안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 간이과세자 중개비 계산 어떻게되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금과 권리금을 합산하여 거래금액을 계산합니다.거래금액 = 보증금 + 권리금 = 1500 + 500 = 2000 원간이과세자의 경우 중개수수료는 거래금액의 4%입니다.중개수수료 = 거래금액 × 0.04 = 2000 × 0.04 = 80 원따라서, 미용실 양도를 위한 중개비는 80 원입니다.
부동산
Q. 차량통행통제하는 아파트단지 생기는이유가?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 단지 내 차량 통행 제한은 교통안전을 강화하고 사고를 예방하기 위해 시행되고 있습니다. 2020년 11월 27일부터 교통안전법이 개정되어, 아파트 단지 내 도로에서 자동차의 통행방법을 정하고 안내표지를 게시하는 것이 의무화되었습니다. 이에 따라 아파트 관리주체는 모든 차량 진출입로에 자동차 통행속도, 서행, 일시정지, 어린이 통학버스 우선 등의 내용을 반영한 통행방법 안내표지 또는 현수막을 설치해야 합니다. 안내표지는 진출입로 통행에 방해가 되지 않고 운전자가 잘 볼 수 있도록 설치되어야 합니다.아파트 단지 내에서 발생하는 교통사고를 예방하기 위해 과속방지턱 등 교통안전시설물의 설치가 의무화되었습니다. 통행속도 등이 포함된 안내표지를 게시하지 않을 경우 과태료가 부과됩니다.어린이들이 많이 거주하는 아파트 단지에서는 특히 어린이 안전을 고려하여 통행방법을 안내하고 있습니다.어린이 안전보호구역에서의 자동차 운전자의 준수사항도 반영되어 있습니다.따라서 아파트 단지 내 차량 통행 제한은 교통안전과 보행자의 안전을 위해 시행되고 있으며, 이를 지키지 않을 경우 과태료가 부과됩니다.
부동산
Q. 요즘 지방 부동산 아파트 투자 어떻게보세요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지방 부동산 아파트 투자는 신중하게 고려해야 합니다. 해당 지역의 인구 성장률과 고용률을 살펴보세요. 가파르게 상승하는 곳은 주거 수요가 높아질 가능성이 큽니다.향후 지역 발전 계획과 인프라 개발 상황을 고려해야 합니다. 이는 부동산 시장에 미치는 영향을 결정짓는 중요한 요소입니다.지방 아파트 투자 시 향후 3년간 공급량을 꼭 확인해보세요. 데이터를 통해 공급량을 예측할 수 있습니다. 지방도시 중에서도 인구수가 50만명 이상인 지역을 선호하시는 것이 좋습니다. 또한 학군이 우수한 지역은 아이들을 키우기에 적합하며 가치가 높습니다.법적 및 세금 관련 사항 확인: 투자 시 법적 측면과 세금 관련 사항을 꼼꼼히 검토하세요.
부동산
Q. 유치권 행사 중인 건물은 어떤 상태인건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.유치권은 건물이나 부지를 점유한 상태에서 채권을 변제 받을 때까지 그 물건이나 유가증권에 대해 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 점유는 유치권자는 건물이나 부지를 상주하거나 경비원 등을 상주시키는 방법으로 점유해야 합니다.정당한 점유는 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 합니다. 불법적인 점유로 인한 유치권은 성립하지 않습니다.유치물의 상실 방지는 유치물을 방치해 침수되게 한 경우 유치권 행사가 소멸될 수 있습니다.따라서, 공사 중인 건물에 "유치권 행사 중"이라는 현수막이나 표지가 붙어 있고, 다른 곳은 성업 중인 상태라면, 유치권 행사 중인 건물은 채권문제로 공사 중지 상태일 가능성이 높습니다. 이 경우 유치권자는 정당한 점유를 유지하고 있으며, 공사대금을 지급받지 못한 상태에서 유치권을 행사하고 있을 수 있습니다. 하지만 유치권 포기 특약이 있는 경우, 정당하게 공사를 한 뒤 대금을 지급받지 못하고 있음에도 유치권을 행사할 수 없습니다.
부동산
Q. 오피스텔도 재개발이 될수가 있는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔도 재개발이 가능한 경우가 있습니다. 최근에는 정부가 관련 건물 재건축 허가 요건을 완화하여, 노후 건물의 재개발이 쉬워졌습니다. 다만, 주상복합 오피스텔이나 상가 등은 용적률이 많이 남았고, 세대당 대지지분이 높고, 입지가 좋다면 재건축이 가능할 수 있습니다. 그러나 일반적으로 오피스텔은 주거용으로 쓰이지 않으며, 입주권 대상에서 제외됩니다. 따라서 재개발 사업 노후도 요건을 충족하지 못하고 청산대상이 될 가능성이 높습니다.
부동산
Q. 개인이 보유한 부동산을 지자체가 매입시 매입 기준가 산정 기준
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민주택채권은 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권입니다. 주택을 매수하는 경우, 「주택도시기금법」에 따라 의무적으로 이 채권을 매입해야 합니다. 소유권이전등기 신청 시 국민주택채권 매입을 증빙해야 하므로 주택 소유를 위해서는 국민주택채권을 매입해야 합니다.그러나 채권을 매입한 후에는 즉시매도를 통해 실제 부담금을 결정하게 됩니다. 이때, 할인율에 따라 즉시매도의 수수료가 부과됩니다. 할인율은 매일 변동하며, 현재는 약 1.5% 수준입니다. 즉시매도시 국민주택채권을 할인하여 부담하는 금액을 확인하시면 됩니다.
부동산
Q. 살고있는 아파트가 가격이 상승하기 위한 호재로는 어떤것들이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울 아파트값이 최근 상승하고 있으며, 이에 영향을 미치는 여러 요인이 있습니다. 현재 0%대 초저금리로 시중 유동성이 늘어나고 있습니다. 이로 인해 매수 문의가 증가하고 매도희망가가 상향조정되어 가격 상승 기대심리가 확대되고 있습니다. 선호하는 지역이 매수 문의를 끌어내고 있습니다. 특히 선호단지 위주로 매수 문의가 꾸준하게 발생하고 있습니다. 인근의 정주여건이 좋은 단지로 인한 상승폭이 확대되고 있습니다. 지하철 개통이나 광역버스 노선 추가와 같은 교통 호재는 아파트 가격 상승을 이끕니다. 정부의 부동산 부양책이 매수 문의를 늘리고 가격 상승 기대심리를 확대시키는 요인 중 하나입니다.이러한 요인들이 서울 아파트값 상승에 영향을 미치고 있으며, 상승 폭이 지속적으로 관찰되고 있습니다. 주의할 점은 패닉바잉(가격인상·공급부족에 따른 두려움으로 무리한 구매)은 아직 나타나지 않았다는 점입니다. 물론, 부동산 시장은 다양한 요인에 의해 영향을 받으므로 상황을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 광명사거리역의 광명전통시장 가보신 분
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오뚜기돈까스는 찐 레알 30년 동네 주민이 인정하는 최고의 돈까스 맛집으로 알려져 있습니다. 이 매장은 경기도 광명시 오리로 991에 위치해 있으며, 식사 가능하고 포장도 가능합니다. 하지만 배달은 아직 안되는 것 같습니다. 메뉴로는 돈까스, 생선까스, 함박스테이크가 있으며, 생선까스도 맛있다고 하니 꼬부기 돈까스를 먹고 싶으시다면 생선까스를 시도해보시는 것도 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 분양권을 가지고 있고 기금대출 대상자입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권이란 신축 아파트에 입주할 수 있는 사람은 조합원과 청약 당첨자로 나뉩니다. 조합원은 재건축이나 재개발 사업을 추진한 기존 소유자들이며, 이들은 '입주권’을 갖고 있습니다. 반면, 분양권은 청약 당첨자들이 갖고 있는 것으로, 준공 후 입주할 수 있는 권리를 의미합니다.분양권 매매 방법은 분양권은 전매제한이 풀린 시점부터 매매가 가능합니다. 분양권의 가격은 분양금액(분양가 + 기타 옵션비)에 프리미엄을 붙인 것입니다. 매도인이 이미 납부한 금액이 있을 수 있으며, 매수인은 매도인 기납부 금액 + 프리미엄을 지불합니다.중도금 대출 승계는 매매 전에 은행에서 확인해야 합니다.중도금 대출 승계는 본인 신용등급이 5등급 이하일 정도로 낮지 않으면 중도금 대출 승계가 가능합니다. 중도금 대출은 건설사와 은행 간의 집단 대출로, 개인 전세대출과는 상관 없습니다. 신축 아파트가 완공되어 잔금 + 등기 시 본래 받은 전세 대출금을 상환하고 해당 아파트에 입주하면 됩니다.
부동산
Q. 서울 집값이 올라간다는 기사가 많네요... 하.. 정말 답이 없습니다. 도대체 어떤 이유로 집값이 올라가는 걸까요???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울 집값이 상승하는 이유는 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 서울은 주택보급률이 100%도 되지 않는 지역 중 하나입니다. 특히 아파트 비율은 도시지역 중 가장 낮습니다. 이로 인해 실수요자가 원하는 곳에 원하는 집을 공급하지 못하고, 시장가격이 상승하는 결과가 발생합니다. 2023~2024년에는 많은 입주 물량이 예상됩니다. 재건축 초과이익 환수제를 피하고자 사업속도를 높여 인허가를 받은 주택들이 입주를 시작할 것입니다. 이로 인해 공급량이 증가하며 집값에 영향을 미칠 수 있습니다. 첫 아이가 초등학교에 입학하는 무렵인 서울경기 10~11년차 부부들이 2024년부터 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상됩니다. 이 부부들은 서울 아파트 대표적인 매매 실수요층입니다. 2024년에 경기 서부권과 서울을 잇는 신안산선이 개통될 예정입니다. 또한 2023년에는 서울 강남까지 25분에 갈 수 있는 GTX-A 노선도 개통될 것으로 예상됩니다. 이로 인해 서울 생활권이 확대되어 주거 수요가 분산되며 아파트 수요를 떨어뜨리는 효과가 있을 것입니다.2026년부터 임대등록기간이 종료되는 주택임대사업자들의 물량이 나오기 시작할 것입니다. 이로 인해 시장에 큰 폭의 물량이 쏟아질 것으로 전망됩니다.3기 신도시는 2026~2027년을 전후해 입주를 시작할 것으로 예상됩니다. 이로 인해 서울 부동산에 하방 압력이 생길 수 있습니다.서울 집값은 복잡한 상황에서 결정되기 때문에 정확한 예측이 어렵습니다.