안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 도시 및 주거환경정비법에서 제20조제1항과 제26조제1항이 서로 상충되는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도시 및 주거환경정비법 제20조와 제26조는 서로 상충되지 않습니다. 이 두 조항은 서로 다른 상황을 다루고 있습니다.제20조는 정비구역의 지정권자가 정비구역을 해제해야 하는 경우를 규정하고 있습니다. 이는 특정 조건이 충족되지 않을 경우에 해당합니다. 예를 들어, 토지 소유자나 조합, 추진위원회가 일정 기간 내에 조합설립인가나 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우 등입니다.반면에 제26조는 시장이나 군수 등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정할 수 있는 경우를 규정하고 있습니다. 이는 사업시행계획인가를 신청하지 않거나, 신청한 내용이 위법하거나 부당하다고 인정되는 경우 등에 해당합니다.따라서, 이 두 조항은 각각 다른 상황을 규정하고 있으므로 서로 상충되지 않습니다.
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Q. 전세 2년으로 계약종료 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약의 경우, 계약기간은 일반적으로 2년입니다. 그러나 계약기간이 끝나면 전세계약은 자동으로 연장됩니다. 따라서 세입자와 집주인이 아무런 조치를 취하지 않으면, 기존 계약 조건 그대로 임대차 계약이 갱신됩니다.전세계약을 연장하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다묵시적 갱신: 집주인이 아무런 의사 표시도 하지 않으면 법은 기존 계약 조건 그대로 임대차 계약이 갱신될 것으로 간주합니다.합의 갱신: 세입자와 집주인이 서로 합의하여 계약을 연장하는 경우.계약 갱신: ‘임대차 2법’ 도입으로 계약갱신청구권이 생겼습니다.이 중에서, 묵시적 갱신과 계약 갱신의 경우, 세입자에게 '갱신계약해지권’이 부여됩니다. 이는 세입자가 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있다는 것을 의미합니다. 반면에 합의 갱신의 경우, 세입자에게 갱신계약해지권이 부여되지 않습니다. 따라서 세입자는 계약기간을 지켜야 하며, 만약 중간에 이사를 가야 한다면 집주인의 합의를 얻어야 합니다.따라서, 2년 후에 입주하는 조건으로 전세계약을 체결하려면, 이를 계약서에 명시하고, 세입자와 집주인이 이에 동의해야 합니다. 이 경우, 세입자는 갱신권을 사용할 수 없습니다
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Q. 전세사기는 어떻게 생기는 건지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이렇게 전세사기가 일어나는 방법들이 있습니다:가짜 임대인과의 계약: 가짜 임대인이 진짜 집주인처럼 가장하여 전세계약을 체결하는 경우.신탁회사의 동의 없는 계약: 신탁회사의 동의 없이 전세계약을 체결하는 경우.월세를 전세로 둔갑: 월세 집을 전세 집으로 둔갑시킨 중개사와 계약하는 경우.이중계약: 한 집에 대해 여러 세입자와 동시에 계약을 체결하는 경우1.전세금 반환 불능: 집주인이 전세금을 돌려주지 못하고 집이 경매에 넘어가는 경우.이러한 사기를 피하기 위해 전세계약을 체결할 때는 집주인이나 중개사의 신원을 철저히 확인하고, 전세금이 매매가보다 높은 집은 피하며, 전세가율이 최소 70%는 되는 곳을 찾는 것이 좋습니다. 또한, 근저당이 설정된 집은 집주인이 집을 살 때 은행에서 돈을 빌려서 샀다는 것을 의미하므로, 이런 집도 주의가 필요합니다. 이 외에도 전세계약 체결 전, 체결 후, 계약 종료 및 갱신 시에 유의해야 할 사항들이 있습니다.
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Q. 전세계약 찝찝한점이 있어서 질문드립니다!!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약을 체결하기 전에 확인해야 할 주요 사항들을 정리해드리겠습니다1 등기부등본 확인: 전세 계약 시 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다. 등기부등본 확인 시 을구에 설정된 선순위 근저당을 확인하는 것이 중요합니다. 내 전입일자보다 먼저 대출된 금액은 대출해준 은행에게 먼저 우선권이 있기 때문입니다. 대출금이 적다면 문제가 되지 않지만, 대출금이 거액이라면 문제가 될 수 있습니다.2 임대인 세금 체납 여부 확인: 전세 계약 시 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것도 중요합니다. 집주인이 세금을 체납하고 있다면 최우선변제금을 제외하면 내 보증금보다 국세나 지방세 채납액이 채권 순위에서 우선권을 가집니다.3 공인중개사 확인: 세상이 흉흉하다 보니, 나쁜 마음을 가지고 중간에서 사기를 치는 공인중개사들이 있습니다. 등록된 공인중개사가 맞는지 확인해볼 필요가 있습니다.4 전세 특약 확인: 기본적인 특약은 표준전세계약서에 어느 정도 다 들어가 있습니다. 최근 전세에 문제가 많이 터지면서 특약도 많이 업그레이드가 되었습니다. 예를 들어, 잔금일 익일까지 권리관계를 유지한다는 특약이 있습니다.5 전세계약서 작성: 계약서 작성 시 확인해야 할 내용은 임대인 (대리인) 신분 확인, 등기부등본 재확인, 전세 특약 확인 등이 있습니다.집주인의 현재 거주지 등기부등본에 대한 상황을 보면, 집주인이 부모님과 함께 원룸 건물에 등재되어 있는 것으로 보입니다. 그리고 그 원룸 건물은 부모님의 이름으로 근저당이 설정되어 있습니다. 이 상황이 전세계약에 직접적인 영향을 미치지는 않지만, 집주인의 재정 상태를 이해하는 데 도움이 될 수 있습니다.
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Q. 디딤돌대출/신혼부부 전용 대출 관련 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출의 신혼부부 상품에 대한 자격 조건은 다음과 같습니다소득조건: 미혼 및 부부 합산 연소득 6천만원 이하. 생애 최초 주택구입자와 2자녀 이상 가구는 7천만원 이하, 신혼가구는 연소득 8.5천만원 이하.자산조건: 순자산가액 5.06억원 이하.신혼가구란 혼인관계증명서 상의 혼인기간이 7년이내이거나 3개월 이내 결혼예정자로 구성될 가구로, 부부합산 연소득 7천만원 이하여야됩니다.생애 최조 주택구입자이면서 순자산가액 3.91억원 이하의 무주택 세대주여야 됩니다.주택의 평가액이 5억원 이하인 주택에서 가능합니다.따라서, 세대원으로 입주 예정인 배우자가 분양권을 소유한 상태라면, 디딤돌대출 중 신혼부부 상품 이용이 어려울 수 있습니다.금리를 낮출 수 있는 방법에 대해 알아보면 다음과 같습니다신용점수 관리: 신용점수를 좋게 만드는 것은 대출 이자를 줄이는 가장 기본적인 방법입니다.저금리 정부지원 서민대출 상품부터 알아보기: 정부는 서민들에게 다양한 형태의 정부지원 대출을 지원해주고 있습니다.대출 비교 사이트 등을 활용하여 대출을 여유롭게 알아보기: 대출상품도 너무 급하게 알아보고 신청하지 말고 어느 정도 기간을 두고 본인에게 가장 유리한 상품을 찾아볼 필요가 있습니다.대출담당 직원에게 정당한 방법으로 금리 요구: 대출담당자 및 지점장과 같은 관리자들은 어느 정도 대출금리를 인하할 권한을 가지고 있습니다.대출기간, 상환방법 등 대출조건 신중하게 결정: 대출이자를 줄이기 위해 열심히 발품 팔고 공부하여 대출금리를 낮추었다고 하더라도, 대출기간 및 대출상환방식을 어떤 방법으로 선택하느냐에 따라 고객이 은행에 총 납부해야 하는 이자비용은 모두 달라지게 됩니다.한국금융연수원 온라인 무료 금융교육이수자 금리할인.법정 최고금리 확인: 법정 최고금리는 말 그대로 법에서 정하고 있는 가장 높은 금리로, 모든 금융기관은 이 법정 최고금리보다 높은 금리의 대출을 제공할 수 없습니다.더 낮은 금리로 ‘대출 갈아타기’: 조건에 맞는 차주는 다음달부터 시행되는 '안심전환대출’을 노려볼 수도 있습니다.이러한 방법들을 참고하여 금리를 낮출 수 있는 방법을 찾아보시는 것이 좋을 것 같습니다.