안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 구축이나 신축 아파트에 자동세차기계 설치가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 단지 내에 자동세차기계를 설치하는 것은 가능하지만, 몇 가지 인허가 절차를 거쳐야 합니다. 세차장은 건축법 시행령 별표 1 제20호에서 정하는 자동차 관련 시설 중 하나로 분류되며, 폐수시설에 해당하기 때문에 관련 규정에 따라 폐수배출시설 설치 허가 또는 신고가 필요합니다. 또한, 상수원 보호구역이나 환경보호구역 등 행위 제한 구역에서는 설치가 제한될 수 있으므로, 해당 지역의 시·군·구청에 사전에 확인해야 합니다. 각 지역의 조례에 따라 허가 가능 지역과 허가 불가 지역, 조건부 허가 가능한 지역이 다를 수 있으므로, 이 부분도 확인이 필요합니다.
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Q. 오피스텔 전세대출 받을 때 kb시세가 가장 중요한건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 전세대출을 받을 때 KB시세는 중요한 요소 중 하나입니다. 대출 기관은 KB시세를 포함하여 여러 가지 요소를 고려하여 대출 가능 여부와 금액을 결정합니다. 실거래가와 KB시세 사이에 큰 차이가 있을 경우, 대출 기관은 이를 심사 과정에서 고려할 것입니다. 공시지가를 기준으로 더 높은 대출 금액이 가능할 수도 있지만, 최종 대출 금액은 대출 기관의 내부 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다.대출 심사 과정에서는 은행에서 평가하는 KB시세 기준으로 대출 금액이 산정됩니다. 일부 대출 상품에서는 공시지가를 기준으로 대출 금액이 결정될 수 있습니다. 임차인의 신용도와 소득도 대출 승인에 영향을 미칩니다. 오피스텔의 상태, 위치, 그리고 시장 가치도 중요한 요소입니다. 10년 전 시세인 3700만 원이 현재 KB시세로 나타나 있다면, 이는 대출 기관에서 업데이트를 고려할 수 있는 부분입니다. 임차인이 대출 심사 중이라면, 대출 기관이 현재 시장 상황과 임차인의 조건을 종합적으로 고려하여 대출 여부를 결정할 것입니다. 실거래가가 KB시세보다 높은 경우, 대출 기관은 추가적인 담보나 보증을 요구할 수도 있습니다.
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Q. 임신으로 받을 수 있는 혜택 있으면 정리해주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임신 초기에 필요한 건강 검진을 지원합니다. 유축기를 대여받을 수 있는 서비스가 있습니다. 엽산제, 철분제, 축하용품, 주차증 등을 지원합니다. 임산부를 위한 교통비 할인 혜택이 제공됩니다. 국민행복카드를 통한 의료비 지원이 가능합니다. 출산 후 가정에 도움을 줄 수 있는 산후도우미 서비스를 지원합니다. 둘째 아이부터 기저귀와 분유를 지원받을 수 있습니다. 출산 가정에 따라 지원금이 제공됩니다.산후조리비를 지원받을 수 있으며, 지역화폐인 수원페이로 지급됩니다. 출생아당 200만원의 이용권을 지급합니다1.2024년부터 0세 아이에게 월 100만원, 1세 아이에게 월 50만원의 급여가 지급됩니다.
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Q. '든든전세주택'이란 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.'든든전세주택’은 한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG)가 수도권 내 연립, 다세대, 오피스텔 등을 매입하여 주변 시세 대비 90% 수준의 전세보증금으로 최대 8년 동안 거주할 수 있도록 하는 공공임대주택 제도입니다. 이 제도는 주택 시장의 안정을 도모하고, 무주택자들에게 장기간 안정적인 주거 공간을 제공하기 위해 마련되었습니다. 국토교통부는 올해부터 2년 동안 총 2만 5000가구의 든든전세주택을 공급할 계획이며, LH는 전용면적 60~85㎡의 신축 주택 1만 5000가구를, HUG는 경매를 통해 낙찰받은 주택 1만가구를 매입할 예정입니다. 무주택자라면 소득이나 자산과 무관하게 입주 신청이 가능하며, LH 청약플러스나 HUG 안심전세포털을 통해 모집 공고된 주택의 세부 정보와 입주 신청 방법 등을 확인할 수 있습니다. 이 제도는 임차인, HUG, 주택 시장 관리 측면에서 모두가 상생할 수 있는 새로운 관점의 공공임대 유형으로 평가받고 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 임대차와 동시이행의 항변권에 관한 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.동시이행의 항변권에 대해 혼란스러워하시는 것 같네요. 이 개념은 쌍무계약에서 중요한 역할을 합니다. 쌍무계약이란, 계약 당사자 양쪽 모두에게 서로 이행해야 할 의무가 있는 계약을 말합니다. 예를 들어, 임대차 계약에서 임대인은 주택을 제공하는 의무가 있고, 임차인은 그 대가로 보증금을 지불하는 의무가 있죠. 민법 제536조에 따르면, 쌍무계약의 당사자는 상대방이 자신의 채무를 이행할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리, 즉 동시이행의 항변권을 가집니다. 이는 양 당사자가 서로의 의무를 동시에 이행해야 한다는 원칙을 바탕으로 합니다. 귀하가 언급하신 상황에서 '갑’은 임대인이고 '을’은 임차인입니다. 여기서 '갑’이 보증금 반환 의무를 이행했음에도 불구하고 '을’이 주택을 비워주지 않은 경우, '을’은 여전히 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다. 즉, '을’은 '갑’이 보증금을 반환하지 않는 한 주택을 비워줄 의무가 없다는 것입니다. 하지만, 만약 '갑’이 이미 보증금을 반환했다면, '을’은 더 이상 동시이행의 항변권을 행사할 수 없습니다. 이 경우 '을’이 주택을 명도하지 않으면 불법 점유가 될 수 있으며, '갑’은 법적 조치를 취할 수 있습니다.혼란을 줄 수 있는 부분은 '갑’이 보증금을 반환했는지 여부입니다. '갑’이 보증금을 실제로 반환했다면, '을’은 주택을 비워줘야 합니다. 반대로, '갑’이 보증금을 반환하지 않았다면, '을’은 주택을 계속 점유할 권리가 있습니다.
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Q. 전세 해지하고 전세금돌려달라고 세잆
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 중도에 해지하고자 할 때, 임대인과 임차인 간의 합의가 중요합니다. 임대인이 전세금을 반환할 수 없는 상황이라면, 임차인은 다음과 같은 몇 가지 옵션을 고려할 수 있습니다 전세권자는 전세권을 타인에게 양도할 수 있습니다. 이 경우 새로운 임차인(전세권 양수인)이 기존 임차인과 동일한 권리와 의무를 가지게 됩니다. 그러나 이러한 양도는 임대인의 동의가 필요할 수 있으며, 계약서에 따라 제한이 있을 수 있습니다. 임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우, 법적 절차를 통해 전세금 반환을 요구할 수 있습니다. 이는 소송을 통해 진행되며, 임차인은 임대인에게 지연이자를 포함한 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차 계약서에 따라 중도 해지가 가능할 수 있으며, 이 경우 임차인은 새로운 임차인을 구해야 할 수도 있습니다. 중도 해지 시 부동산 중개수수료는 일반적으로 임차인이 부담합니다.주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약 해지를 통보한 후 3개월이 지나면 보증금을 반환받을 수 있습니다. 이는 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 사용에 따른 계약 연장 시에도 적용됩니다.
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Q. 우리나라에 있는 외국인도 주택청약통장을 만들수 있는가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.외국인도 한국에서 주택청약통장을 만들 수 있습니다. 외국인이 한국에 거주하고 비자가 있다면, 국내 거소사실증명서를 가지고 은행에 방문하여 주택청약종합저축 통장을 개설할 수 있습니다. 다만, 모든 주택에 청약이 가능한 것은 아니며, 특정 조건에 따라 청약 신청 자격이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 투기과열지구나 청약과열지구에서는 외국인이 세대주로 기재되어 있더라도 주민등록법상의 세대주 또는 세대원으로 볼 수 없어서 2순위 자격으로만 신청이 가능합니다. 반면, 비규제지역에서는 민영주택의 일반분양 공급세대에 1순위 청약이 가능합니다. 또한, 외국인이 귀화한 경우에는 내국인과 동일한 기준으로 청약 가점을 산정할 수 있으며, 과거 외국인 신분일 때의 기간도 포함하여 무주택기간을 계산합니다. 그러나 정부에서 지원하는 국민주택, 공공지원 민간임대, 공공임대주택의 경우 외국인은 청약을 할 수 없습니다.
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Q. 인천서 서울로 이사가는게 답일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사 결정은 여러 요소를 고려해야 하는 중요한 결정입니다. 현재 인천과 서울의 부동산 시장 동향을 살펴보면, 서울의 집값은 최근 상승세로 전환되었으며, 특히 일부 지역에서는 가격이 상승하고 있는 추세입니다. 반면, 인천의 집값은 최근 하락세가 주춤하는 모습을 보이고 있습니다. 이사를 결정할 때 고려해야 할 사항들은 서울로 이사하는 것이 재정적으로 가능한지, 이사 후에도 안정적인 생활을 유지할 수 있는지 고려해야 합니다. 서울로 이사하면 직장까지의 거리와 통근 시간이 달라질 수 있습니다. 이에 따른 변화를 감안해야 합니다. 서울은 다양한 문화적 혜택과 편의시설을 제공하지만, 동시에 생활비가 더 높을 수 있습니다. 장기적으로 부동산의 가치가 어떻게 변할지 예측하고, 이사 후의 주거 안정성을 고려해야 합니다.나이가 50세라고 해서 이사가 늦었다고 생각하지 않으셔도 됩니다. 중요한 것은 현재와 미래의 생활 조건, 그리고 개인적인 목표와 우선순위에 맞는 결정을 하는 것입니다.
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Q. 주택을 근저당 설정자 동의없이 삼자에게 명의변경이 가능한가?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 설정된 주택의 명의를 변경하는 것은 일반적으로 근저당 설정자의 동의가 필요합니다. 근저당권은 해당 주택을 담보로 설정된 것이기 때문에, 주택 소유만 변경한다고 해도 근저당권 실행의 위험은 여전히 존재합니다. 따라서, 채무 없이 재산만 이전하는 것은 사실상 어렵습니다. 명의 변경을 위해서는 대출 승계가 가능한지 은행에 문의해야 합니다. 대출 승계란 기존에 대출을 받은 사람(근저당 설정자)이 아닌 다른 사람이 그 대출을 승계 받는 것을 의미합니다. 이는 은행의 정책과 대출 승계를 받을 사람의 신용 상태 등에 따라 결정되므로, 은행에 문의하는 것이 첫 단계입니다. 만약 대출 승계가 불가능할 경우, 대출금을 상환한 후에 집의 명의를 변경할 수 있습니다. 즉, 먼저 근저당을 해제하고, 그 다음에 부동산 등기를 통해 명의 변경을 진행해야 합니다. 하지만 이 경우, 대출금을 일시에 상환할 수 있는 금액이 필요하게 됩니다.
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Q. 저가 커피 브랜드에서는 마진이 얼마나 남나요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.저가 커피 브랜드들은 다양한 전략을 사용하여 비용을 절감하고, 대량 판매를 통해 이익을 극대화합니다. 예를 들어, 메가커피는 본사 마진율이 약 48%에 달한다고 알려져 있습니다. 이는 다른 커피 프랜차이즈 본사의 영업이익률과 비교해도 상당히 높은 수준입니다. 이러한 높은 마진율은 대량 구매와 대량 로스팅을 통한 원가 절감, 매장 운영 비용의 최소화, 그리고 가맹점 수의 증가로 인한 규모의 경제 효과 등에 기인합니다. 저가 커피 브랜드들은 가격 경쟁력을 바탕으로 고객에게 저렴한 가격에 음료를 제공함으로써, 더 많은 고객을 유치하고, 회전율을 높여 이익을 창출하는 전략을 사용합니다. 이는 백종원 선생님처럼 회전율을 중시하는 전략과 유사하며, 저렴한 가격에도 불구하고 대량 판매를 통해 충분한 이익을 남길 수 있습니다. 또한, 저가 커피 브랜드들은 가격 인상 없이 품질을 유지하면서 비용을 절감하는 다양한 방법을 모색합니다. 예를 들어, 매장 규모를 작게 하거나, 인테리어 비용을 절감하고, 효율적인 재고 관리를 통해 원가를 낮추는 전략을 취합니다. 이러한 전략은 고객에게 합리적인 가격의 커피를 제공하면서도, 브랜드가 건전한 이익을 유지할 수 있도록 돕습니다. 이와 같은 저가 커피 브랜드의 전략은 커피 시장에서의 경쟁력을 강화하고, 다양한 고객층을 확보하는 데 기여합니다. 따라서, 저렴한 가격에도 불구하고, 이들 브랜드는 충분한 마진을 확보하며 시장에서 성공적으로 운영될 수 있습니다.