안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 토지허가지역 계약내 가계약금입금시
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.토지 거래에서 가계약금은 본계약 체결 전 양측이 일정한 의사를 확인하기 위한 예비적 성격을 띱니다.특히 허가지역의 경우 개발이나 건축이 제한되기 때문에 계약 전 단계에서 충분한 검토가 필요합니다.이때 가계약금이 입금된 상태라도 , 아직 계약서 작성이 이뤄지지 않았다면 법적으로는 " 계약이 성립되지 않은 상태 " 로 해석될 가능성이 높습니다.서울중앙지방법원 2013가단5358044 판결요지 : " 가계약금 지급 이후 본계약서 작성 전에 계약이 취소된 경우 , 계약금은 위약금이 아닌 예치금 또는 협의금의 성격을 가지므로 반환해야 한다." 위 판례에 따르면 , 구체적인 계약 조건 (중도금ㆍ잔금 지급일 등) 이 일부 합의되었더라도 계약서에 서명하지 않았고 핵심 조건에 대해 확정적인 합의에 이르지 못했다면 계약은 성립되지 않은 것으로 간주됩니다.따라서 가계약금은 ' 계약금 ' 이 아닌 단순한 예치금으로 보고 반환 대상이 될 수 있습니다.단 , 메시지나 문자 등으로 ' 계약 체결 ' 에 대한 명확한 의사 표시가 있었다면 분쟁의 여지가 생깁니다.이 경우 상대방은 가계약금을 위약금으로 주장할 수 있으며 , 법적 다툼으로 이어질 수 있습니다.따라서 계약 의사표시의 수위 , 문서화 여부 , 거래 당사자의 언행 등이 모두 고려됩니다.따라서 , 가계약금만 입금하고 계약서 작성 전이라면 대체로 반환 받을 수 있는 가능성이 높지만 , 구체적인 사정과 증거에 따라 달라질 수 있으므로 신속히 상대방과 협의하거나 법률 자문을 받는 것이 바람직합니다.
주식·가상화폐
Q. 트럼프 대통령도 본인 이름이 들어간 밈코인을 발행했던데, 도지코인처럼 장난으로 만들어진 코인일까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 몇 년 사이 , 정치인 이름을 딴 밈코인들이 등장하며 시장의 이목을 끌고 있습니다.대표적인 사례로는 도널드 트럼프 대통령의 이름을 딴 ' 트럼프 코인 ($TRUMP) ' 혹은 그와 연관된 다양한 밈코인들이 있습니다.이러한 코인들은 도지코인처럼 장난스럽고 패러디적 성격을 갖는 경우가 많으며 , 본질적인 기술력이나 활용성보다는 유명 인사의 이미지와 이슈에 기대어 단기적 인기를 누립니다.밈코인은 대개 커뮤니티 주도 , 혹은 특정 세력에 의해 마케팅 요소로 활용되며 , 급격한 펌핑 (가격 상승) 과 이후의 덤핑 (가격 하락) 이 반복되는 구조를 보입니다.이 과정에서 충분한 정보 없이 유입된 투자자들이 큰 손실을 입는 경우가 많습니다.트럼프 관련 코인도 예외는 아니며 , 정치적 이슈나 발언 , 미디어 노출에 따라 급등락을 반복했습니다.이러한 변동성은 단기 투기 수단으로서는 흥미를 유발할 수 있지만 , 장기 투자 대상으로는 신뢰성이 부족하다는 점에서 리스크가 큽니다.실제로 질문자 본인이 언급했듯 , 트럼프코인을 매수했지만 가치에 대한 확신이 없어 손해를 보고 매도한 사례는 밈코인 투자자들 사이에서 흔하게 일어납니다.이는 근본적인 가치가 뚜렷하지 않은 프로젝트에 대한 불안감과 , 시장 흐름에 따라 쉽게 심리가 무너지는 구조에서 비롯됩니다.많은 경우 밈코인은 투자자 유입을 위한 마케팅 전략이자 유동성 확보 수단으로 만들어지며 , 그로 인해 진정한 분산화나 기술적 발전 없이 일시적인 열풍으로 끝나는 경우가 많습니다.결론적으로 , 트럼프 밈코인을 비롯한 정치 기반 코인들은 재미와 투기적 요소는 있으나 , 장기적인 보유 가치에 대해선 신중한 접근이 필요합니다.화제성에 이끌리기보다는 프로젝트의 실체 , 개발 진척도 , 커뮤니티 안정성 등을 종합적으로 판단하는 투자 태도가 중요합니다.
주식·가상화폐
Q. 안녕하세요 미국 트럼프가 대통령이 되면은 코인이나 주식 가격이 상승 할것이라는 예측이 있었는데 오히려 당선후 가격이 하락 되었는데 무슨 원인 으로 그럴까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.트럼프 대통령의 재선 이후 주식 및 암호화폐 시장의 하락은 예상과는 다른 방향으로 전개되었습니다.이는 주로 그의 공격적인 무역 정책과 예측 불가능한 경제 전략에서 비롯된 결과로 분석됩니다.전면적인 관세 정책과 글로벌 무역 긴장2025년 4월 2일 , 트럼프 대통령은 " 해방의 날 (Liberation Day) " 을 선언하며 거의 모든 수입품에 대해 최소 10%의 관세를 부과하는 포괄적인 관세 정책을 발표했습니다.특히 중국산 제품에는 최대 245%의 관세가 적용되었습니다.이러한 조치는 주요 교역국들과의 무역 전쟁을 촉발시켰고 , 그 결과 글로벌 금융 시장은 급격한 하락세를 보였습니다.S&P500 지수는 이틀 만에 10% 이상 하락하며 2020년 이후 최악의 주간 손실을 기록했습니다.투자자 신뢰 하락과 자본 유출트럼프 행정부의 불확실한 경제 정책은 투자자들의 신뢰를 약화시켰습니다.특히 기술주 중심의 나스닥 지수와 중소형주 중심의 러셀2000 지수는 약세장에 진입했으며 , 미국 국채 시장에서도 대규모 매도세가 나타났습니다.이는 미국 경제의 안전성에 대한 우려를 반영한 것으로 , 투자자들은 더 안전한 자산으로 자금을 이동시키고 있습니다.암호화폐 시장의 기대와 실망트럼프 대통령은 2024년 대선 기간 동안 자신을 " 암호화폐 대통령 " 으로 자처하며 시장의 기대를 모았습니다.그러나 재선 이후 명확한 암호화폐 정책을 제시하지 않았고 , 정부의 비트코인 전략적 비축 계획도 시장을 실망시켰습니다.그 결과 , 2025년 초부터 암호화폐 시장에서 1조3천억 달러 이상의 가치가 증발하는 등 역사상 최대 규모의 하락을 겪었습니다.경제 불확실성과 소비자 신뢰 하락트럼프 대통령은 자신의 경제 정책을 " 전환기 " 로 설명하며 장기적인 성과를 강조했지만 , 단기적으로는 소비자 신뢰 지수가 팬데믹 이후 최저 수준으로 떨어졌습니다.이는 경기 침체와 스태그플레이션에 대한 우려를 증대시켰고 , 투자자들은 방어적인 투자 전략을 선호하게 되었습니다.마지막으로 , 트럼프 대통령의 재선은 초기에는 시장의 기대를 모았지만 , 그의 급진적인 무역 정책과 불확실한 경제 전략은 오히려 시장의 불안을 증폭시켰습니다.이는 주식 및 암호화폐 시장의 하락으로 이어졌으며 , 투자자들은 향후 정책의 방향성과 그에 따른 시장 반응을 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.
부동산
Q. 지방은 부동산, 분양권 투자 거래가 활성화되어 있나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.지방의 부동산 및 분양권 투자 시장은 수도권과 다른 양상을 보입니다.수도권에 비해 투자금이 적고 규제가 비교적 덜하다는 장점으로 인해 갭투자나 분양권 투자 수요가 일정 부분 존재하는 것은 사실입니다.특히 일부 중소도시나 광역시에서는 개발 호재 , 교통망 확장 , 재개발 등의 기대 심리로 투자자들이 유입되기도 합니다.이러한 지역은 일시적으로 가격이 상승하거나 청약 경쟁률이 높아지는 경우도 있었습니다.그러나 지방 전체를 놓고 보면 실수요 기반이 약하고 인구가 감소하는 지역도 많기 때문에 공급과잉과 미분양 문제가 심각합니다.특히 비수도권 중소도시에서는 분양이 끝난 후에도 실거주자가 나타나지 않아 장기간 공실로 남는 사례가 적지 않습니다.이처럼 일부 투자 수요로 단기적 활황이 있는 것처럼 보이지만 , 그 이면에는 미분양 적체와 거래 침체가 공존하는 구조입니다.따라서 , 지방 부동산 시장은 " 양면성 " 이 뚜렷합니다.투자금이 적고 규제가 느슨하다는 점에서 일부 투자자들이 몰리지만 , 그 기반은 매우 취약하며 장기적으로 수익을 내기엔 리스크가 큽니다.지방 전역에서 투자 열기가 살아있는 것은 아니며 , 대부분의 지역은 미분양 해소와 실수요 회복이 더 시급한 과제로 남아 있습니다.
주식·가상화폐
Q. 코인이 상장폐지를 하게되는 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.코인이 상장폐지되는 이유는 비록 실체가 모호하거나 펀더멘털이 부족하더라도 , 일정 기준 이하로 신뢰성과 유동성을 상실했기 때문입니다.암호화폐 거래소는 자신들의 플랫폼에 상장된 코인이 투자자 보호와 시장 신뢰에 부합하지 않을 경우 , 상장폐지를 통해 리스크를 최소화합니다.첫째 , 프로젝트 운영 미비가 대표적인 이유입니다.개발팀의 해산 , 로드맵 이행 중단 , 커뮤니티 소통 단절 등은 해당 프로젝트의 생존 가능성을 의심하게 하며 , 거래소는 이를 근거로 상장폐지를 결정합니다.둘째 , 법적 문제나 해킹 등 보안 사고도 주요 원인입니다.예를 들어 , 재단이 보유한 코인이 유출되거나 자금세탁에 연루될 경우 , 거래소는 규제당국의 압력을 우려해 선제적으로 해당 코인을 퇴출시키는 경우가 많습니다.셋째 , 거래량과 유동성 부족도 중요한 요소입니다.거래가 거의 없는 코인은 시장 가격의 신뢰도가 떨어지고 투자자 피해 가능성이 커지기 때문에 , 거래소는 이를 기준으로 상장 유지를 재검토합니다.마지막으로 , 정보 비공개와 투명성 부족 역시 상장폐지의 원인이 됩니다.백서나 회계정보 , 보유량 공시 등에서 불성실하거나 의도적 은폐가 의심될 경우 , 투자자 보호 차원에서 거래소는 빠르게 대응합니다.결론적으로 , 펀더멘털이 부족한 코인이라 하더라도 상장폐지는 신뢰 , 투명성 , 유동성 , 법적 안정성을 기준으로 결정됩니다.단순한 가격 하락이 아니라 , 프로젝트의 존립 가능성과 시장 질서 유지 여부가 핵심입니다.
주식·가상화폐
Q. 대박 날거같은 밈코인 어떤게있어요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.2025년 현재 밈코인 (MemeCoin) 은 단순한 유행을 넘어 암호화폐 시장에서 중요한 위치를 차지하고 있습니다.특히 도지코인 (DOGE) 과 시바이누 (SHIB) 는 여전히 상위권을 유지하고 있으며 , 다양한 새로운 밈코인들도 주목받고 있습니다.아래는 시가총액 기준으로 상위 20개의 밈코인을 간략히 소개합니다.대표적인 밈코인 TOP 10(1) 도지코인 (DOGE)밈코인의 원조로 , 시가총액 약 258억 달러를 기록하며 여전히 강력한 커뮤니티와 지지를 받고 있습니다.(2) 시바이누 (SHIB)이더리움 기반의 코인으로 , 시가총액 약 76억 달러를 기록하며 다양한 디앱과 NFT프로젝트에 활용되고 있습니다.(3) 페페 (PEPE) 인터넷 밈 캐릭터인 페페 개구리를 기반으로 한 코인으로 , 최근 급격한 상승세를 보이며 주목받고 있습니다.(4) 플로키 (FLOKI)일론머스크의 애완견 이름에서 영감을 받은 코인으로 , 다양한 마케팅과 커뮤니티 활동으로 성장 중입니다.(5) 트럼프 코인 ($TRUMP)도널드 트럼프 대통령의 이름을 딴 코인으로 , 정치적 이슈와 맞물려 큰 변동성을 보이고 있습니다.(6) 멜라니아 코인 ($MELANIA)멜라니아 트럼프의 이름을 딴 코인으로 , $TRUMP와 함께 주목받고 있습니다.(7) 아틱 파블로 코인 (APC)서사 기반의 밈코인으로 , 독특한 스토리텔링과 커뮤니티 참여를 통해 성장하고 있습니다.(8) 파트 코인 (Fartcoin)유머를 기반으로 한 코인으로 , 가스비 환급 시스템 등 실용적인 기능을 도입하여 주목받고 있습니다.(9) 스넥 (Snek)디플레이션 모델을 채택하여 장기 보유자에게 보상을 제공하는 구조로 설계된 코인입니다.(10) 기가챗 (Gigachad)인터넷 밈 ' 기가챗 ' 에서 영감을 받은 코인으로 , DeFi 기능과 커뮤니티 중심의 생태계를 구축하고 있습니다.그외 주목할 만한 밈코인 ㆍ 도그위프햇 (WIF) : 핑크색 모자를 쓴 시바이누 이미지에서 영감을 받은 코인으로 , 빠르게 성장 중입니다.ㆍ 브렛 (BRETT) : 인터넷 밈 캐릭터를 기반으로 한 코인으로 , 독특한 브랜드와 커뮤니티로 주목받고 있습니다.ㆍ 팝캣 (POPCAT) : 인터넷 밈 ' 팝캣 ' 에서 영감을 받은 코인으로 , Solana 기반에서 활발히 거래되고 있습니다.ㆍ 캣인어독스월드 (MEW) : 고양이와 개의 세계를 테마로 한 코인으로 , 독특한 컨셉으로 주목받고 있습니다.ㆍ 고트세우스 맥시무스 (GOAT) : 최고의 선수 (Greatest of All Time) 를 의미하는 GOAT에서 영감을 받은 코인입니다.ㆍ 네이로 (Neiro) : 이러리움 기반의 새로운 밈코인으로 , 독특한 기술적 특성을 강조하고 있습니다.ㆍ 저스트어칠가이 (CHILLGUY) : 편안함과 여유를 테마로 한 코인으로, 커뮤니티 중심의 활동을 전개하고 있습니다.ㆍ 아푸아푸스타자 (Apu Apustaja) : 인터넷 밈 캐릭터를 기반으로 한 코인으로 , 강력한 커뮤니티 지지를 받고 있습니다.ㆍ 디젠 (DEGEN) : 고위험고수익을 추구하는 투자자들을 위한 코인으로 , 빠른 변동성을 특징으로 합니다.ㆍ 앤디 (ANDY) : 밈코인 KOL인 @MustStopMurad 가 추천하는 코인으로 , 커뮤니티 중심의 활동을 전개하고 있습니다.결론적으로 , 밈코인은 그 특성상 변동성이 매우 크며 , 단기간에 큰 수익을 올릴 수 있는 반면 , 큰 손실을 입을 수도 있습니다.특히 정치적 이슈나 유명 인사의 발언에 따라 가격이 급등락할 수 있으므로 , 투자 전 충분한 조사와 신중한 판단이 필요합니다.또한 , 일부 밈코인은 실질적인 활용 사례나 기술적 기반이 부족할 수 있으므로 , 프로젝트의 백서와 커뮤니티 활동 등을 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다.
주식·가상화폐
Q. 코인의 반감기를 호재로 생각하는 근거 뭔가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.암호화폐 투자자들이 " 반감기 " 를 호재로 보는 가장 큰 이유는 수요와 공급의 법칙에 기반한 기대심리 때문입니다.반감기란 채굴 보상이 절반으로 줄어드는 시점을 의미하며 , 이는 공급량 증가 속도가 둔화된다는 것을 뜻합니다.예를 들어 비트코인의 경우 약 4년마다 한 번씩 반감기가 찾아오며 , 그때마다 채굴자들이 받는 보상이 절반으로 줄어듭니다.이 현상이 호재로 여겨지는 첫 번째 이유는 공급이 줄면 희소성이 커지기 때문입니다.공급이 감소하지만 수요가 그대로 유지되거나 증가하면 가격이 상승할 가능성이 높아집니다.실제로 과거 반감기 이후 일정 기간 내에 비트코인 가격이 큰 폭으로 상승한 사례들이 있어 , 이를 근거로 많은 투자자들이 다음 반감기에도 유사한 상승을 기대합니다.두 번째는 시장의 심리적 반응입니다.반감기 자체가 투자자들에게 하나의 이벤트로 작용하여 ' 지금 사지 않으면 늦는다 ' 는 분위기를 만들기도 합니다.이는 실질적인 수급보다도 심리적 매수세를 자극하여 가격상승을 이끌기도 합니다.하지만 반감기는 언제나 자동적으로 상승을 의미하지는 않습니다.반감기 전후로는 오히려 단기 조정이나 ' 소문에 사서 뉴스에 판다 ' 식의 매도세가 나올 수도 있습니다.결국 반감기를 호재로 여기는 것은 과거 사례와 시장 기대에 기반한 예측이지 , 보장된 결과는 아닙니다.결론적으로 , 코인의 반감기가 호재로 인식되는 이유는 공급 감소에 따른 희소성 증가 , 과거 가격 상승 경험 , 그리고 투자 심리를 자극하는 이벤트성 때문입니다.그러나 항상 신중하게 접근해야 하며 , 시장의 구조와 수급 , 심리를 복합적으로 분석하는 것이 중요합니다.
주식·가상화폐
Q. 왜 코인거래는 휴일에도 가능할까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.코인 거래가 휴일에도 가능한 이유는 전통 금융 시스템과 블록체인의 구조적 차이에서 비롯됩니다.주식이나 채권은 중앙화된 거래소와 금융기관의 운영 시간에 맞춰 거래되며 , 이는 일반적으로 평일 오전 9시부터 오후 3시 30분까지에 국한됩니다.반면 , 코인은 블록체인이라는 탈중앙화 네트워크 위에서 운영되며 , 특정 국가나 기관에 의해 운영되지 않습니다.블록체인은 글로벌한 컴퓨터 네트워크에 의해 24시간 작동되며 , 거래소 역시 인터넷 기반의 디지털 플랫폼이기 때문에 물리적 개장ㆍ폐장 시간이 필요 없습니다.즉 , 기술적으로 언제든지 거래 처리가 가능하며 , 서버가 멈추지 않는 한 이용자들은 세계 어디서든 거래할 수 있습니다.이러한 특성 때문에 코인 시장은 글로벌 투자자들의 수요에 맞춰 연중무휴로 작동됩니다.결론적으로 , 코인이 휴일에도 거래 가능한 비결은 중앙화된 운영 주체가 없고 , 블록체인 기술이 시간에 구애받지 않는 거래 처리를 가능하게 하기 때문입니다.이는 디지털 자산 시장의 유연성과 접근성을 높이는 핵심 요소로 작용하고 있습니다.
부동산
Q. 분양권 구입시, 중도금 이자는 보통 어느쪽에서 지불하는건가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.분양권 구입할 때 가장 많은 사람들이 혼동하는 부분 중 하나가 바로 중도금 이자 부담 주체입니다.일반적으로 분양을 처음 받은 원분양자 (분양계약자) 는 계약금과 중도금 , 잔금까지의 납부 책임을 지게되며 , 이 중 중도금 대출이 있을 경우 발생하는 이자는 계약자 본인이 부담합니다.하지만 분양권이 매매되어 새로운 매수자가 생길 경우 , 이자 부담의 주체는 계약 조건에 따라 달라집니다.원칙적으로는 분양권 매수자가 잔여 중도금 및 이자까지 모두 부담하는 것이 일반적입니다.즉 , 매수 시점 이후 발생하는 중도금 납부와 그에 따른 이자까지도 매수자가 이어받게 되는 구조입니다.다만 이는 매도자와 매수자 간 계약에 따라 조정될 수 있습니다.예를 들어 , 매도자가 이자 일부를 부담하거나 , 매매가에 이를 반영해 할인해주는 방식 등으로 협의가 이뤄지기도 합니다.따라서 분양권을 매수할 때는 중도금 대출 유무와 그 이자 부담 조건을 명확히 계약서에 기재하는 것이 중요합니다.결론적으로 , 통상적으로는 매수자가 중도금 이자를 부담하지만 , 이는 계약 조건에 따라 충분히 조율 가능한 부분이므로 , 분양권 거래 시 철저한 확인과 협의가 필요합니다.
부동산
Q. 비규제지역 1주택 보유 후 서울 주택 추가 구매시?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.현재 1주택을 보유한 상태에서 서울 (투기과열지구 및 조정대상지역 포함) 주택을 추가로 구입하려 할 경우 , 금융당국은 투기 수요 억제를 위해 상당히 엄격한 대출 규제를 적용합니다.먼저 , LTV (담보인정비율)는 규제지역 여부에 따라 큰 차이가 있습니다.서울은 대부분 투기과열지구이므로 , 기본적으로 2주택자에 대한 신규 주택담보대출은 원칙적으로 금지되어 있습니다.즉 , 기존 주택을 처분하지 않고 서울에 추가 주택을 구입할 경우 , 주택담보대출 자체가 불가능합니다.다만 예외적으로 1년 내 기존 주택을 처분하고 전입하겠다는 조건을 충족할 경우에는 대출이 허용됩니다.이 경우 LTV는 40% 수준이며 , 주택 가격이 9억 원을 초과할 경우 9억 원 이하분에 대해서만 40%가 적용되고 , 초과분에는 20%만 적용됩니다.예를 들어 , 12억 원 주택 구입 시 9억 원까지는 40% , 나머지 3억 원에는 20%를 곱해 대출 한도가 계산됩니다.또한 DSR (총 부채원리금상환비율) 은 개인의 총 부채 상환 능력을 따지는 지표로 , 2024년부터는 1억 원 초과 대출 시 DSR 40% 적용이 일반적입니다.즉 , 연소득의 40% 이내로 모든 부채의 원리금 상환액이 제한되므로 , 소득이 충분하지 않다면 대출 가능 금액도 크게 줄어들 수 있습니다.정리하면 , 비규제지역에 1주택을 보유한 사람이 서울에 주택을 추가 매입하려면 대출은 거의 불가능에 가깝고 , 예외 조건을 충족해야만 제한적인 범위 내에서 가능합니다.따라서 기존 주택을 매도하거나 처분계획서를 제출하고 실거주 요건을 충족하는 등 사전 전략 수립이 중요합니다.