안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 오피스텔전세 vs 다세대주택전세 뭐가 더 안전할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔과 다세대주택 간의 안전성에 대해 비교하려면 여러 가지 요인을 고려해야 합니다.오피스텔은 주택수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용되며, 주택 수에 가산하여 다주택자의 세율을 적용받게 됩니다. 재산세율은 0.25%이며, 주거용으로 사용하는 경우에는 재산세 감면 혜택이 있습니다. 그러나, 오피스텔은 상업용 시설로 분류되므로 종합부동산세 대상에서 제외됩니다.다세대주택은 공동주택으로 분류되며, 5개 층 이상이 주택으로 쓰이면 아파트로 분류됩니다2. 4개 층 이하일 경우 연립·다세대주택이 됩니다.두 유형 모두 근저당이 없다는 가정 하에 보증보험 가입이 가능하다면, 그 안전성은 크게 차이나지 않을 수 있습니다. 그러나, 각 주택 유형의 세금 부담, 임대차 계약의 특성, 그리고 주택의 관리 상태 등을 고려해야 합니다.또한, 최근에는 오피스텔 보증사고가 가파르게 증가하고 있다는 보고도 있습니다.
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Q. 지적재조사지구지정신청 동의서 동의해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지적재조사지구지정신청 동의서에 대한 동의는 개인의 선택에 달려 있습니다. 장점:지적재조사는 주민의 부담 없이 국가예산으로 시행되며, 토지소유자의 동의 및 합의로 추진됩니다.토지소유자의 동의서 작성만으로 사업이 시행됩니다.측량비용부터 등기까지 국가가 부담합니다.단점:동의서를 작성하지 않을 경우, 지적재조사 사업이 진행되지 않을 수 있습니다.토지의 실제 현황과 지적공부의 등록사항이 다르면 주민의 불편이 있을 수 있습니다.
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Q. 재개발에서 토지면적으로 동의율을 산정할 때 개인소유가 아닌 국가, 공공, 기관 등의 소유지는 어떻게 처리되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발에서 토지면적으로 동의율을 산정할 때, 국가, 지자체, 공공기관 등이 소유한 토지는 특별한 처리 방법이 있습니다.1 토지등소유자의 동의자 수 산정방법: 토지등소유자의 동의자 수 산정은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조에 따라 규정되어 있습니다. 이 규정에 따르면, 여러 필지의 국가 또는 지방자치단체 소유의 국·공유지가 있는 경우에도 소유권의 수에 관계없이 토지 또는 건축물 소유자를 소유자별로 각각 1명으로 산정해야 합니다.2 국공유지 동의자수 산정방법 및 동의 방법: 국가 또는 지방자치단체가 정비구역 내에 토지 또는 건축물을 소유한 경우, 정비사업조합설립과 정비사업추진에 관한 동의의 의사는 서면 등에 의하여 명시적으로 표시될 필요는 없습니다. 이는 국가 또는 지방자치단체가 정비사업과 관련한 여러 권한과 역할을 부여받고 있는 특수한 공적 지위에 있음을 고려한 것입니다.3 국토의 계획 및 이용에 관한 법률: 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안하려는 자는 대상 토지 (국ㆍ공유지 제외) 면적의 5분의 4 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. 다만, 국·공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과 사전협의가 있어야 합니다.따라서, 국가, 지자체, 공공기관 등이 소유한 토지는 동의율 산정에 포함되며, 이들 기관의 동의는 명시적인 서면 동의가 아닌 다른 방식으로 표현될 수 있습니다.
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Q. 토지소유자협의회 구성은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지소유자협의회는 지적재조사에 관한 특별법에 따라 구성되며, 토지소유자들이 토지소유자 총수의 2분의 1 이상과 토지면적 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아 구성할 수 있습니다. 협의회의 구성은 토지소유자 수 및 동의자 수 산정에 따라 결정됩니다.협의회의 위원장은 협의회를 대표하고, 협의회의 업무를 총괄합니다. 협의회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결됩니다. 이는 소수의 위원이 결정권을 휘두르는 것을 방지합니다.토지소유자가 협의회 구성에 동의하거나 그 동의를 철회하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 협의회구성동의서 또는 동의철회서에 본인임을 확인한 후 서명 또는 날인하여 지적소관청에 제출해야 합니다.만약 협의회 구성에 부동의 할 경우, 사업시행자는 시행계획인가를 할 때 정한 시행 기간 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다. 그러나 소유자는 사업시행자의 일방적인 보상금을 지급받는다면 개인의 재산권에 대한 침해를 받는 것이라고 할 수 있습니다.또한, 중앙토지수용위원회와 사전협의를 거치지 않아 재개발사업을 다시 추진해야 하는 불합리한 상황을 피할 수 있는 길이 열렸습니다. 신월곡1구역 도시환경정비사업조합이 ‘집행정지’ 가처분 소송에서 승소하면서 ‘하자 치유’라는 새로운 가능성이 생긴 것입니다. 이는 협의절차 누락에 따른 사업인정 내지 수용재결 실효에 관한 규정이 존재하지 않는 점, 중앙토지수용위원회 부동의 의견을 제시한 경우에도 재협의 요청이 가능하다는 점 등을 고려한 결과입니다.
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Q. 재개발에서 구역을 지정할 때 그 형태가 "ㄱ"자 형태 등 다양하게 할 수도 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 구역의 지정은 특별시장, 광역시장, 도지사가 시장·군수·구청장의 신청에 의하여 재건축 기본계획에 적합한 범위 안에서 이루어집니다. 이때, 구역의 형태는 특별한 제한이 없으며, 주로 사업의 효율성, 주민의 동의 등을 고려하여 결정됩니다.재개발 구역 지정 절차는 다음과 같습니다1 기본계획 수립: 사업을 시작하기 전 단계로, 해당 지역의 노후도, 동의율, 호수밀도, 접도율 등 구역지정 조건을 갖추었는지를 조사합니다.2 정비구역 지정: 계획 수립 단계에서 사전타당성이 통과되면 정비구역이 지정됩니다.3 추진위원회 설립: 구역이 지정되면, 해당 지역 주민들은 추진위원회를 구성하여 지자체로부터 승인을 받아야 합니다.4 조합설립 인가: 조합설립 동의 요건을 충족하면, 추진위원회는 지자체에 조합설립 인가 신청을 하고, 검토 결과 특별한 하자가 없다면 조합설립인가가 이뤄집니다.5 사업시행 인가: 사업시행인가란 조합이 계획하고 있는 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업을 시, 군, 구에서 검토하고 인가하는 행정절차입니다.따라서, "ㄱ"자 형태나 "ㄴ"자 형태 등으로 구역을 지정하는 것은 가능하며, 이는 사업의 특성, 주민의 동의 등 여러 요인을 고려하여 결정됩니다. 그러나, 구역 지정에는 노후도, 동의율, 호수밀도, 접도율 등의 요건을 충족해야 하므로, 이러한 요건을 만족하는 범위 내에서만 구역 형태를 결정할 수 있습니다.