안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트의 주차대수는 몇대가 적정한지가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트의 적정 주차대수는 여러 요소에 따라 달라질 수 있으며, 주로 아파트의 연식, 위치, 전용면적 등에 따라 법적 기준이 정해져 있습니다. 일반적으로, 세대당 주차대수가 1대 이상이 되도록 설계하는 것이 기준입니다. 세대당 전용면적이 60㎡ 이하인 경우에는 0.7대 이상이 필요합니다. 서울시의 경우, 전용면적 85㎡ 이하일 때는 75㎡당 1대, 85㎡를 초과할 때는 65㎡당 1대의 주차 공간을 확보해야 합니다.세대당 주차대수가 1.5 이상이 되어야 주차 문제로 인한 불편함을 겪지 않을 수 있다는 의견도 있습니다. 특히, 세대당 주차대수가 1대도 안 되는 경우에는 이중 주차나 삼중 주차를 해야 할 수도 있기 때문에, 주차장의 여유 공간을 고려하여 1.5 이상을 기준으로 생각하는 것이 좋습니다. 아파트의 주차난 여부를 확인하는 가장 좋은 방법은 저녁 시간대에 해당 아파트 주차장을 직접 방문해보는 것입니다. 아파트 단지별로 주차난의 정도가 다를 수 있으므로, 실제 상황을 확인하는 것이 가장 확실한 방법이 될 것입니다.
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Q. 땅 투자 관련해서 공부할만한 책 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.땅 투자에 대해 공부하고 싶으시군요! 초보자도 이해하기 쉽고, 땅 투자의 기본 개념과 전략을 배울 수 있는 몇 가지 책을 추천해 드릴 수 있습니다. 여기 몇 권의 책들이 있는데 "운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (기초편)" 이 책은 부동산 투자의 기초를 다루며, 초보자가 부동산 투자를 시작하는 데 필요한 지식을 제공합니다. "나는 마트 대신 부동산에 간다"이 책은 저자의 실제 경험을 바탕으로 한 부동산 투자 전략을 공유하며, 초보자가 투자를 시작하는 데 유용한 팁을 제공합니다. “부동산 책 추천” 시리즈 이 시리즈는 다양한 부동산 투자 전략을 다루며, 초보자가 시장을 이해하고 투자 결정을 내리는 데 도움을 줍니다.이 책들은 부동산 투자에 대한 기본적인 이해를 돕고, 실제 투자로 나아가기 위한 실질적인 조언을 제공할 것입니다.
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Q. 아파트 캡 투자 할만한 상황이 맞는 걸까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 다양한 의견이 공존하고 있어, 투자 결정을 내리기가 쉽지 않은 상황입니다. 최근의 동향을 살펴보면, 수도권을 중심으로 갭투자 거래가 증가하고 있는 추세입니다. 특히, 서울과 경기, 인천에서 갭투자 거래 건수가 한 달 새 50% 안팎으로 급증했다는 보고가 있습니다.그러나 갭투자는 시장의 변동성에 따라 위험을 수반할 수 있으며, 전문가들 사이에서도 의견이 분분합니다. 일부 전문가들은 현재 하락 또는 보합세인 아파트 가격과 전셋값 상승이 갭투자에 유리한 환경을 조성했다고 보는 반면, 다른 전문가들은 장기적으로 아파트 가격이 하락할 것이라고 예측하고 있습니다.갭투자를 고려하실 때는 현재 부동산 시장의 매매가와 전세가 동향을 면밀히 분석하세요.갭투자는 시장 변동에 따른 위험이 있으므로, 투자 가능한 자금의 범위 내에서 신중하게 결정하세요. 부동산 전문가의 조언을 구하고, 다양한 의견을 청취하여 균형 잡힌 시각을 가지세요. 갭투자와 관련된 법적 조치나 규제가 있는지 확인하세요.투자는 개인의 재정 상황, 위험 감수 능력, 시장에 대한 이해도 등에 따라 달라질 수 있으므로, 여러 정보를 종합적으로 고려하여 본인에게 맞는 결정을 내리시는 것이 중요합니다.
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Q. 전세 연장시기가 다가왔는데, 재계약에 관해서 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 만료가 다가오면서 재계약을 고려하고 계신 상황에서, 현재 시세가 이전 계약 때보다 낮아진 경우에는 전세 가격 인하를 요청할 수 있습니다. 실제로 최근 전국 대부분 지역에서 전세가가 하락하면서, 전세 만기 후 재계약 시 계약 당시보다 낮은 전세시세로 재계약하는 ‘역전세’ 현상이 발생하고 있습니다. 전세 보증금 인하 재계약 방법은 임대인과의 협상을 통해 현재 시세에 맞춰 전세금을 조정할 수 있습니다. 이 과정에서 부동산 중개인을 통한 조율이 도움이 될 수 있습니다. 임차인은 계약 갱신 청구권을 사용하여 기존 조건으로 계약을 연장할 수 있으며, 경제 사정의 변동으로 보증금이 시세에 상당하지 않게 된 경우 보증금의 감액을 요청할 수 있습니다. 전세금 인하에 합의한 경우, 새로운 계약서를 작성하고, 임차인은 기존 계약서와 새로 연장한 계약서를 지참해 주민센터에 방문하여 확정일자를 받아야 합니다. 전세금 인하에 대한 재계약은 임대인의 동의가 필요하므로, 현재 시세와 관련된 정보를 잘 준비하여 협상에 임하는 것이 중요합니다.
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Q. 대도시가 주변 도시들을 흡수하여 얻는 이점이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대도시가 주변 도시들을 흡수할 때 얻을 수 있는 이점은 여러 가지가 있습니다. 대도시는 주변 도시를 흡수함으로써 인구와 경제 활동을 집중시킬 수 있습니다. 이는 대규모 인프라 투자와 서비스 제공의 효율성을 높일 수 있습니다. 대도시는 더 나은 교육 및 의료 서비스를 제공할 수 있는 능력이 있으며, 이는 흡수된 도시의 주민들에게도 혜택을 줄 수 있습니다. 대도시와 주변 도시 간의 산업적 연계를 통해 새로운 기술과 산업의 발전을 촉진할 수 있습니다. 대도시의 성장이 주변 지역으로 확산되어 지역 균형 발전을 이룰 수 있으며, 이는 국가 경제 전체의 안정성과 성장을 도모하는 데 기여할 수 있습니다.그러나 이러한 흡수 과정은 주변 도시의 자원과 인구를 빨아들이면서 주변 지역의 쇠퇴를 가속화할 수도 있으므로, 이러한 변화를 관리하는 것이 중요합니다. 또한, 지역 특성에 맞는 효율적인 공공일자리 배치와 같은 정책적 접근이 필요합니다.
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Q. 전세사기 폭탄돌리기가 무슨말인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기 폭탄돌리기는 전세 사기를 당한 임차인이 자신의 보증금을 돌려받지 못할 상황에서 새로운 세입자를 구해 그 세입자에게 보증금을 받고 기존의 임차권을 넘기는 행위를 말합니다. 이는 기존 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 위험을 새로운 세입자에게 전가하는 것으로, 새로운 세입자는 보증금을 기존 임차인에게 주게 됩니다. 이러한 행위는 사기당한 임차인이 자신의 손실을 줄이기 위해 다른 사람에게 피해를 떠넘기는 것이므로, 결국 새로운 세입자가 피해를 볼 수 있는 상황을 만들게 됩니다. 사기당한 임차인은 단기적으로는 보증금을 일부 회수할 수 있지만, 이는 결코 바람직한 해결책이 아니며, 법적인 문제를 야기할 수 있습니다.최근 뉴스에서 언급된 사례를 보면, 한 유튜버가 전세 사기를 당한 후 새로운 세입자를 구하려고 시도했으나, 이러한 행위가 '폭탄돌리기’로 비판받았다고 합니다. 유튜버는 처음에는 이 방법이 유일한 해결책이라고 생각했지만, 나중에는 이러한 행동이 잘못되었다는 것을 인정하고 사과한 것으로 보입니다.
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Q. 장기수선충당금 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.장기수선충당금은 아파트마다 다를 수 있습니다. 이는 각 아파트의 관리규약, 주택공급면적, 장기수선계획에 따라 산정되기 때문입니다.아파트의 장기수선충당금은 다음과 같은 방식으로 계산됩니다. 월간 세대별 장기수선충당금=장기수선계획기간중의 수선비총액 X 세대당 주택공급면적/총공급면적×12×계획기간 (년), 여기서 중요한 점은, 세대당 주택공급면적과 장기수선계획기간 중의 수선비총액이 아파트마다 다를 수 있다는 것입니다. 또한, 각 아파트의 관리규약에 따라 적립 요율이 달라질 수 있으며, 이는 공동주택의 공용부분 내구연한 등을 감안하여 결정됩니다. 따라서, 같은 연식의 아파트라도 관리규약, 주택공급면적, 장기수선계획의 차이로 인해 장기수선충당금이 다를 수 있습니다. 또한, 지역별로 평균 장기수선충당금이 다르며, 아파트 내부에 포함된 커뮤니티 시설의 유무, 세대수, 아파트의 연식 등에 따라서도 금액이 달라질 수 있습니다. 추가적으로, 아파트의 장기수선충당금에 대한 자세한 정보는 국토부 K아파트에서 확인하실 수 있으며, 거주 단지 주소를 입력하면 전체 관리비 항목과 월별, 연도별 합계를 확인할 수 있습니다.
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Q. 아파트 로얄층은 몇층이라고 생각하시나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.로얄층은 아파트에서 가장 선호되는 층수를 말하며, 일반적으로 조망권, 일조량, 통풍, 소음 등의 요소를 고려하여 결정됩니다. 로얄층은 법적으로 정해진 기준은 없지만, 대체로 중간층에서 고층에 해당하는 층수를 로얄층으로 간주합니다.예를 들어, 최고층이 20층인 아파트라면 13~19층이 로얄층으로 여겨지고, 30층인 경우에는 20~29층이 로얄층으로 간주됩니다. 그러나 이는 아파트의 위치, 구조, 주변 환경 등에 따라 달라질 수 있으며, 개인의 생활 패턴이나 선호도에 따라 로얄층의 기준이 변할 수도 있습니다. 따라서 중간층이 로얄층일 수도 있지만, 구체적인 층수는 아파트의 특성과 개인의 선호에 따라 결정되는 경우가 많습니다.
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Q. 드라마나 영화 보다보면 집에다 압류 딱지같은거 붙이던데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.압류는 채무자가 채무를 이행하지 않을 때, 채권자가 법적 절차를 통해 채무자의 재산을 확보하는 행위를 말합니다. 드라마나 영화에서 보신 것처럼, 실제로도 재산에 압류 딱지가 붙는 경우가 있습니다. 이는 채무자가 세금, 대출금, 카드 대금 등을 지불하지 못했을 때 발생할 수 있습니다. 압류 절차는 채권자는 법원으로부터 판결문이나 공정증서와 같은 집행권원을 받아야 합니다. 집행권원을 받은 채권자는 법원에 압류를 신청합니다. 법원은 압류 신청을 검토하고 승인합니다. 승인이 나면 채무자의 재산에 압류가 이루어지며, 해당 재산은 채권자가 채권을 회수할 때까지 사용이 제한됩니다. 카드 연체의 경우도 압류가 가능합니다. 연체가 지속되면 채권자는 통장 압류를 포함하여 강제집행을 할 수 있으며, 이는 채무자의 신용도에도 영향을 미칠 수 있습니다. 연체된 카드 대금에 대해 채권자는 법원에 재산조회를 신청하여 채무자의 재산을 파악하고, 이를 바탕으로 압류를 진행할 수 있습니다.신용도 문제는 압류와 직접적인 관련이 있습니다. 연체가 발생하면 신용도가 하락하고, 이는 향후 금융 거래에 제약을 받을 수 있기 때문입니다.
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Q. 아파트매매시 매매가말고 생각해야되는부분은??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매매가 외에도 몇 가지 중요한 비용이 있습니다. 아파트 구입 시 취득세는 매매가의 일정 비율로 부과되며, 주택의 경우 취득가액에 따라 1-3%의 세율이 적용됩니다.지방교육세는 취득세의 10%에 해당하는 세금입니다. 농어촌특별세는 취득세의 20%에 해당하지만, 국민주택규모(85m²) 이하의 주택은 면제될 수 있습니다. 인지세는 부동산 거래금액에 따라 정해진 금액의 인지를 구입하여 납부해야 합니다. 중개수수료는 부동산 거래 시 중개 서비스를 이용하면 발생하며, 거래 금액과 지역에 따라 다르게 적용됩니다. 법무사 등기 비용은 소유권 이전을 위한 등기를 진행할 때 발생하며, 통상적으로 20~50만 원 사이입니다. 이사 비용은 새로운 아파트로 이사할 때 발생하는 비용으로, 가구의 양과 이사 거리에 따라 달라집니다. 인테리어 비용은 새로운 아파트를 꾸미기 위한 비용으로, 가구, 가전제품, 장식품 구입 비용 및 필요에 따른 리모델링 비용이 포함됩니다.이 외에도 재산세, 유지 보수 비용, 공동 관리비 등 정기적으로 발생하는 비용도 고려해야 합니다.