안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 매수 하려는 집 근저당이 너무 많은데 주의사항 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 주택매매시 기존 근저당이 없는 경우는 거의 없습니다. 다만 이러한 근저당이 있는 매물도 계약시에 특약으로 잔금시 기존근저당 말소 특약을 넣어 계약을 진행하게되고 실제 잔금을 지급할 때 근저당 말소와 소유권이전등기를 동시에 진행하기 때문에 매매이후에는 아무런 문제가 발생되지 않습니다. 질문의 경우도 기존 근저당이 많다고 해도 결국은 매매대금을 받으면 매도자가 상환을 하고 근저당 말소등기를 진행할것이기에 계약진행에는 아무런 문제가 없습니다. 보통 계약금 10%을 지급하고 잔금시에 위처럼 등기말소 및 소유권이전등기를 법무사등을 통해 진행하시면 됩니다. 감액등기가 의미가 없는 것은 어차피 잔금시에 주택인도와 더불어 기존 근저당 전체를 말소할 것이기 떄문에 중간에 감액등기는 할이유가 없습니다. 본인이 불안히사면 해당 계약진행과정을 중개사를 통해 하시면 법무사와 함께 안전하게 근저당상환 및 등기말소, 소유권이전등기를 진행하게 될것이니 걱정안하셔도 됩니다.
부동산
Q. 업무시설로 분류된 오피스텔 매매 후 생초대출 자격 유지되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 용도가 업무시설로 되어 있는 오피스텔에 대해서는 주택담보대출이 불가하고 그에 따라 생애최초 대출도 어렵습니다. 질문처럼 각 금융권이나 GTP나 설명이 다른 것은 안되는 것에 대해서 예외적으로 인정가능한 부분을 찾으시기 때문입니다. 정확히는 건축물대상상 용도가 업무용 오피스텔은 예외없이 되지 않습니다. 다만 용도가 주거용이라면 전입신고와 다른 요건에 충족되는 경우에 한하여 대출신청이 허용될수 있습니다 물론 이러한 부분에 대해서 연계하고 있는 은행마다 대출심사기준과 판단이 다르기에 요청하는 부분도 다를수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.정리하자면 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 원칙적 생애최초 디딤돌 대출 불가, 단, 건축물대장상 용도가 주거용인 주거용 오피스텔에 대해서는 전입신고와 법적 주택인정여부 및 실거주목적입증가능시 은행별 기준에 따라 제한적으로 가능하다고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 아파트 매매로 할때 명의가 제 명의로 되있다고 하는데 제 동의가 없이 다른사람이 서류를 작성을 하면 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다른 사람이 서류를 위조한다면 가능할수 계약자체는 가능할수 있지만 등기과정에서 필요한 서류가 있기 떄문에 타인이 본인 명의 부동산을 등기이전시키는 행위자체는 쉽지 않습니다. 그리고 계약상대방입장에서도 계약시 등기부상 명의자와 실제명의자를 확인하기 때문에 위임장 혹은 본인 신분증 없이 계약을 진행하지 않는게 일반적입니다. 그에 따라 가능은 하나 쉽지 않는 부분이라고 보시면 되고 만약 어찌어찌해서 본인도 모르게 등기이전이 되었다면 우리나라의 경우 실질적인 소유자에 대한 보호로써 등기 공신력이 없기 떄문에 법적 소송을 통해 승소하여 진정명의회복등기를 통해 소유권을 다시 회복할수 있습니다. 그리고 서류를 위조하여 타인의 재산을 처분한 경우에는 사기죄나 공문서위조등의 처벌 및 민사적 손해배상등의 책임이 생길수 있습니다.
부동산
Q. 빌라엘베없는 4층에서 이사할려고합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 포장이사의 경우 5톤차를 기준으로 하고 이사짐의 포장부터 새집에 입주까지 모든 과정을 이사업체가 하기 떄문에 당자자가 별도 참여하지 않아도 되는 편리함이 있지만 비용적인 부담이 있을수 있습니다 , 반포장이사나 단순히 차량만대여하는 경우 기사님과당사자가 함께 이사짐을 옮기고 해야 하기 떄문에 비용이 저렴한 대신 이사참여에 따른 부담이 있을수 있습니다. 비용의 차이는 업체나 이사짐량에 따라 다르겠지만 포장이사의 경우 100~150만원, 반포장이사의 경우 50~60만원 수준으로 보시면 됩니다. 정확한 비용에 대해서는 업체 두세 곳을 통해 견적받아 비교해보시기 바랍니다. 참고로 4층빌라의 경우 이사시 사다리차 비용이 별도 발생할 가능성이 높기에 이에대한 비용도 고려하셔야 합니다.
부동산
Q. 부동산 전세 중개 문의할때 궁금한 사항
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 매도자나 임대인처럼 매물을 있는 사람들은 여러부동산을 통해 매물등록을 하는 경우가 있지만 매수자 또는 임차인은 실제 인터넷상 매물을 보고 한 중개사무소를 방문하고 그 외 매물도 함께 해당 중개사를 통해 보기 때문에 여러부동산에 미리 의뢰만 해두는 경우는 적습니다. 물론 이게 불가능하거나 법에 제지를 받는 것은 아니기 떄문에 질문처럼 하셔도 관계는 없으나 보통 매수자 또는 임차인이 해당 부동산에 매물이 없어 그 주변 다른 부동산에 방문하여 매물을 보는 경우에도 부동산 별로 매수의뢰를 한것과 다르지 않기 떄문에 이러한 방법으로 매물을 구하시면 될듯 보입니다 .