안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 강제집행으로 쫒겨난 세입자가 다시 돌아오면 주거침입인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.강제집행으로 퇴거당한 세입자가 다시 해당 건물에 침입하는 행위는 형법상 주거침입죄에 해당합니다. 명도 강제집행 후에 다시 침입한 세입자에 대해서는 형사적, 민사적 대응을 할 수 있습니다. 명도소송에서 승소 판결문을 받고 강제집행을 신청할 권한이 생깁니다. 강제집행 후에도 다시 점포에 무단으로 침입해 점거한다면 상황이 간단치 않습니다. 건물의 소유주라 하더라도 다른 사람을 함부로 내보내거나 법적 근거 없이 집을 비우게 해서는 안 됩니다. 타인을 강제로 끌어내거나 동의 없이 타인의 물건을 이동시키는 행위는 형법상 주거 침입죄, 절도죄, 폭행죄, 협박죄 등에 해당될 수 있습니다. 적법한 절차에 따라 명도소송을 진행하고 강제집행을 통해 퇴거를 요구해야 합니다.
Q. 부동산 중계수수료가 어느정도인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개 수수료는 거래 금액에 따라 다르게 책정됩니다. 5억 원의 부동산 거래를 할 때, 중개 수수료는 최대 300만 원(0.6%)입니다. 이는 공인중개사와 협의하여 결정할 수 있습니다. 중개 수수료는 가격이 정해져 있지 않고 공인중개사에 따라 달라지는 것이 아니라, 법적으로 정해진 상한 요율 내에서 협의하여 결정됩니다.
Q. 지방에 아파트로 투자하는건 어떤 가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지방 아파트 투자는 수도권에 비해 상대적으로 낮은 가격으로 인해 투자 수익을 기대할 수 있지만, 다음과 같은 위험이 있습니다.지방은 인구 감소로 인해 수요가 줄어들고, 부동산 가격이 하락할 수 있습니다. 특히, 인구 감소가 심각한 지역일수록 이러한 위험이 더욱 큽니다. 지역 경제가 침체되면 일자리가 줄어들고, 이에 따라 인구 유출이 발생할 수 있습니다. 이는 부동산 수요 감소와 가격 하락으로 이어질 수 있습니다. 정부의 부동산 규제 정책에 따라 지방 아파트 시장이 영향을 받을 수 있습니다. 특히, 대출 규제나 세금 정책 등이 변경될 경우 투자 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 금리 인상으로 인해 대출 이자 부담이 증가하면 부동산 시장이 침체될 수 있습니다. 이는 지방 아파트 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 지방 아파트 시장의 공급 과잉으로 인해 가격이 하락할 수 있습니다. 특히, 대규모 아파트 단지가 조성되거나, 신규 분양이 많은 지역일수록 이러한 위험이 더욱 큽니다. 지방 아파트 시장의 미래 전망은 불확실합니다. 따라서, 투자 수익을 예측하기 어렵고, 예측이 빗나갈 경우 손실을 입을 수 있습니다. 여러 지방 아파트를 관리하는 것은 시간과 비용이 많이 소요될 수 있으며, 관리가 제대로 이루어지지 않을 경우 수익률이 감소할 수 있습니다.
Q. 아파트 단독명의 vs 공동 명의 장단점 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 단독 명의와 공동명의의 장단점은 단독 명의의 경우 장점은 부동산을 처분할 때 단독으로 결정할 수 있으며, 대출을 받을 때도 명의자의 신용도에 따라 대출 한도가 결정됩니다. 단점은 종합부동산세, 양도소득세 등의 세금 부담이 커질 수 있습니다.공동명의의 경우 장점은 세금 부담이 줄어듭니다. 종합부동산세는 개인별 과세이기 때문에 부부가 공동명의로 아파트를 소유하면 각각의 지분에 따라 세금이 부과되어 세금 부담이 줄어듭니다. 양도소득세도 공동명의로 하면 양도차익이 분산되어 세율이 낮아집니다.단점은 부동산을 처분하거나 대출을 받을 때 공동명의자의 동의가 필요합니다. 공동명의로 변경할 때는 증여세와 취득세 등의 추가적인 세금 부담이 발생할 수 있으므로, 이를 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.
Q. 밀린월세 및 도중에 나갈때 남은기간 반환에 대한 물어보고싶은게 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대 계약에서 월세가 밀리면 보증금에서 공제됩니다. 한 달 치 월세가 43만 원이라면 밀린 5개월 치 월세 215만 원을 보증금에서 공제한 후 남은 금액을 반환해야 합니다. 질문자님의 경우 9월 27일까지 계약이지만 20일에 퇴실한다면 월세는 일할 계산하여 정산합니다. 월세를 한 달 치 미리 낸 경우에는 퇴실 시 미리 낸 월세에서 사용한 기간만큼의 월세를 공제한 후 반환받을 수 있습니다. 질문자님께서는 집주인과 협의하여 남은 보증금을 정산하고, 퇴실 절차를 진행해야 합니다. 만약 집주인과 협의가 되지 않는다면, 임대차 분쟁 조정위원회에 조정을 신청하거나 민사소송을 제기할 수 있습니다.