안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 반전세 재계약 시에 확정일자 필요성은 보증금으로만 판단되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 필요한 서류입니다. 보증금이 그대로 유지되는 경우에는 기존의 확정일자가 그대로 유효합니다. 따라서 이번 계약에서는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.재계약을 하게 되면 당초 계약 시 전세 보증금은 당초 계약서에 찍힌 확정일자로부터 우선변제권을 가지게 되고 증액한 보증금은 새로이 작성한 재 계약서에 확정일자를 찍은 날부터 우선변제권이 생기게 됩니다. 그래서 보증금을 증액했다면 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 그러나 재계약으로 계약서를 다시 쓰더라도 보증금을 증액하지 않았다면 확정일자를 받을 필요가 없고, 대신에 기존 계약서를 폐기하면 안되고 기존 계약서와 합철을 해서 잘 보관해야 합니다.따라서 보증금이 증액되지 않는다면 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 그러나 보증금이 증액된다면 확정일자를 받아야 합니다. 이는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위함입니다.
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Q. 사무실 월세내고 이용중인 개인사업자입니다~ 최초2년계약 이후 계속 일년단위로 계약해야사나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한국의 임대차 계약에 대해 알아보면, 임대차 계약 기간은 임대인과 임차인이 합의하여 정할 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법에 따르면, 계약 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 그 기간은 2년으로 간주됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.월세 인상에 대해서는, 임대인이 월세를 인상하려면 세입자의 동의가 필요하며, 이 경우 종전 임대료에서 5% 이내로 증액하는 것이 가능합니다. 그러나 세입자가 계약 기간에 동의하지 않을 경우, 주택임대차보호법에 따라 2년 계약으로 봐야 합니다.따라서, 회사의 방침이 1년 계약만 가능하다고 하더라도, 법적으로는 세입자의 동의가 있어야 하며, 세입자는 2년 계약을 주장할 수 있습니다. 또한, 매년 5%의 월세 인상은 세입자의 동의가 있어야 가능합니다. 이러한 사항들은 임대인과 임차인 간의 협의를 통해 결정될 수 있습니다.
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Q. 국민 청년맞춤형 전세대출 질문???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민은행 청년 맞춤형 전세대출의 상환 방법에는 '일시상환’과 '혼합상환’이 있습니다.일시상환은 대출 기간 중에는 이자만 납부하고, 대출 기간 만료일에 대출 원금을 전액 상환하는 방식입니다.혼합상환은 고객이 지정한 대출 원금은 만기일에 일시상환하고, 나머지 금액은 매월 이자 지급일에 동일한 할부금으로 상환하는 방식입니다.청년 맞춤형 전세대출의 경우, 상환 기간 도래 전에 대출 일부를 갚더라도 중도상환 수수료를 부과하지 않아서 틈틈이 갚을 수 있습니다.그러나 은행에 알리지 않고 이사하는 것은 권장되지 않습니다. 대출 계약에 따라서는 대출금의 용도 변경이나 계약 위반으로 간주될 수 있으며, 이 경우 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 은행에 상황을 알리고, 필요한 경우 상담을 받는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 토지별도등기가 있는 경우 전세보증보험이 불가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 토지에 별도등기가 있는 경우에도 전세보증보험 가입이 가능합니다. 별도등기가 있다고 해서 무조건 보증보험 가입이 불가능한 것은 아닙니다.별도등기가 있다는 것은 해당 아파트의 토지에 별도 등기사항이 있으니, 토지 등기부등본을 따로 확인해야 한다는 뜻입니다. 이는 일반적으로 토지와 건물이 함께 움직이기 때문에 토지만 따로 볼 일이 없지만, 별도등기가 있는 경우에는 토지 등기부등본을 따로 확인해야 합니다.별도등기가 "행정기관이 도로 등을 목적으로 설정한 구분지상권"인 경우에는 아무 문제가 없습니다. 이 경우, 오프라인 창구로 찾아가서 가입하면 됩니다.따라서, 비대면 창구를 통해 전세보증보험 가입을 시도하다가 "토지 별도등기 있음"을 이유로 거절당했다면, 아래와 같이 처리하면 됩니다토지의 등기부등본을 떼어봅니다.토지 등기부등본의 "별도등기"가 "행정기관이 도로 등을 목적으로 설정한 구분지상권"이라면, 아무 문제가 없습니다.이후 오프라인 창구로 찾아가서 가입합니다.그러나 미등기 상태에서는 보증보험이 불가능하며, 소유권이전등기가 완료된 후에 가입신청이 가능합니다. 이 점도 확인해보시기 바랍니다.
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Q. 우리나라는 월세보다 전세가 더 좋은건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세의 장점은매월 나가는 돈의 부담이 적습니다. 월세와 같이 일정 금액을 집주인에게 주는 것이 아니므로, 본인의 현금 보유에 따라 전세보증금 대출 이자만을 감당하게 됩니다.긴 시간 거주가 가능합니다. 전세는 기본 계약이 2년이며, 상황에 따라서 4년, 6년 연장이 가능합니다.전세의 단점은보증금이 많이 큽니다. 전세 보증금은 억 단위의 금액입니다. 따라서 대출도 억 단위로 받게 되는 경우가 많습니다.전세 사기가 많습니다. 큰돈에는 꾼들이 모이죠. 전세 보증금이 크기 때문에 전세 사기도 많습니다.월세의 장점은보증금이 저렴하기 때문에 접근하기가 쉽습니다.초기 금액이 많이 없어도 되므로 전세보다는 큰돈이 필요하지 않습니다.계약만료시 돌려 받을 때 금액이 크지 않기 때문에 위험 부담이 적습니다.월세의 단점은매달 나가는 비용에 대한 부담이 큽니다. 월세 외의 관리비 등을 고려한다면, 한 달에 감당해야 하는 금액이 생각보다 큽니다.따라서 전세와 월세 중 어떤 것을 선택할지는 개인의 금융 상황, 거주 기간, 그리고 개인적인 선호 등 여러 요소를 고려해 결정해야 합니다.