안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 주택청약저축을 재외국인도 가입가능하다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약저축에 재외국인도 가입이 가능합니다. 재외국인이 국내에 거주하고 비자가 있다면, 국내 거소사실증명서를 가지고 은행을 방문하여 주택청약종합저축 통장을 개설할 수 있습니다. 또한, 투기과열지구나 청약과열지구가 아닌 비규제지역에서는 민영주택의 일반분양 공급세대에 1순위로 청약이 가능합니다. 주택청약종합저축의 가점제 항목 중 입주자저축가입기간은 내국인과 동일한 기준으로 적용되어 가점을 받을 수 있습니다. 그러나 무주택기간 및 부양가족에 대한 가점은 내국인과 혼인하여 내국인 배우자가 있는 경우에만 내국인과 동일하게 인정받을 수 있습니다. 다른 나라의 경우, 재외국인에게 주택 관련 혜택을 주는 정책은 국가마다 다릅니다. 예를 들어, 헝가리는 출산율을 높이기 위해 다양한 주택 관련 혜택을 제공하고 있으며, 싱가포르는 국민의 대다수가 정부에서 공급한 주택에 거주할 수 있도록 지원하는 정책을 시행하고 있습니다. 각국의 정책은 해당 국가의 사회적, 경제적 상황에 따라 결정되므로, 한국의 주택청약저축과 같은 정책이 다른 나라에서도 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.
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Q. 오피스텔 투자어떻게생각하시나요?
오피스텔 투자는 여러 요소를 고려해야 하는 복잡한 결정입니다. 현재 오피스텔 수익률이 5%라는 것은, 예금 이율에 비해 상대적으로 높은 편이며, 부동산 시장에서도 안정적인 수익을 기대할 수 있는 수준입니다. 임대 수요가 높은 지역의 오피스텔은 공실 위험을 줄이고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 장기간 공실이 발생하면 월세 수입이 감소하여 투자 수익률이 크게 떨어질 수 있습니다.최근 금리 인상은 오피스텔 투자의 또 다른 위험 요소입니다. 대출 이자 부담이 커지면서 투자 수익률이 감소할 수 있습니다.취득세, 재산세, 임대 소득세 등 세금 부담을 파악하는 것이 중요합니다. 단기 시세 차익을 목표로 할 것인지, 장기 임대 수익을 확보할 것인지 목표 설정이 중요합니다. 또한, 오피스텔 투자는 아파트 투자와는 다르게 단지를 꼼꼼히 선별해서 조심히 투자해야 하며, 모든 정보를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 특히, 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함되어 취득세 중과 또는 종부세 부과될 수 있으니 이 점도 유의해야 합니다.
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Q. 요즘 아파트가 옛날에 비해서 가격대가 비싼이유가 자재비와 인건비 때문이라는데 맞는말인가요?
아파트 가격이 상승하는 데에는 여러 요인이 있지만, 자재비와 인건비의 상승도 중요한 역할을 합니다. 팬데믹 이후 유동성 증가, 환율 급등, 국제적인 갈등 등으로 인해 건설 자재 가격이 최근 3년간 약 35.6% 상승했습니다. 건설업 임금은 지난해 하반기 기준으로 상반기 대비 3.95%, 전년 동기 대비 6.71% 상승했습니다. 이러한 비용 상승은 분양가에 반영되어 아파트 가격을 높이는 주요 요인 중 하나로 작용하고 있습니다. 또한, 이러한 비용 증가는 향후에도 지속될 것으로 예상되어, 실수요자들의 부담이 커질 수 있습니다. 아파트 가격에 영향을 미치는 요인은 매우 다양하므로, 자재비와 인건비 외에도 다른 많은 경제적, 사회적 요인들을 고려해야 합니다.
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Q. 아파트 집값은 내리지 않고 왜 오를까요?
아파트 가격이 오르는 현상은 여러 복합적인 요인들에 의해 발생합니다.이는 주택시장의 순환을 용이하게 하고 변동성을 증가시키는 주요 요인입니다. 수요에 비해 충분한 공급이 이루어지지 않아, 주택시장의 안정적인 기반이 조성되지 못하고 있습니다. 많은 한국인들이 아파트를 선호하며, 특히 수도권에 인구가 집중되어 아파트에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 주택 가격이 지속적으로 상승할 것이라는 기대심리가 팽배하며, 이는 가격 상승을 부추기는 요소로 작용합니다.또한, 신규 아파트 공급이 있음에도 불구하고, 기존 아파트에 대한 수요가 여전히 높거나, 특정 지역에서의 공급 부족, 그리고 투자 목적의 구매 등이 가격 상승을 이끌 수 있습니다. 이 외에도 금융 정책, 국내외 경제 상황, 부동산에 대한 정부 규제 변화 등 다양한 매크로 경제적 요인들이 복합적으로 작용하여 아파트 가격에 영향을 미칩니다. 집값 상승에 대한 걱정이 크시겠지만, 부동산 시장은 매우 복잡한 요소들이 상호 작용하는 곳이므로, 단순히 인구 감소나 신규 아파트 공급만으로 가격이 결정되지는 않습니다.
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Q. 부동산 공동명의 지분 설정 어떻게 되나요?
부동산 공동명의 시 지분 설정은 매매 시 기여한 금액에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 4억 원짜리 아파트를 부부가 각각 1억 원과 3억 원으로 매매했다면, 원칙적으로는 기여한 금액에 비례하여 지분율이 설정됩니다. 즉, 1억 원을 기여한 사람은 25%, 3억 원을 기여한 사람은 75%의 지분을 가지게 됩니다. 그러나 실제로 공동명의를 할 때는 지분율을 반반으로 설정할 수도 있고, 원하는 지분 비율로 등기 의뢰를 할 수도 있습니다. 이 경우, 등기필증에 지분율이 명시되어 나옵니다. 따라서, 공동명의 시 지분 설정은 부부가 협의하여 결정할 수 있으며, 등기 시점에서 원하는 지분 비율로 설정하면 됩니다. 공동명의로 부동산을 소유할 때는 임대차 계약서나 약정사항에 지분비율이나 금액을 명시하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 전세 만기 시에도 지분비율이나 보증금 지불 금액을 각각 반환받을 수 있습니다.
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Q. 앞으로 한국 부동산시장의 전망을 어떻게 생각하세요?
한국 부동산 시장에 대한 전망은 다양한 요소에 따라 달라질 수 있습니다. 정부 정책과 경제 상황에 따라 가격이 상승하거나 하락할 수 있으며, 코로나 이후의 가격 폭등과 미국의 고금리 통화정책으로 인한 하락이 있었습니다. 서울은 저출산으로 인해 인구가 줄고 있는 유일한 수도로, 이는 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 주택 공급이 충분하지 않으면 가격이 오를 수 있으나, 인구 감소를 고려할 때 가격이 내려갈 가능성이 높습니다. 과잉공급과 인구 감소로 인해 지방 부동산 시장은 가격 하락이 예상됩니다. 60~70대 부자들이 부의 대물림을 진행함에 따라, 가격이 쉽게 내리지 않을 것으로 보입니다.서울 수도권의 부동산 가격이 오르면 신도시로 인구가 유입되어 현재와 비슷한 시장 상황이 유지될 것입니다.KB경영연구소의 2024년 부동산 보고서에 따르면, 주택시장은 하향 안정을 전망하고 있으며, 금리와 공급, 그리고 정책이 주요 변수로 작용할 것입니다. 높은 금리가 부담으로 작용하고 있으며, 주택 매매 거래량의 급감과 함께 주택 경기에 대한 부정적 시각이 팽배해 있습니다. 하지만 금리 인하 시기와 폭, 그리고 정부 정책에 따라 주택 시장의 방향이 달라질 수 있습니다.이러한 정보를 바탕으로, 한국 부동산 시장의 미래는 매우 복잡하며, 여러 가지 요인에 의해 영향을 받을 것으로 보입니다.
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Q. lh 신혼부부 전세임대 당첨되었는데
LH 신혼부부 전세임대는 기존 주택을 전세 계약하여 재임대하는 방식으로 운영되기 때문에, 일반적으로 매매가 아닌 전세 매물에 한해 지원이 가능합니다. 따라서, 매매 매물에 대해서는 LH 신혼부부 전세임대 지원을 받으실 수 없습니다.지역에 관해서는, LH 신혼부부 전세임대는 신청자가 원하는 생활권 내에서 안정적으로 거주할 수 있도록 지원하는 제도이므로, 같은 도 내에서 지역이 달라도 신청이 가능합니다. 다만, 지원받을 수 있는 전세금 한도는 지역별로 다를 수 있으므로, 해당 지역의 한도액을 확인하시는 것이 중요합니다. 추가적으로, LH 신혼부부 전세임대 주택에 대한 자세한 정보는 LH 청약센터 홈페이지 또는 LH 고객센터를 통해 확인하실 수 있습니다.
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Q. 지금 대구광역시 아파트 투자 어떻게보세요?
최근 대구의 부동산 시장은 과거의 분양 호황기 이후 입주 물량이 증가하고 있는 상황입니다. 2022년부터 2024년까지 대구에서는 연간 소화 가능한 것으로 예상되는 12,500세대를 초과하는 아파트 입주가 예정되어 있습니다. 이는 향후 아파트 공급과잉으로 이어질 수 있으며, 이는 가격에 영향을 줄 수 있는 중요한 요소입니다. 한편, 서울의 아파트 가격은 최근 상승세를 보이고 있습니다. 특히 핵심 지역을 중심으로 상승 폭이 확대되고 있으며, 수도권 전체도 상승 전환되었다는 보고가 있습니다. 이는 수도권 부동산 시장의 회복세를 나타낼 수 있는 신호로 해석될 수 있습니다. 지방 아파트 투자, 특히 대구에 관심이 있다면, 현재와 미래의 입주 물량, 지역 경제 상황, 인구 이동 추세, 그리고 금리 변동 등 다양한 요소를 고려해야 합니다. 대구의 경우, 향후 몇 년간의 입주 예정 물량이 많기 때문에, 이러한 공급과잉이 가격에 미치는 영향을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요하며, 개인의 투자 목표와 위험 감수 능력에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.
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Q. 혼인신고전에 자금조달계획서를 냈는데 잔금전에 혼인신고후에 등기시 지분비율을 바꾸어도 괜찮나요
혼인신고 전에 제출한 자금조달계획서에 명시된 지분비율을 변경하고자 할 때는 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다. 자금조달계획서는 주택을 구입하는 자의 자금 출처와 구입 계획을 명시하는 문서로, 주택을 어떤 자금으로 구입하는지에 대한 계획을 담고 있습니다.혼인신고 후에는 부부 간의 재산 관계가 법적으로 인정되므로, 자금조달계획서에 기재된 지분비율과 실제 등기 시의 지분비율이 다를 경우 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 그러나 부부 간에는 배우자 증여공제를 활용할 수 있으며, 이는 최대 6억원까지 증여세가 면제되는 범위입니다. 따라서, 혼인신고 후에도 자금조달계획서에 명시된 지분비율을 변경하는 것은 가능하지만, 변경된 비율에 따라 증여세 문제가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 세무적인 조치를 취해야 할 수 있습니다. 이런 경우, 세무 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 청약 당첨됐을 때 층은 랜덤인가요?
아파트 청약 당첨 시 층수 배정은 일반적으로 랜덤 추첨에 의해 결정됩니다. 청약 과정에서 특정 동이나 호수를 지정하지 않으며, 당첨된 분들 사이에서 추첨을 통해 배정합니다. 다만, 특정 조건을 충족하는 경우(예: 다자녀, 장애인 등) 우선 배정을 받을 수 있습니다.따라서, 당첨된 층수가 마음에 들지 않을 경우 계약을 하지 않는 선택을 할 수는 있지만, 이 경우 청약통장은 다시 사용할 수 없게 됩니다.