안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세할때 보증보험 가입할 수있는 조건이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 보증보험은 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 보증금 반환을 책임지는 보험 상품입니다. 가입 조건은 주택 인도 및 전입신고가 완료되어 있어야 합니다. 전세계약서상 확정일자를 반드시 받아놓아야 합니다. 보증 대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인 소유여야 합니다. 보증 대상 주택 소유권에 대한 권리침해가 없어야 합니다. 전세기간이 1년 이상 남아 있을 때 가입이 가능합니다.전세보증금이 대출을 통하여 마련되었을 경우, 신용대출의 경우에는 가입 가능하지만, 질권설정, 담보대출, 채권양도, 통지된 전세대출은 가입이 불가능합니다. 가입 가능한 기관으로는 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF) 등이 있으며, 각 기관별로 보증 한도와 필요 서류가 다를 수 있으니, 자세한 사항은 해당 기관에 문의하시는 것이 좋습니다.가입을 원하시는 경우, 필요 서류를 준비하셔서 가까운 지점에 방문하시거나, 인터넷 홈페이지를 통해 신청하실 수 있습니다.
부동산
Q. 오피스텔은 왜 가격 상승이 거의 없다는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔의 가격 상승이 제한적인 이유는 몇 가지가 있습니다. 먼저, 오피스텔은 주로 월세 수익을 목적으로 하는 투자 상품으로 보는 경향이 있습니다. 아파트나 단독주택과 달리, 오피스텔은 시간이 지나도 가격 상승이 크게 일어나지 않는 것으로 알려져 있습니다. 이는 오피스텔이 주거용과 상업용으로 나뉘며, 특히 주거용 오피스텔의 경우 위치가 중요한데, 임대수요가 많은 지역에 위치한 오피스텔을 선택해야 공실 없이 꾸준한 임대수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 또한, 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 가격으로 매수가 가능하며, 이는 저자본으로 투자를 시작하려는 사람들에게 매력적일 수 있습니다. 그러나 부동산 상승기에도 오피스텔의 가격 상승이 크지 않고, 때로는 가격이 하락하는 경우도 있어 매매차익을 기대하기 어렵습니다. 한편, 최근의 데이터에 따르면 오피스텔 수익률이 상승하고 있으며, 이는 월세가 상승했기 때문인 것으로 보입니다. 이는 금리 상승과 전세금 미 반환 이슈가 오피스텔 임대계약을 월세 중심으로 전환시킨 영향도 있습니다. 따라서 오피스텔 투자는 시세차익보다는 임대수익을 중심으로 고려하는 것이 일반적입니다.부동산 투자를 고려하실 때, 이러한 점들을 염두에 두시고, 투자 목적과 기대 수익률, 그리고 부동산 시장의 현재 상황을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 출장이 잦다면 서울 어떤 지역이 거주성이 가장 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.출장이 잦은 분들에게 서울 내에서 거주하기 좋은 지역을 추천드리자면, 교통이 편리하고 접근성이 좋은 지역을 우선적으로 고려해야 합니다. 서울의 경우, 강남구나 송파구와 같은 지역은 대중교통이 잘 발달되어 있고, 각종 비즈니스 시설들이 밀집해 있어 출장 준비와 이동이 용이합니다. 또한, 여의도나 마포구와 같은 지역도 비즈니스 중심지로서의 장점이 있으며, 공항철도나 고속버스 터미널과의 접근성이 좋아 국내외 출장이 편리합니다. 서울역이나 용산역 근처도 고려할 만한 지역입니다. 이곳은 KTX, 지하철, 버스 등 다양한 교통수단이 집중되어 있어 전국 어디로든 빠르게 이동할 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 인천국제공항으로의 접근성도 좋아 해외 출장이 잦은 분들에게 적합합니다. 거주성을 결정짓는 요소는 개인의 생활 패턴과 선호도에 따라 다를 수 있으므로, 출장 빈도뿐만 아니라 주변 환경, 생활 편의 시설, 주거 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.
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Q. 청약 당첨일 같으면 신청 동시에 못하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 당첨일이 같은 경우에는 동시에 청약 신청을 하는 것이 원칙적으로 불가능합니다. 특히, 투기과열지구나 청약과열지역에서는 1순위 세대주만 청약이 가능하며, 부부가 각각 세대주로서 동시에 청약하여 당첨될 경우, 당첨자 발표일이 같은 주택에 대해서는 둘 다 부적격 처리되어 재당첨 제한의 불이익을 받게 됩니다. 하지만, 당첨자 발표일이 다른 경우에는 먼저 발표된 당첨은 인정되고, 후에 발표된 당첨은 부적격으로 처리됩니다. 이는 세대주 자격을 갖춘 경우에 해당하며, 일반적인 가정에서는 세대주 1인만 청약이 가능합니다.따라서 과천디에르트와 마포자이힐스테이트 라첼스의 청약일과 당첨일이 7.10으로 동일하다면, 동시에 청약 신청을 하는 것은 피해야 할 것입니다. 보다 자세한 사항은 분양 담당자나 청약홈 등을 통해 확인하시는 것이 좋겠습니다.
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Q. 전세 계약갱신권 청구해서 2년 살았습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약갱신청구권을 단 한 번만 사용할 수 있으며, 이를 사용하여 계약을 2년 더 연장할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 이미 사용하셨다면, 다음 재계약은 새로운 계약으로 간주되며, 이 경우 임차인은 계약 기간이 끝난 후 언제든지 이사를 갈 수 있습니다. 다만, 계약갱신청구권을 사용한 후의 재계약은 묵시적 갱신이 아닌 명시적인 재계약으로 이루어져야 하며, 이는 새로운 조건에 대한 합의가 필요합니다. 새로운 계약을 맺을 때는 임대인과 임차인이 합의하여 조건을 정하게 되며, 이때 계약갱신청구권에 의한 제한(예: 보증금 5% 이내 증액)을 따르지 않아도 됩니다. 따라서, 계약갱신청구권을 사용한 후 2년이 지나 재계약을 하실 때는 새로운 계약 조건에 대해 임대인과 협의하셔야 하며, 이후에는 계약갱신청구권 없이도 계약 기간 만료 시 자유롭게 이사를 가실 수 있습니다.
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Q. 요즘 아파트 월세 투자 어떻게 보세요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장은 다양한 요인에 의해 영향을 받으며, 투자 결정은 개인의 재정 상황, 시장 상황 변화, 전문가 상담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 부동산 시장은 전세 시장 위축과 월세 시장 활성화라는 양극화된 양상을 보이고 있습니다. 전세금리가 하락하고 있고, 은행 대출 금리가 상승하면서 전세 매물이 감소하고 있습니다. 반면, 월세는 상대적으로 부담이 적어 임차인의 선호도가 높아지고 있으며, 이에 따라 월세 매물 공급 또한 증가하고 있습니다. 부동산 투자 유형을 크게 나누면, '시세차익형 부동산’과 '수익형 부동산’으로 나눌 수 있습니다. 시세차익형 부동산은 매수한 가격과 매도한 가격의 차이를 통해 금전적 수익을 얻는 투자 방법이며, 수익형 부동산은 월세를 통한 매월 현금흐름을 만들기 위해 투자하는 유형입니다. 월세 투자의 경우, 꾸준한 현금흐름을 만들 수 있는 장점이 있지만, 시세차익형 부동산에 비해 상승폭이 적은 단점이 있습니다. 그러나 매월 고정적인 수익을 안겨주는 장점도 있죠. 특히, 고소득 일자리가 많은 지역은 월세도 비싸기 때문에 수익률도 높아질 수 있습니다. 대중과 반대로 투자하는 전략은 시장의 일반적인 추세와 반대로 움직일 때 이익을 얻을 수 있는 가능성이 있지만, 이는 또한 더 높은 리스크를 수반할 수 있습니다.
부동산
Q. 사유지가 공원으로 편입되는 경우 어떻게 보상을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사유지가 공원으로 편입될 경우, 보상을 받는 방법은 토지소유자는 토지소재지 관할 지자체에 보상 신청을 합니다.지자체에서는 심사를 거쳐 토지의 사용 목적, 면적, 지가 등을 확인합니다. 심사 결과에 따라 보상금이 산정되며, 토지소유자에게 통보됩니다. 또한, 국가나 지자체가 사유지를 공원으로 사용하게 될 경우, 땅 주인은 국가에게 땅을 사들이도록 청구할 수 있으며, 국가는 보조금을 지급하거나 세금을 대폭 깎아주는 방법 등으로 보상할 수 있습니다. 이러한 보상 방법은 국민고충처리위원회의 권고에 따라 마련된 것으로, 소유주들이 최소한으로 정해진 규제사항 외에는 자유로이 땅을 사용할 수 있도록 하는 네거티브 시스템을 포함하고 있습니다.
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Q. 경매 입찰보증금은 돌려받지 못 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 경매 입찰보증금은 낙찰자가 되지 않았을 경우 반환받을 수 있습니다. 낙찰자가 되면 보증금은 낙찰 금액에 포함되어 잔금을 납부할 때 차감됩니다. 하지만 몇 가지 경우에는 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 예를 들어, 낙찰자가 낙찰 대금을 기한 내에 납부하지 않으면 보증금은 몰수될 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명서를 제출하지 않거나, 입찰 자체가 무효인 경우에도 보증금이 반환되지 않습니다. 입찰보증금을 수표로 납부한 경우, 입찰에 실패하면 해당 수표를 다시 현금으로 환급받을 수 있으며, 이를 위해선 입찰 시 받은 '입찰자용 수취증’과 신분증, 도장이 필요합니다. 경매에 참여하시기 전에, 해당 법원의 경매 절차와 규정을 확인하시는 것이 좋습니다.
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Q. 빌라를 매수할때 주의깊게 봐야하는점이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라를 매수할 때 주의해야 할 몇 가지 중요한 사항들이 있습니다. 빌라 매매 전 반드시 등기부 등본을 확인하여 불법 건축물이 아닌지, 권리관계에 문제가 없는지 확인해야 합니다.인터넷이나 직접 발품을 팔아 해당 빌라의 시세와 매물 현황을 알아보고, 주변의 경매 사례를 통해 시장 가격을 파악하는 것이 중요합니다. 인터넷 상의 정보만으로 판단하지 말고, 실제 매물을 직접 방문하여 확인해야 합니다. 사진과 실제 상태가 다를 수 있으므로 직접 보고 결정하는 것이 안전합니다. 중도금과 잔금을 치를 때는 소유권 이전등기를 동시에 진행해야 합니다. 이는 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 중요합니다. 기존에 거주하던 빌라를 매수할 경우, 내부 상태를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 곰팡이, 수압, 하수구 상태 등을 확인해야 합니다. 본인의 신용 상태와 부채를 파악하여 주택 매매 잔금 대출 한도를 정확히 알고 있어야 합니다. 계약 시 ‘대출 불가시 계약금 환불’과 같은 특약사항을 명시하는 것도 좋습니다. 학군, 역세권, 평지 여부, 세대당 주차 대수 등 위치 선정이 중요합니다. 전면도로의 폭이 넓을수록 땅값이 높고 가치 상승 가능성이 있습니다.이 외에도 건축 상태, 벽의 두께, 외풍 및 결로 문제, 소음 등에 대한 점검이 필요하며, 가능한 한 경험이 풍부하고 신뢰도가 높은 건설사가 지은 빌라를 선택하는 것이 바람직합니다. 또한, 1층에 근린 생활시설이 있는 빌라는 주차 문제로 인한 불편이 있을 수 있으므로 피하는 것이 좋습니다.
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Q. 요즘 보문역쪽 신축 아파트가 꽤 입주를 했는데 이쪽에 개발 호재가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보문역 인근 지역에는 최근 몇 가지 개발 호재가 있습니다. 특히, 성북구 보문역 일대에 대한 노후 주거지 정비사업이 활발히 진행 중이며, 이로 인해 새로운 아파트 단지들이 들어서고 있습니다. 예를 들어, 보문2구역의 재개발로 '보문리슈빌하우트’가 내년 3월 입주를 앞두고 있고, 보문5구역과 안암2구역도 재개발이 진행 중입니다.또한, 교통 호재도 있습니다. 성동구 왕십리에서 노원구 상계동을 잇는 경전철 동북선이 계획되어 있으며, 이는 보문역 인근 지하철 1호선 제기동역을 지날 예정입니다. 2025년 완공되면 강남권으로의 이동 시간이 크게 단축될 것으로 기대됩니다. 이러한 교통 개선은 해당 지역의 부동산 가치를 높이는 중요한 요소가 될 수 있습니다.