안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 재건축 아파트 이전고시이후 보존등기
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 재건축 아파트의 경우, 이전고시가 완료된 후 보존등기 절차가 진행됩니다. 보존등기는 소유권이전등기를 위한 준비 단계로, 이전고시 후 일정 기간이 지나면 등기부등본을 받을 수 있습니다.재건축 아파트의 보존등기 절차는 준공인가가 나고 이전고시가 완료되면, 보존등기 절차가 시작됩니다.이전고시 완료 후, 일반적으로 1년에서 2년 정도의 기간이 소요될 수 있으며, 이 기간 동안 조합 소유권이 보존등기됩니다.보존등기가 완료되면, 소유권 이전등기를 위한 절차를 진행할 수 있습니다. 이는 보존등기일로부터 60일 이내에 이루어져야 합니다.따라서, 보존등기가 진행 예정이라면 곧 등기부등본을 받으실 수 있을 것으로 예상됩니다.
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Q. 부실채권 경매가 뭔지 설명 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부실채권 경매(NPL 경매)는 금융기관이 회수하기 어려운 대출금에 대한 채권, 즉 연체된 대출금에 대한 권리를 매각하는 것을 말합니다. 이러한 채권은 주로 부동산 담보 대출과 관련이 있으며, 채무자가 3개월 이상 대출금을 상환하지 못할 경우 부실채권으로 분류됩니다.부실채권 경매의 과정은 투자자는 금융기관이나 자산관리회사(AMC)로부터 부실채권을 매입합니다. 이 때, 투자자는 채권자의 지위를 얻게 됩니다. 투자자는 부실채권에 대한 근저당권을 활용하여 해당 부동산의 경매에 참여할 수 있습니다. 이 과정에서 투자자는 경매를 통해 부동산을 낙찰받거나, 경매에서 낙찰된 금액에서 자신의 채권에 해당하는 금액을 배당받을 수 있습니다. 투자자는 낙찰받은 부동산을 매각하거나 임대하여 수익을 창출하거나, 배당을 통해 투자금을 회수할 수 있습니다.부실채권 경매는 일반 경매와 비교하여 몇 가지 장점이 있습니다. 예를 들어, 투자자는 채권자의 지위를 통해 더 많은 정보에 접근할 수 있고, 경매 과정에서 더 유리한 입찰을 할 수 있습니다. 또한, 부실채권을 통한 투자 수익에 대해서는 세금이 부과되지 않는 경우가 많습니다.하지만 부실채권 경매에는 위험도 존재합니다. 투자자는 권리 분석과 시장 상황을 면밀히 검토해야 하며, 잘못된 투자 결정은 손실을 초래할 수 있습니다.
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Q. 보존등기 이후 등기가 배부되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 아파트의 경우, 보존등기가 완료된 후 일반 분양 세대는 조합 소유권이 보존 등기된 후에 소유권 이전 등기를 접수할 수 있습니다. 이 과정에서 추가로 납부해야 하는 비용은 부동산 가격에 따라 계산되며, 예를 들어 부동산 가격이 5억 원일 경우, 등록면허세는 5억 원 x 0.15%로 계산됩니다. 취득세율에 따라 다르며, 예를 들어 2%로 계산 시, 5억 원 x 2%가 됩니다. 약정 금액에 따라 추가될 수 있습니다.이 외에도 인지대와 법무사 수수료가 추가로 발생할 수 있습니다. 정확한 비용은 부동산의 가격과 해당 지역의 세율에 따라 달라질 수 있으므로, 법무사나 관련 전문가와 상담을 통해 정확한 계산을 하시는 것이 좋습니다.
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Q. 부부간에 아파트 공동명의를 하려면 증여를 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부 간에 아파트를 공동명의로 변경하려면 몇 가지 절차를 따라야 합니다. 일반적으로 부부 중 한 사람이 다른 한 사람에게 아파트 지분을 증여하는 형태로 진행됩니다. 증여 후에는 소유권 이전등기를 통해 명의 변경을 완료할 수 있습니다. 부부 중 한 사람이 다른 사람에게 아파트 지분을 증여하기 위한 계약서를 작성합니다. 이 계약서에는 증여할 부동산의 상세 정보와 지분 비율이 명시되어야 합니다. 증여가 이루어진 경우, 증여세 신고 및 납부 절차를 진행해야 합니다. 다행히 부부 간 증여는 10년간 6억 원까지 증여세가 면제되므로, 6억 원 이하의 아파트를 증여할 경우 증여세는 발생하지 않습니다. 그러나 취득세는 납부해야 하며, 증여 시 취득세율은 3.8%입니다. 증여계약서 작성 및 증여세 신고가 완료되면, 등기소에서 소유권 이전등기를 진행하여 명의 변경을 마무리합니다.명의 변경을 위해 필요한 서류와 비용은 부동산의 시가와 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
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Q. 1주택자 부부가 내집마련할수 있는 방안이 뭐가있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 1주택을 소유하고 계시고, 추가로 내집마련을 고려 중이신 경우, 다음과 같은 방안들을 고려해보실 수 있습니다디딤돌대출은 부부합산 연 소득 8.5천만 원 이하, 순자산가액 5.06억원 이하 무주택 세대주에게 주택 구입자금을 저금리로 대출해주는 정부지원 대출입니다. 신혼부부의 경우, 특별한 조건이 충족되면 대출 한도가 최대 4억 원까지 가능합니다.버팀목전세자금대출은 부부합산 연 소득 7.5천만 원 이하, 순자산가액 3.61억 원 이하 무주택 세대주에게 전세자금을 대출해주는 제도입니다. 신혼부부의 경우, 연 소득 기준이 완화되어 있습니다. 매입임대주택은 정부가 시세보다 낮은 가격으로 매입한 주택을 최대 20년까지 임대해주는 제도입니다. 이 경우, 시세의 30% 수준의 임대료만 내면 됩니다. 청약 관련 혜택을 포기해야 하는 상황에서는 청약 당첨 후 포기할 경우 발생하는 불이익을 고려해야 합니다. 예를 들어, 청약 당첨 후 포기하면 5~10년간 청약 재당첨 제한, 생애최초 무주택 자격 상실, 청약 통장 리셋, 1순위 신청 제한, 가점제 신청 제한 등의 불이익이 있을 수 있습니다.혼인신고와 출생신고를 하시게 되면, 청약 관련 혜택을 포기하지 않고도 이용할 수 있는 다른 정부 지원 대출이나 임대주택 프로그램을 활용하는 것이 좋을 수 있습니다. 이러한 대출이나 프로그램은 일반적으로 무주택 세대주에게 제공되므로, 현재 임대 중인 주택이 있더라도 무주택 세대주로 인정받을 수 있는 조건을 충족하는지 확인해보시는 것이 중요합니다. 추가적으로, 청약 당첨 후 포기할 경우 발생할 수 있는 불이익에 대해 더 자세히 알아보시려면 관련 법규나 전문가의 상담을 받아보시는 것도 좋은 방법입니다.
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Q. 공동명의 주택조달계획서 항목 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의 주택 구입 시 자금조달계획서는 각자의 지분에 해당하는 금액에 대한 자금조달 계획을 각각 작성해서 제출해야 합니다.주택담보대출(주담대)이 한 명의 명의로만 나오더라도, 실제로 대출금을 갚는 것은 두 분이 공동으로 하시는 것이므로, 예비신랑과 예비신부님의 조달계획서에 각각의 부담하는 금액을 기재하는 것이 맞습니다. 예비신랑의 조달계획서 8번 대출 부분에는 실제로 대출받은 금액인 7억 중 본인이 부담할 5억을 기재하고, 예비신부님의 조달계획서 11번 ‘그밖의 차입금’ 부분에는 예비신부님이 부담하실 2억을 기재하시면 됩니다. 단, 이 경우 예비신부님이 부담하시는 2억 원에 대한 이자 부담도 고려해야 하며, 이 부분은 예비신랑의 대출금에 대한 이자 부담과는 별개로 처리되어야 합니다. 또한, 실제 자금 흐름을 반영하여 계획서를 작성하시는 것이 중요합니다.
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Q. 평생 원룸에서 사는것은 어떻게 생각을 하시 나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.평생 원룸에서 거주하는 것은 개인의 라이프스타일과 선호도, 재정 상황에 따라 다를 수 있는 매우 개인적인 선택입니다. 1인 가구가 증가하고 있는 추세 속에서, 많은 사람들이 원룸이나 소형 아파트에서의 거주를 선호하고 있습니다. 이는 관리가 비교적 쉽고, 개인의 프라이버시를 중시하는 생활 방식을 반영하는 것일 수 있습니다. 또한, 부동산 가격 상승으로 인해 대형 아파트나 주택 구매가 경제적으로 부담스러운 경우, 원룸이나 소형 아파트는 장기적인 거주지로서 합리적인 대안이 될 수 있습니다. 원룸에서의 거주는 초기 투자 비용이 낮고, 유지 관리 비용도 상대적으로 저렴하여 재정적으로 안정적인 생활을 유지하는 데 도움이 될 수 있습니다. 그러나 장기적으로 볼 때, 원룸 거주는 투자 가치 측면에서 아파트나 주택에 비해 상대적으로 낮을 수 있으며, 노후 대비를 위한 자산 형성에 있어서도 한계가 있을 수 있습니다. 따라서, 평생 원룸에서 거주하는 것에 대한 결정은 개인의 생활 방식, 재정 계획, 미래에 대한 기대 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 내려야 할 중요한 결정입니다.결국, 가장 중요한 것은 개인의 행복과 만족도입니다. 원룸에서의 생활이 본인에게 적합하고, 장기적인 삶의 질을 높일 수 있다고 판단된다면, 그것이 바람직한 선택이 될 수 있습니다.
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Q. 등기부등본 맨 아래에 공유자라고 적혀있는게 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본에 '공유자’라고 적혀있는 것은 해당 부동산이 여러 사람에 의해 공동 소유되고 있다는 것을 의미합니다. 이 경우 각 공유자는 자신의 지분만큼의 권리를 가지고 있으며, 부동산에 대한 결정을 내릴 때는 모든 공유자의 동의가 필요할 수 있습니다. 원룸 계약 시, 일반적으로 임대인과 세입자 간에 계약이 이루어집니다. 만약 임대인이 여러 공유자 중 한 명이라면, 그 한 사람과 계약을 진행할 수 있습니다. 그러나 모든 공유자가 임대인으로 등록되어 있다면, 법적으로 모든 공유자와 계약을 체결해야 할 수도 있습니다. 이는 공유자 각자가 소유권을 가지고 있기 때문에, 임대 계약에 있어서도 그들의 동의가 필요하기 때문입니다. 계약을 진행하기 전에는 반드시 등기부등본을 확인하여, 실제 임대인이 등기부등본 상의 소유자와 일치하는지, 또한 임대인의 동의 없이는 임대 계약을 진행할 수 없는지 여부를 확인해야 합니다. 또한, 임대 계약을 진행할 때는 임대인의 인감증명서와 위임장을 요청하여, 계약의 법적 효력을 확보하는 것이 중요합니다.
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Q. 등기가 나온이후 집값이 어느정도 정해지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기가 나온 후 집값이 결정되는 과정은 다양한 요인에 의해 영향을 받습니다. 일반적으로 집값은 지역, 주변 환경, 수요와 공급의 법칙, 입지 조건 등에 따라 결정됩니다. 특히, 재건축 아파트의 경우, 감정평가 시점, 부동산 종류, 시장 상황, 정부 정책 등이 가격 결정에 중요한 역할을 합니다. 재건축 아파트의 경우, 감정평가를 통해 종전자산평가액과 종후자산평가액을 산정하고, 이를 바탕으로 비례율을 결정합니다. 비례율은 권리가액을 계산하는 데 사용되며, 이는 새로 신청하는 아파트의 조합원 분양가격과 비교하여 추가분담금을 결정하는 데 중요한 기준이 됩니다. 다른 재건축 아파트의 사례를 살펴보면, 감정평가 시점에 따라 가격 변화가 심할 수 있으며, “도시 정비법” 상의 정비 사업(일반적인 재건축, 재개발)은 "사업시행 인가 고시일"이 감정평가의 기준 시점으로 설정됩니다. 이러한 감정평가 결과는 재건축 조합원들이 부담해야 하는 분담금에 영향을 미치기 때문에, 감정평가액이 높고 낮음에 따라 조합원들의 부담이 달라질 수 있습니다.따라서, 등기가 나온 후의 집값은 감정평가 결과, 시장 상황, 정부 정책, 위치 등 여러 요인을 종합적으로 고려하여 결정되며, 이는 재건축 아파트마다 다를 수 있습니다.
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Q. 반전세는 어떤 유형이고 어떻게 진행이 되는건지 전반적으로 궁금합니다!!!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 일정한 보증금을 지불하고 매달 일정한 월세를 내는 임대차 계약 방식입니다. 이는 큰 목돈이 필요한 전세의 부담을 줄이면서도, 일반 월세보다는 낮은 월세 부담률을 가지는 장점이 있습니다.반전세 계약을 진행할 때는 반전세 계약도 서면으로 작성해야 하며, 계약서에는 임대 기간, 보증금, 월세, 관리비 등의 조건이 명확히 기재되어야 합니다. 보증금과 월세는 협의를 통해 결정되며, 월세는 (전세금 - 보증금) x 월세이율로 계산됩니다. 여기서 월세이율은 보통 1%로 생각하면 되며, 임대차 보호법에 정한 상한선은 2.5%입니다. 입주와 동시에 확정일자를 받아야 하며, 큰 목돈이 들어가기 때문에 최우선 변제권 적용을 받을 수 있도록 설정등기를 하는 것이 중요합니다. 임대차 보호법이 정한 상한선에 따라 임대인은 전환율에 맞지 않을 정도의 금액을 책정하는 것이 불가능합니다. 전세율 전환율은 약 2.5%로 적용됩니다.