안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 월세계약이 지났는데 다시 계약서를 작성해야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.최초 임대차계약서를 1년으로 작성했어도 임차인은 2년을 주장 할 수 있습니다. 1 +1 =2년2년 후 계약갱신청구권을 사용하거나 묵시적갱신이 되면 임차인은 중도에 계약해지를 요청 할 수 있습니다. 임대인에게 계약해지 통지하고 3개월이 경과하면 해지효력이 생깁니다.
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Q. 부동산 매매시점 법정수수료 문의 드립니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.부동산중개수수료는 거래내용 거래금액에 따라 상한요율이 다릅니다. 주택 오피스텔, 주택과 오피스텔을 제외한 토지 상가거래시에도 주택과 요율이 다릅니다. 오피스텔은 면적대비 상한요율이 다릅니다. 9억원 : 주택은 1천분의 5, 오피스텔은 1천분의 5 ~1천분의 9, 토지나 상가등은 1천분의 9이내에서 협의 하여 결정한다라고 규정하고 있습니다.
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Q. 4억짜리 아파트를 구매하려면 현금은 얼마나 있어야 할까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.주택담보대출은 대출신청자의 자격에 따라 대출금액, 대출금리가 다를 수 있습니다.신혼부부전용 구입자금 부부 연소득 8천5백만원 이하. 최대 4억원(LTV 80, DTI 60%이내)내집마련디딤돌대출 부부합산 연소득 6천만원 이하 생애최초 3억원(LTV 80, DTI 60%이내)신새아 특례 디딤돌대출 최댁 5억원 이내(LTV 80, DTI 60%이내) 무주택 세대주가 대상자 입니다. 4억아파트면 본인이 준비할 자금은 최소 1억 6천외 법무비용, 중개수수료 + 최우선변제금액을 공제하면 2억원정도의 자금은 준비하셔야 할 것 같습니다. 자세한 대출금액은 신분증 첨부하여 대출기관에서 확인 해 보세요.
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Q. 전세 만료로인하여 벽지 훼손된부분 변제에 대한 질문
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대착 거주기간중 생활마모로 인한 벽지변색, 훼손은 원상복구에 해당하지 않습니다. 훼손하지 않았다는 증거자료를 제시하지 못하면 수리비용과 장기수선충당금으로 상계처리 하려고 할 것 같습니다.임대인의 답변을 드고 비용은 판단 하셔야 할 것 같네요. 얼룩이 심하지 않다면 닦아보시면 어떨까요.
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Q. 전세만기 전 이사하려고 하는데 전세 대환대출 문의드립니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.기존 주택 전세자금대출을 받아서 입주했다면 만기일에 연장하거나 신규 주택으로 전입신고 하면 기존주택의 전세자금대출은 상환하고 신규주택은 대출이 실행 됩니다. 신규주택의 담보가치 심사와 대출신청자의 자격도 심사를 받아야 하니 대출기관에 방문해서 상담 받아 보세요. . 기존대출 상환하지 않으면 신규대출이 불가 일 수 있으니 대출은행에서 대환대출이 가능한지 준비서류도 확인하셔서 손해가 발생하지 않도록 준비하셔야 합니다.
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Q. 전세계약 갱신은 몇 번 할 수 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약만료 최소 2개월전에 계약해지 통지를 하거나 계약갱신청구권을 사용 할 수도 있습니다.임대인이 계약해지 통지를 하지 않고 임차인도 계약갱신청구권을 사용하지 않고 묵시적갱신이 되면 기존계약과 동일한 조건으로 계약이 되었다고 봅니다.계약갱신청구권을 사용하지 않고 묵시적갱신이 되면 묵시적갱신 계약만료 2개월전에 계약갱신청구권을 사용하면 총 6년을 거주 할 수도 있습니다. 계약갱신청구권은 임차인이 거주기간 중 1회만 사용이 가능 합니다.
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Q. 확정일자를 꼭 계약서 쓴날 받아야되나요
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하면 계약서작성일로부터 30일이내에 주택임대차신고의무가 있습니다. 주택임대차신고를 하면 확정일자가 부여 됩니다. 신규주택 임대차계약서에 확정일자를 받아도 기존주택의 확정일자 효력은 소멸하지 않습니다.기존주택 퇴거일에 보증금 반환 받고 신규주택에 전입신고 하시면 됩니다.
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Q. 건물 매매 후 계약만료전 세입자 퇴거에 관해
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.건물을 일반매수자나 지자체갈 매수자여도 세입자문제는 협의하셔야 합니다. 매매계약 조건에 기존 임차인을 매도자가 명도하기로 약정하였다면 기간 만료전인 세입자도 매도자가 책임지고 명도해야 합니다. 계약만료전 세입자가 만기일까지 거주를 주장하면 명도를 할 수 없습니다.
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Q. 부동산 계약할 때 인감증명서 필요한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대인과 직거래로 임대차계약서 작성을 하기 전에 등기부등본과 신분증을 대조하여 소유자 진위여부를 확인해야 합니다. 임대인이 직접 참석하면 인감증명서는 첨부하지 않아도 됩니다. 계약서 작성하고 주택임대차신고를 하면 확정일자를 부여해 줍니다. 확정일자 받고 잔금일에 전입신고를 하면 대항력이 생기니 확정일자와 전입신고는 하셔야 합니다.
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Q. 전세 묵시적 갱신과 전세대출 연장?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대인이 계약만료 2개월전까지 계약갱신거절 또는 계약내용 변경 고지가 없다면 묵시적갱신이 되었다고 볼 수있습니다. 계약만료 1개월전에 대출기관에 대출심사를 신청하면 심사 후 연장여부 통지를 해 줍니다. 묵시적갱신 후 대출기관에서 대출연장이 불가하면 임차인이 임대인에게 계약해지 통지하고 3개월 후에는 해지효력이 있습니다.전세대출에 관한 사항은 대출기관에서 심사를 하니 연장가능성을 답변드릴 수 없습니다.