 하였다면 취득시기 또는 양도시기는 금요일이 되는 것입니다. 도움이 되셨다면 채택 부탁 드립니다 :D