안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 포괄양수도로 일반임대사업자내면서 1월에 매수한 오피스텔만 있는데..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반임대 사업자로 등록된 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 비조정지역 아파트를 구입할 때 일반임대 사업자로 등록된 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않으므로, 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 아파트를 매도하는 시점에 일반임대 사업자를 폐업하고, 주택임대 사업자로 등록한 후 일정 기간 이상 임대를 하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 일반임대 오피스텔을 매도할 때는 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 계산합니다. 양도소득세는 보유기간, 양도차익 등에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.
Q. 아파트 전세냐 매매냐, 서울이냐 경기도권이냐..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울 지역 아파트 전세와 매매를 고민하실 때 매매를 고려하신다면 대출 가능 여부와 금리를 확인해 예산을 계획해 보세요. 전세의 경우에도 대출이 필요하다면 대출 가능 여부와 금리를 확인해 예산을 계획하시는 게 좋습니다. 부동산 시장의 흐름을 파악하여 적절한 타이밍을 선택하는 것이 중요합니다. 가격이 상승하는 추세라면 매매를 선택하는 것이 좋을 수 있으며, 가격이 안정되거나 하락하는 추세라면 전세를 선택하는 것이 좋을 수 있습니다. 출퇴근 시간, 교통 편의성, 주변 편의 시설 등을 고려하여 적절한 지역을 선택하는 것이 중요합니다. 아이가 있다면 학군도 고려해 볼 만한 요소입니다. 장기적인 주거 계획을 고려하여 선택하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 향후 몇 년 내에 결혼이나 출산 계획이 있다면 넓은 평수의 전세를 선택하는 것이 좋을 수 있습니다. 아파트의 연식, 구조, 층수, 전망 등을 고려하여 적절한 아파트를 선택하는 것이 중요합니다. 가격도 중요한 요소 중 하나입니다. 위의 요소를 종합적으로 고려하여 사용자님의 상황에 가장 적합한 선택을 하시는 것이 좋습니다.
Q. 재개발 중도금 대출관련 질문드려요!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 중도금 대출은 일반적으로 시공사나 조합에서 알선해주는 경우가 많습니다. 대출 가능 여부와 한도는 개인의 신용등급과 소득, 대출 규제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 조합원 분양가가 8억 원이고, 감정평가액이 2억 원인 경우, 비례율이 100%라고 가정하면 추가 분담금은 6억 원입니다. 계약금이 10%, 중도금이 60%, 잔금이 30%라고 가정하면, 계약금으로 6천만 원을 납부하고, 중도금으로 3억 6천만 원을 대출받을 수 있습니다. 잔금은 주택 담보대출로 전환할 수 있으나, 대출 규제로 인해 대출 가능 여부와 한도가 달라질 수 있습니다.
Q. 월세 중개수수료 계산법이 알고 싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 중개 수수료는 보증금과 월세를 합한 금액을 기준으로 계산합니다. 계산 공식은 중개 수수료 = (보증금 + (월세 x 100)) x 요율,질문자님의 경우 100만 원 + (90만 원 x 100) = 1억 원으로 계산되며, 5천만 원 이상 - 1억 원 미만의 상한 요율은 0.4%입니다.중개 수수료는 거래금액 x 상한 요율로 계산할 수 있으며, 이때 부가세는 중개 수수료의 10%로 별도로 부과됩니다.중개 수수료는 법적으로 정해진 상한 요율을 기준으로 하며 거래금액에 따라 달라지며, 위의 계산 방법은 서울시를 기준으로 한 것입니다. 지역마다 요율이 다를 수 있으므로, 해당 지역의 중개 수수료율을 확인하시는 것이 좋습니다.
Q. 아파트 후순위 담보대출을 활용한 갭투자 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갭투자를 위해 아파트 후순위 담보대출을 활용하는 절차는 먼저 매도자와 매수 계약을 체결합니다. 새 전세입자를 구해 전세보증금을 받습니다. 전세보증금과 자기자본을 활용해 매매 대금을 지급합니다. 소유권이 매수자에게 이전됩니다. 소유권 이전 후, 기존 1순위 담보대출이 있는 상태에서 추가로 후순위 담보대출을 신청합니다. 후순위 담보대출은 기존 1순위 담보대출보다 상환 우선순위가 낮아 금리가 높고 한도가 낮을 수 있습니다. 따라서, 대출 조건을 꼼꼼히 비교하고 상환 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.