안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 남편명의 아파트20년 거주중인데 제명의로 작은 부동산 매매했을때 세금폭탄일까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.현재 남편 명의로 6억 원 상당의 아파트에 20년 거주 중이시며, 추가로 1억~2억 원의 여유 자금으로 수익형 부동산 투자를 고려하고 계시군요. 서울시내 다세대주택이나 빌라, 또는 경기도의 소형 아파트를 염두에 두고 계신데, 이에 따른 세금과 투자 조언을 드리겠습니다.신축 소형 주택을 구입할 경우, 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 산정 시 해당 주택을 주택 수에서 제외하는 특례가 적용됩니다. 이 특례의 적용 기간과 상세 내용은 다음과 같습니다.1. 적용 기간취득 기간: 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지준공 기간: 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지즉, 위 기간 내에 준공된 신축 소형 주택을 해당 기간 내에 취득하는 경우 특례가 적용됩니다.2. 대상 주택 요건주택 유형: 아파트를 제외한 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔전용면적: 60㎡ 이하취득가액: 수도권 6억 원 이하 지방 3억 원 이하3. 특례 내용취득세: 해당 주택을 취득할 때, 기존 보유 주택 수에 따라 취득세율이 산정되며, 새로 취득하는 소형 신축 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 다주택자라도 해당 주택을 취득할 때 중과세율이 아닌 일반세율이 적용될 수 있습니다. 종합부동산세: 보유 주택 수 산정 시 해당 주택을 제외하여 세액이 산정됩니다. 따라서 다주택자에 대한 중과세율 적용을 피할 수 있습니다. 양도소득세: 해당 주택을 양도할 때, 주택 수 산정에서 제외되어 다주택자 중과세율 적용을 피할 수 있습니다. 주의사항1세대 1주택 비과세 특례: 1세대 1주택자가 소형 신축 주택을 추가로 구입하는 경우, 해당 주택은 주택 수에서 제외되지만, 1세대 1주택 비과세 특례는 적용되지 않습니다. 즉, 추가로 취득한 소형 신축 주택으로 인해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없게 될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 따라서, 신축 소형 주택을 구입할 계획이 있으시다면, 위의 특례 적용 기간과 요건을 충족하는지 확인하시고, 세금 혜택을 최대한 활용하시기 바랍니다.4. 세금 고려사항취득세: 주택을 추가로 취득할 경우, 취득세율은 주택 수와 지역에 따라 달라집니다. 일반적으로 1주택자의 경우 1~3%의 취득세율이 적용되지만, 2주택 이상 보유 시 중과세율이 적용될 수 있습니다. 다만, 2024년 현재 다주택자에 대한 취득세 중과세율이 완화되거나 한시적으로 배제되는 정책이 시행 중이므로, 최신 정보를 확인하시는 것이 중요합니다.보유세: 재산세와 종합부동산세로 구성되며, 주택의 공시가격과 보유 주택 수에 따라 세율이 결정됩니다. 다주택자의 경우 종합부동산세 부담이 증가할 수 있으므로, 투자 전에 예상 세액을 계산해보시는 것이 좋습니다.양도소득세: 추후 주택을 매도할 때 발생하는 세금으로, 보유 기간, 주택 수, 지역 등에 따라 세율이 달라집니다. 현재 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 한시적으로 배제되는 정책이 시행 중이며, 이는 2025년 5월 9일까지 연장되었습니다. 2. 투자 조언지역 선택: 서울시 내 다세대주택이나 빌라, 경기도의 소형 아파트를 고려 중이시라면, 해당 지역의 임대 수요와 공급을 면밀히 분석하시기 바랍니다. 수요가 풍부하고 공급이 제한된 지역은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 자금 활용: 1억~2억 원의 자금으로 투자 가능한 부동산을 선택하시되, 대출을 활용하실 경우 이자 비용과 상환 계획을 철저히 수립하시기 바랍니다.전문가 상담: 부동산 중개사, 세무사 등 전문가의 조언을 통해 투자 지역의 시장 동향, 세금, 법률적 이슈 등을 충분히 파악하시기 바랍니다. 리스크 관리: 부동산 시장은 변동성이 있으므로, 투자 전에 충분한 시장 조사와 분석을 통해 리스크를 최소화하는 전략을 세우시기 바랍니다.마지막으로, 부동산 관련 세법과 정책은 수시로 변경되므로, 투자 전에 최신 정보를 확인하시고, 필요시 전문가의 도움을 받으시는 것을 권장드립니다.
Q. 친형제와 공동명의 아파트를 형에게 매매할시?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.현재 형과 공동명의로 소유한 아파트를 형에게 이전하려는 상황에서, 매매와 부담부증여 두 가지 방법을 고려하실 수 있습니다. 각 방법에 따른 세금 부담을 비교해보겠습니다.1. 매매를 통한 지분 이전형에게 본인의 지분을 매매로 이전할 경우, 형은 해당 지분을 유상으로 취득하게 됩니다.취득세: 형은 본인의 기존 지분에 더해 추가로 지분을 취득하게 되므로, 추가 지분에 대한 취득세를 부담해야 합니다. 취득세율은 주택의 가격과 형의 주택 보유 수에 따라 달라지며, 일반적으로 1~3%의 세율이 적용됩니다.양도소득세: 본인은 지분을 양도함에 따라 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산하며, 보유 기간과 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.2. 부담부증여를 통한 지분 이전부담부증여는 증여자가 수증자에게 재산을 증여하면서 해당 재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 형태의 증여를 말합니다. 이 경우, 채무에 해당하는 부분은 유상양도로 간주되어 양도소득세가 부과되고, 나머지 부분은 무상증여로 간주되어 증여세가 부과됩니다.양도소득세: 본인은 채무에 해당하는 부분에 대해 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도가액은 채무액에 해당하며, 취득가액은 전체 취득가액에 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산합니다.증여세: 형은 채무를 제외한 부분에 대해 증여세를 부담해야 합니다. 증여재산가액에서 공제액을 차감한 후 과세표준에 따라 세율이 적용됩니다.취득세: 형은 유상취득 부분과 무상취득 부분에 대해 각각 취득세를 부담해야 합니다. 유상취득 부분은 일반적인 매매와 동일한 취득세율이 적용되며, 무상취득 부분은 증여로 간주되어 3.5%의 세율이 적용됩니다. 다만, 주택 가격이 3억 원 이상인 경우 조정대상지역에서는 취득세율이 12%까지 높아질 수 있으므로 주의가 필요합니다. 추가 조항 작성부담부증여 계약 시, 특약 사항에 다음과 같은 내용을 명시하여야 합니다:채무 인수에 대한 명시: 수증자가 증여자의 채무를 인수한다는 내용을 구체적으로 기재해야 합니다.채무 금액과 조건: 인수하는 채무의 금액과 조건을 명확히 명시하여야 합니다.이자 지급 및 상환 방법: 채무에 대한 이자 지급 방식과 상환 방법을 상세히 기재해야 합니다.이러한 내용을 특약에 명시함으로써, 부담부증여의 요건을 충족하고 세무상 인정받을 수 있습니다.주의사항세무 전문가 상담: 부담부증여는 세법이 복잡하고, 각자의 상황에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확한 세액을 계산하고 절세 방안을 모색하시기 바랍니다.증빙 자료 준비: 채무 인수에 대한 계약서, 이자 지급 내역 등 관련 증빙 자료를 철저히 준비하여 세무 당국의 검토에 대비하시기 바랍니다.위 내용을 참고하여 형과의 협의를 통해 최적의 방법을 선택하시기 바랍니다.
Q. 단기전세 계약 후 매매계약으로 전환관련 질문드려요.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.현재 계획하신 방식은 2025년 7월에 2년 보유 요건을 충족한 후 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해, 2024년 12월부터 2025년 7월까지 단기 전세 계약을 체결하고, 이후 매매계약으로 전환하여 잔금을 받고 등기를 진행하는 것입니다.1. 단기 전세 후 매매계약 전환의 법적 문제단기 전세 계약 후 동일한 임차인과 매매계약으로 전환하는 것은 법적으로 가능합니다. 다만, 이러한 거래 구조가 세무 당국에 의해 세금 회피 목적으로 의심받을 수 있으므로, 계약서 작성 시 명확한 근거와 절차를 따르는 것이 중요합니다. 2. 양도소득세 비과세 요건 충족양도소득세 비과세를 받기 위해서는 1세대 1주택 보유 기간이 2년 이상이어야 합니다. 따라서, 2025년 7월에 2년 보유 요건을 충족한 후 매매계약을 체결하고 등기를 진행하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.3. 전세금을 중도금으로 간주하는 문제전세금을 중도금으로 간주하여 매매계약의 일부로 처리하는 것은 계약서에 명확하게 명시되어야 합니다. 이러한 방식은 매매계약의 이행으로 인정될 수 있으므로, 계약서에 전세금이 추후 매매계약의 중도금으로 전환된다는 내용을 포함시키는 것이 좋습니다.4. 매수자의 계약 취소 시 전세금 반환 문제만약 매수자가 2025년 7월에 매매계약 전환을 취소하고자 할 경우, 전세금 반환 여부는 계약서의 내용과 계약 해제 사유에 따라 달라집니다.계약서에 전세금이 중도금으로 전환된다는 내용이 명시된 경우: 매매계약이 해제되면 매도인은 매수인에게 중도금을 반환해야 하며, 이때 중도금에 대한 이자도 지급해야 합니다. 계약서에 전세금과 매매계약이 별도로 명시된 경우: 전세 계약과 매매 계약이 별도로 존재하므로, 전세 계약의 종료와 전세금 반환은 전세 계약서의 내용에 따라 처리됩니다.5. 권장 사항계약서 작성 시 명확한 명시: 전세금이 추후 매매계약의 중도금으로 전환된다는 내용을 계약서에 명확하게 기재하여 분쟁을 예방하십시오.법률 전문가 상담: 계약서 작성 및 세무 문제에 대해 부동산 전문 변호사나 세무사와 상담하여 정확한 절차를 따르시기 바랍니다.위의 내용을 참고하여 계획을 진행하시면 도움이 될 것입니다.
Q. 연말이 가기 전에 소득공제를 받으면서 시작하고 싶습니다 연금저축펀드,IRP,ISA 어떻게 할까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.연말이 다가옴에 따라 세액공제를 최대한 활용하고 노후 대비를 위한 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다. 아래에 귀하의 재정 상황에 맞춘 금융상품 활용 방안과 투자 전략을 제시해 드리겠습니다.1. 세액공제 최대화 전략현재 총급여가 5,500만 원을 초과하므로, 연금저축과 IRP를 통해 최대한의 세액공제를 받을 수 있습니다.연금저축펀드: 연간 최대 600만 원까지 납입 시 세액공제를 받을 수 있습니다. 세액공제율은 13.2%로, 최대 79만 2,000원의 세액공제를 받을 수 있습니다.IRP(개인형 퇴직연금): 연간 최대 900만 원까지 납입 시 세액공제를 받을 수 있습니다. 하지만 연금저축과 IRP를 합산하여 최대 900만 원까지 세액공제가 가능합니다. 따라서 연금저축펀드에 600만 원, IRP에 300만 원을 납입하면 총 900만 원에 대해 세액공제를 받을 수 있으며, 이 경우 최대 118만 8,000원의 세액공제를 받을 수 있습니다.2. 납입 계획현재 월 가용자금이 300만 원이므로, 연말까지 남은 기간 동안 아래와 같이 납입을 계획할 수 있습니다.연금저축펀드: 연말까지 600만 원을 납입하기 위해 월 200만 원씩 3개월간 납입합니다.IRP: 연말까지 300만 원을 납입하기 위해 월 100만 원씩 3개월간 납입합니다.3. ISA(개인종합자산관리계좌) 활용ISA는 연간 2,000만 원까지 납입 가능하며, 3년 만기 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 만기 시 자금을 연금저축이나 IRP로 이전하면 이전 금액의 10%에 대해 최대 300만 원까지 추가 세액공제를 받을 수 있습니다. 4. 노후 대비 투자 전략세액공제 혜택을 받는 동시에 노후 대비를 위해 다양한 자산에 분산 투자하는 것이 중요합니다.연금저축펀드 및 IRP 투자 상품 선택: 주식형 펀드, 채권형 펀드, ETF 등 다양한 상품에 투자하여 포트폴리오를 구성합니다. IRP의 경우 위험자산 투자 비중이 70%로 제한되므로, 이를 고려하여 자산 배분을 합니다. 장기 투자 및 분산 투자: 장기적으로 꾸준히 자산을 관리하고, 시장의 변화에 맞춰 주기적으로 포트폴리오를 조정하는 등의 전략을 세웁니다. 이를 통해 노후에도 안정적인 수입을 기대할 수 있습니다. 5. 추가 고려 사항중도인출 제한: IRP는 중도인출이 제한되므로, 긴급 자금이 필요할 경우를 대비해 연금저축펀드와 IRP를 함께 운용하는 것이 좋습니다. 세액공제 한도 초과 납입: 세액공제 한도를 초과하여 납입한 금액은 추후 연금 수령 시 과세되므로, 납입 금액을 조절하여 세제 혜택을 최대한 활용하는 것이 좋습니다.위의 전략을 통해 세액공제 혜택을 최대한 활용하고, 노후 대비를 위한 안정적인 자산을 마련하시기 바랍니다.
Q. 우리나라 주식시장이 왜이러는건가요??
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 국내 주식시장의 하락세는 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 주요 원인과 대응 방안을 다음과 같이 정리해 드리겠습니다.1. 국내 주식시장 하락의 주요 원인:글로벌 경제 불확실성: 미국 연방준비제도 (Fed)의 금리 정책 변화와 주요국의 경제 지표 부진 등으로 인해 글로벌 경제에 대한 불확실성이 증대되었습니다. 국내 경제 지표 부진: 수출 감소와 내수 침체 등으로 인해 국내 경제 성장률이 둔화되면서 기업 실적에 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 외국인 투자자 이탈: 원화 약세와 금리 인하 지연 등으로 인해 외국인 투자자들의 국내 주식시장 이탈이 가속화되고 있습니다. 2. 투자자의 대응 방안:장기적 관점 유지: 단기적인 시장 변동성에 휘둘리지 않고, 기업의 펀더멘털과 성장 가능성을 고려한 장기 투자를 지향하는 것이 중요합니다.포트폴리오 다각화: 다양한 업종과 자산에 분산 투자하여 리스크를 최소화하고, 특정 산업이나 기업에 대한 의존도를 줄이는 전략이 필요합니다.현금 비중 조절: 시장의 변동성이 큰 시기에는 현금 비중을 늘려 추가 하락에 대비하고, 저평가된 우량주를 매수할 수 있는 기회를 모색하는 것이 좋습니다.3. 시장 회복 시점 전망시장 회복 시점을 정확히 예측하기는 어렵지만, 전문가들은 글로벌 경제의 안정화와 국내 경제 지표의 개선이 이루어질 때 주식시장의 반등이 가능할 것으로 보고 있습니다. 특히, 2025년에는 글로벌 경제의 완만한 개선과 함께 국내 경제도 내외수 균형 성장을 통해 회복될 것으로 전망됩니다. 따라서, 현재의 하락세에 지나치게 불안해하기보다는 장기적인 투자 전략을 유지하며, 시장의 변동성에 유연하게 대응하는 것이 바람직합니다.