안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 일시적2주택 양도소득세문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택 비과세 요건은 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득할 것, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것입니다. 질문자님의 경우에는 위의 요건을 모두 충족하므로 양도소득세가 비과세됩니다.2020년 12월에 경기도 수원 A 주택을 취득, 2023년 11월에 경기도 화성 B 주택을 취득, B 주택 취득일로부터 3년 이내인 2026년 11월 이전에 A 주택을 양도입니다. 따라서 질문자님께서는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
Q. 아파트나 공동주택에서 전용면적은 어떤 면적인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전용면적이란 아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점하여 사용하는 부분의 면적을 말합니다. 전용면적(실면적)은 각 세대가 독립적으로 사용하는 전용부분으로, 공용 공간(거실, 주방, 욕실, 화장실)과 독점공간(침실)으로 구분할 수 있습니다. 우리나라에서는 벽심법을 이용하여 전용면적을 측정합니다. 벽심법은 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 계산, 내법은 전용부분 벽의 내부에 둘러싸인 선으로 계산입니다. 전용면적은 아파트 청약 시에 무주택자 조건을 판단하는 기준이 되며, 세금을 산정하는 기준이 되기도 합니다.한편, 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 것을 말합니다. 주거공용면적은 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간으로, 복도, 계단, 엘리베이터 등을 말합니다. 기타공용면적은 지하주차장, 관리실, 경비실, 노인정 등의 시설을 말합니다.
Q. 부동산 경매 재건축 조합원 지위 승계에 관하여
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매신청 채권자가 금융기관 지방자치단체 국가기관이면 조합원 지위 승계가 가능합니다. 그러나 한국주택금융공사는 위의 범위에 해당하지 않습니다. 도시 및 주거 환경 정비법 제39조 제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하는 경우에는 조합설립 인가 후 해당 정비 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없습니다. 다만 양도인이 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 진행되는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 지위를 승계할 수 있습니다.
Q. 지금 부동산을 사야할시점인지 궁금하네요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장은 지역, 시기, 정책 등 다양한 요인에 영향을 받기 때문에, 구매 시점을 결정하는 것은 매우 어려운 일입니다.해당 지역의 인구 유입, 경제 성장, 교통 인프라 등을 고려하여 장기적인 관점에서 결정하는 것이 좋습니다.부동산을 구매할 자금이 충분하지 않다면, 금융 공모주 투자를 통해 자금을 마련하는 것도 좋은 방법입니다.
Q. 상업지역과 근린상업지역의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상업지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분됩니다. 중심상업지역은 도심이나 부도심의 상업 기능 및 업무기능의 확충을 위하여 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 지정하는 지역입니다. 건폐율은 90% 이하, 용적률은 400% 이상 1,500% 이하입니다.제 1종 근린생활시설, 제 2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 국방·군사시설, 방송통신시설, 발전시설을 설치할 수 있습니다. 일반상업지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하는 지역입니다. 건폐율은 80% 이하, 용적률은 300% 이상 1,300% 이하입니다.제 1종 근린생활시설, 제 2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설을 설치할 수 있습니다. 근린상업지역은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역입니다. 건폐율은 70% 이하, 용적률은 200% 이상 900% 이하입니다. 제 1종 근린생활시설, 제 2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 판매시설, 의료시설, 교육연구시설, 운동시설, 숙박시설, 위락시설을 설치할 수 있습니다.유통상업지역은 도시 내 및 지역 간의 유통기능을 증진하기 위하여 필요한 지역입니다. 건폐율은 80% 이하, 용적률은 200% 이상 1100% 이하입니다. 제 1종 근린생활시설, 운수시설, 창고시설, 판매시설 등이 가능합니다.각 상업지역은 지역의 특성에 따라 건폐율과 용적률이 다르며, 건축 가능한 시설도 다릅니다. 따라서, 도시계획을 할 때는 해당 지역의 용도지역을 고려하여 적절한 건축물을 계획해야 합니다.