안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 변기 물탱크 파손 교체를 임차인이 해줘야 하나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.임대차 관계에서 시설물의 파손에 대한 수리 책임은 원칙적으로 그 원인과 경위에 따라 달라집니다.일반적으로 ' 주택임대차보호법 ' 및 민법 제623조에 따르면 , 임대인은 주택을 사용 ㆍ수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있으며 , 임차인은 통상적인 사용 범위를 초과해 고의나 과실로 손해를 입혔을 경우 수리 책임을 집니다.본 사례에서는 임차인이 입주한 지 약 11개월 되었고 , 평소에도 변기에서 이상한 소리가 계속 났다는 점 , 집주인도 그 소리를 인지하고 있었던 점 , 그리고 전문가의 견해가 시공상의 하자 및 수평 불균형으로 인한 구조적 문제를 지적하고 있는 점에서 , 해당 파손이 임차인의 과실이 아닌 설비자체의 결함이나 노후화 , 혹은 초기 시공 하자로 인한 것이라는 가능성이 높습니다.또한 변기 물탱크는 임차인이 일상적으로 사용하는 시설물에 포함되지만 , 이는 ' 소모품 ' 이 아니라 ' 건물 부속의 주요 설비 ' 로 보아야 하므로 , 노후나 시공결함으로 인한 파손은 임대인의 유지 ㆍ 보수 책임 범위에 속한다는 것이 일반적인 판례와 해석입니다.결론적으로 , 임차인이 고의로 파손한 것이 아니고 , 사용상 중대한 과실이 없다면 임차인이 원상복구 의무를 부담할 사안은 아닙니다.집주인이 끝까지 부담을 요구한다면 , 전문가의 진단서나 입주 초기 사진 , 혹은 집주인과의 대화 기록 등을 통해 객관적 자료를 확보해두는 것이 바람직합니다.이사 전까지 협의가 안된다면 , 보증금 분쟁으로 이어질 수 있으므로 법률구조공단 등 무료 법률 상담도 고려해볼 수 있습니다.
주식·가상화폐
Q. 네이버는 과거 전고점을 돌파할까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.네이버는 코로나19 팬데믹 시기 비대면 경제의 수혜주로 부상하며 주가가 큰 폭으로 상승했습니다.재택근무 , 온라인 쇼핑 , 디지털 콘텐츠 수요의 급증은 네이버의 광고 , 커머스 , 웹툰 등 주요사업 부문에 직접적인 성장기회를 제공했고 , 시장에서는 이를 반영해 네이버 주가를 2021년 최고 약 45만 원까지 끌어올렸습니다.그러나 팬데믹 이후 금리 인상 , 경기 둔화 , 글로벌 빅테크 조정 등의 요인이 겹치며 성장 기대에 제동이 걸렸습니다.특히 광고 시장 위축과 라인ㆍZ홀딩스 관련 일본 사업 리스크 , 고평가에 대한 부담이 투자심리를 약화시키며 주가는 점차 하락세를 보였습니다.그럼에도 불구하고 , 네이버는 AI , 클라우드 , 글로벌 콘텐츠 시장에서 꾸준히 신사업을 확대하고 있습니다.하이퍼클로바X를 중심으로 한 생성형 AI 경쟁력 강화 , 북미 ㆍ일본 중심의 웹툰ㆍ웹소설 시장 확장 , 스마트스토어와 네이버페이를 통한 커머스 ㆍ 핀테크 성장 등은 중장기 성장의 동력으로 평가받습니다.따라서 장기적으로 네이버가 과거 전고점을 회복할 가능성은 존재하지만 , 이는 단순한 시장 회복이 아닌 본업 수익성 개선과 신사업에서의 실질적인 성과 도출이 병행되어야 가능할 것입니다.단기 급등보다는 점진적인 회복이 더 현실적인 전망입니다.
주식·가상화폐
Q. 왜 증권사의 목표가는 변동이 클까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.증권사의 목표가가 1년도 안 되어 크게 변동하는 이유는 , 그 산정 방식이 본질적으로 예측에 기반하며 시장환경에 민감하게 반응하기 때문입니다.목표가는 통상적으로 해당 기업의 향후 12개월 실적을 예측하여 , 이를 바탕으로 적정 주가를 산출하는 방식으로 결정됩니다.여기에는 PER (주가수익비율) , PBR (주가순자산비율) , DCF (현금흐름할인법) 등이 활용되며 , 이때 사용되는 전제 조건은 경제 상황 , 산업 전망 , 금리 , 환율 , 수요 ㆍ공급 변화등 다양한 외부 변수에 따라 달라집니다.예를 들어 , 기업의 실적이 예상보다 부진하거나 , 금리가 급격히 오르거나 , 지정학적 리스크가 발생하는 경우 , 미래 실적에 대한 기대가 낮아지면서 목표가는 조정될 수 밖에 없습니다.또한 증권사 애널리스트들은 수시로 기업 IR , 실적 발표 , 산업 흐름 등을 반영하여 리포트를 업데이트하기 때문에 , 과거의 목표가가 유지되기보다는 지속적으로 재조정되는 것이 일반적입니다.결론적으로 , 목표가는 ' 정답 ' 이 아니라 , 당시 시점에서의 예측치에 불과하며 , 이를 맹신하기보다 투자 판단의 참고 자료로 활용하는 것이 바람직합니다.
부동산
Q. 오피스텔 용도 확인 서류, 분양일 때 어떤 서류를 발급받아야할까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.오피스텔의 용도를 확인해야 하는 상황에서 , 일반적인 부동산 매매나 임대차 거래가 아니라 분양 단계라면 ' 중개 대상물 확인 ㆍ설명서 ' (중개물확인서) 를 받을 수 없습니다.이 경우 , 해당 오피스텔의 법적 용도 (예 : 업무용 , 주거용 등) 를 명확히 파악하기 위해서는 다른 방식으로 정보를 확보해야 합니다.우선 가장 핵심적인 서류는 건축물대장입니다.건축물대장은 해당 오피스텔의 ' 용도 (주용도 및 부용도) ' 가 어떻게 등재되어 있는지를 확인할 수 있는 공식 자료이며 , 이는 해당 관할 시 ㆍ군 ㆍ구청의 건축과나 정부24웹사이트 , 또는 카카오맵ㆍ네이버지도 등지에서 지번 검색으로도 열람이 가능합니다.여기에 ' 업무시설 (오피스텔) ' 로 되어 있다면 주거로 사용할 수 없는 업무용 오피스텔일 수 있으며 , ' 주거가능 ' 여부는 지자체별 주거제한 여부도 병행해 확인해야 합니다.분양 단계일 경우에는 시공사나 시행사 측에 ' 분양공고문 ' , ' 건축허가서 ' , ' 사업계획 승인서 ' 에는 해당 오피스텔의 층별 , 호실별 용도가 명확히 구분되어 있어 법적 활용 범위를 파악할 수 있습니다.또한 , 오피스텔이 ' 도시형생활주택 ' 등으로 포함되어 있는 경우라면 이는 ' 주택 ' 으로 간주되어 각종 규제를 달리 받으므로 이 역시 중요한 확인 사항입니다.정리하면 , 오피스텔 분양 시 용도를 확인하려면 건축물대장, 분양공고문 , 사업계획승인서 등을 통해 해당 시설의 법적 용도와 주거 가능성 여부를 판단해야 하며 , 이는 시공사 ㆍ시행사 또는 관할 구청 건축과에 문의함으로써 확보할 수 있습니다.
부동산
Q. 주택 구입 후 인테리어 공사할 때 반셀프로 할 때 주의할 점이 있나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.주택을 구입한 뒤 반셀프 인테리어를 계획한다면 , 전체 공정의 흐름을 이해하고 각 공정 간의 연결을 신중히 고려해야 합니다.반셀프란 , 전체 인테리어 공사 중 일부는 직접계획 및 관리하고 , 나머지는 전문업체에 맡기는 방식입니다.비용 절감의 장점이 있으나 , 초보자에게는 예상 외의 변수와 시행착오가 많을 수 있습니다.가장 중요한 것은 공정 순서의 계획입니다.일반적으로 철거 -> 설비 (전기 ㆍ수도 ㆍ가스) -> 단열ㆍ창호 -> 목공 -> 타일 -> 도장 -> 도배 -> 조명 순으로 진행됩니다.이 순서를 혼동하거나 겹치게 되면 재작업이 발생하거나 업체 간 충돌이 생길 수 있습니다.업체 선정 시에는 다음을 유의해야 합니다.각 분야 (도배 , 전기 , 가스 , 수도 등) 의 시공자는 반드시 자격증 보유 여부와 시공 경력을 확인하고 , 구체적인 견적서와 공사 범위를 문서로 받는 것이 좋습니다.시공 중 문제가 생길 경우 책임 소재를 분명히 하기 위해서입니다.특히 가스나 전기처럼 안전과 직결된 분야는 허가받은 업체를 통해 작업해야 하며 , 완료 후에는 반드시 검사를 요청해야 합니다.또한 , 공정 간 연결 타이밍도 신중히 잡아야 합니다.예를 들어 , 전기배선이 끝나기 전에 도배를 해버리면 나중에 콘센트 위치나 조명이 어긋날 수 있고 , 가스배관이 완료되기 전 타일을 붙이면 추후 뜯어내야 하는 상황이 생길 수 있습니다.무엇보다 중요한 것은 현장 관리입니다.반셀프는 시공관리를 본인이 하게 되므로 , 현장에 자주 방문해 공정이 제대로 진행되고 있는 지 확인하고 , 각 업체와의 소통을 원활히 유지해야 합니다.시간을 들이지 않으면 오히려 비용이 더 들 수 있습니다.마지막으로 , 반셀프 인테리어는 계획을 세밀하게 하고 , 전문업체의 작업을 정확히 구분하여 신뢰 가능한 시공자와 협업해야 성공할 수 있습니다.초보자라면 최소한의 설계지식과 공정 이해는 필수적입니다.
주식·가상화폐
Q. 일반 주식계좌에서 ISA 주식 계좌로 주식 이동이 가능한가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.ISA 계좌로 주식을 직접 이동하는 것은 불가능합니다.현재 대한민국의 세제 혜택형 개인종합자산관리계좌 (ISA) 는 금융기관과 세법상 제한에 따라 기존 일반 주식계좌에서 보유하고 있는 주식을 단순히 ' 이체 ' 하는 방식으로 편입할 수 없도록 되어 있습니다.즉 , 기존 주식을 매도하지 않고 ISA 계좌로 ' 주식 자체를 이동 ' 하는 것은 허용되지 않습니다.ISA 계좌에 주식을 편입하고 싶다면 , 기존 계좌에서 주식을 매도하고 현금을 ISA 계좌로 입금한 후 , 해당 종목을 다시 매수하는 방식이 유일한 방법입니다.이 과정에서 시세 변동에 따른 손익이 발생할 수 있고 , 매도 시점의 세금 문제도 고려해야 합니다.특히 비과세 혜택을 누리기 위해 ISA 계좌에서 재매수한 이후의 수익분만이 비과세 대상이 되며 , 기존 계좌에서 발생한 수익은 과세 대상이 됩니다.결론적으로 , ISA 계좌는 사전에 전략적으로 운용해야 하며 , 주식 이전을 계획 중이라면 해당 종목의 매도 타이밍과 세금 , 그리고 향후의 투자 계획까지 면밀히 검토해야 합니다.
주식·가상화폐
Q. 미래에셋 증권 외화RP를 하루 매수하면...
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.외화 RP (환매조건부채권) 는 은행이나 증권사에서 외화자금의 단기 운용 수단으로 제공하는 상품입니다.이는 일정 기간 후 원금과 이자를 확정된 조건에 따라 되사주는 구조로 , 마치 외화로 운용되는 단기 예금과 유사합니다.특히 미래에셋증권의 외화 RP상품은 수시형으로 운용되며 , 이자율이 명시되어 있어 안정적인 이자 수익을 원하는 투자자에게 적합합니다.외화 RP를 매수하고 매도할 때 ETF처럼 별도의 거래 수수료가 부과되지는 않습니다.일반적으로 외화 RP는 운용기관이 제시한 이자율에 따라 운용되고 , 가입ㆍ해지 시 별도의 수수료가 따로 발생하지 않는 구조입니다.다만 일부 증권사에서는 외화 환전 시 환전 스프레드 (매매차익) 가 존재하거나 , 조기 해지 시 이자 차감이 있을 수 있으므로 , 약관을 꼼꼼히 확인 할 필요가 있습니다.그러므로 미래에셋의 수시 외화 RP상품을 운용하면서 ETF처럼 별도 수수료가 차감되는 구조는 아니며 , 표면금리 (예 : 3.8% ) 가 실제 수익이 되는 경우가 대부분입니다.하지만 세금 (15.4% 이자소득세) 은 이자 수익 발생 시 자동 원천징수되므로 , 순수익은 이를 감안하여 계산해야 합니다.
부동산
Q. 전세계약 중개보수 현금 지급 시 영수증 지급
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.부동산 전세계약과정에서 중개보수료 (복비) 를 현금으로 지급하면 할인 혜택을 제안받는 경우가 있습니다.예컨대 10만 원 정도를 깎아주겠다는 유혹이지만 , 그 대가로 영수증이나 지급 증거는 남기지 않겠다는 조건이 붙습니다.이는 세무상 ' 탈루 ' 로 분류될 수 있는 위험한 영역이며 , 소비자 입장에서도 손해를 볼 수 있는 상황입니다.헌금으로 지불하고 영수증 없이 거래할 경우 , 추후 분쟁이 발생했을 때 법적으로 중개보수료를 지급했다는 증거를 제시하기 어렵습니다.특히 계약상 문제가 생겨 중개사의 책임을 물어야 하는 상황이 생길 경우 , 중개사 측은 보수료 수령 자체를 부정할 수 있으며 , 소비자는 대응 수단이 마땅치 않습니다.반면 , 계좌이체나 카드 결제를 통한 정식 지급은 중개인의 탈세 가능성을 차단하고 , 본인이 합법적인 서비스를 받았다는 증빙 자료를 확보하는 방식입니다.결국 , 10만 원 할인은 단기적인 절약일 수 있지만 , 장기적인 법적 보호나 신뢰성 면에서 불리합니다.부동산 거래는 수천만 원 단위의 계약이 오가는 중요한 일이므로 , 몇 만 원의 차이로 법적 안전장치를 포기하는 것은 바람직하지 않습니다.따라서 할인 없이 정식 수단으로 중개보수를 지급하는 것이 현명한 선택입니다.
주식·가상화폐
Q. 국내 가전업계 대다수가 파산신청이 왜이리 급증하고 있나요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 국내 가전업계에서 파산 신청이 급증하고 있는 현상은 단순한 경기 침체를 넘어 복합적인 구조적 문제에서 비롯됩니다.이 현상의 주요 원인은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.첫째 , 내수 시장의 정체와 소비 위축입니다.고물가와 고금리 기조로 인해 소비자들의 지갑이 닫히면서 가전제품에 대한 수요가 크게 줄었습니다.특히 대형가전이나 프리미엄 가전의 경우 구매 주기가 길기 때문에 경기 불황 시 가장 먼저 타격을 입습니다.둘째 , 중소ㆍ중견 가전업체들의 경쟁력 약화입니다.삼성전자 , LG전자와 같은 대기업이 글로벌 시장에서 기술력과 브랜드 파워를 바탕으로 시장을 점유하고 있는 반면 , 중소 가전업체들은 원가 상승 , 부품 수급난 , R&D 부족으로 차별화에 실패하고 있습니다.그 결과 브랜드 인지도나 품질 면에서 밀리면서 생존이 어려워지고 있습니다.셋째 , 중국산 저가 제품과의 경쟁 심화입니다.온라인 유통 채널을 통해 중국의 값싼 가전제품들이 국내 시장에 쉽게 진입하면서 가격 경쟁력이 떨어진 국산 중소 브랜드들이 밀려났습니다.특히 공기청정기 , 소형 가전 , 주방가전 부문에서 타격이 큽니다.마지막으로 , 코로나 특수의 종료입니다.팬데믹 시기 비대면 생활이 장기화되면서 한때 가전제품 수요가 급증했지만 , 이후 그 수요가 일시에 꺼지며 재고 부담과 매출 급감으로 이어졌습니다.이를 기반으로 사업 확장을 시도했던 업체들은 급속히 유동성 위기에 몰렸습니다.이처럼 가전업계 파산 급증은 경기순환적인 측면을 넘어 , 구조적 한계와 외부 환경 변화가 맞물리며 발생한 현상으로 볼 수 있습니다.중소 가전업체의 생존을 위한 기술력 강화 , 차별화 전략 , 정부의 산업 구조 개선 지원이 필요한 시점입니다.
주식·가상화폐
Q. 코인시장에서 왜 비트코인이 부각이 되었는지 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.비트코인이 코인 시장에서 가장 먼저 부각된 이유는 ' 최초성 ' , ' 희소성 ' , 그리고 ' 철학적 기반 ' 이라는 세가지 핵심 요소 때문입니다.첫째 , 비트코인은 세계 최초의 암호화폐입니다.2009년 사토시 나카모토라는 익명의 인물이 개발한 이 디지털 자산은 , 중앙은행이나 정부의 개입 없이 개인 간에 직접 송금이 가능한 최초의 탈중앙화 통화였습니다.이 ' 최초 ' 라는 상징성은 이후 수많은 알트코인 (비트코인을 제외한 암호화폐) 들이 등장하더라도 비트코인의 입지를 흔들 수 없는 결정적 요인이 되었습니다.둘째 , 비트코인은 공급량이 2,100만개로 제한된 희소 자산입니다.이는 금과 같은 가치 저장 수단과 유사한 특징으로 , 인플레이션에 대한 우려가 커지는 시기에 투자자들에게 매력적으로 다가왔습니다.반면 , 많은 알트코인들은 발행량이 무제한이거나 조작 가능성이 있었기에 , 신뢰도 면에서 비트코인을 따라잡기 어려웠습니다.셋째 , 비트코인은 단순한 기술을 넘어 ' 탈중앙화 ' 라는 철학을 담은 시스템이었습니다.금융기관이나 정부를 거치지 않고 개인이 자신의 자산을 직접 통제할 수 있다는 비트코인의 이념은 , 금융위기 이후 신뢰를 잃은 전통 금융 시스템에 대한 대안으로 받아들여졌습니다.이러한 이유들로 , 기술적인 완성도나 성능을 뛰어넘어 , 비트코인은 ' 디지털 금 ' 이자 암호화폐 시장의 기준점으로 자리 잡을 수 있었습니다.이후 등장한 수많은 코인들은 대부분 이 비트코인의 철학과 구조를 변형하거나 보완한 버전에 불과했고 , 그만큼 비트코인의 상징성과 신뢰성은 더욱 단단해졌습니다.