안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세사기 당하지 않으려면 어떤점을 조심해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기를 예방하기 위해 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다. 주변 시세를 조사하여 해당 주택의 시세를 파악하세요. 특히 "깡통전세"를 예방하기 위해 중요합니다. 모든 거래 대금은 소유자의 계좌로 직접 입금되어야 합니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등의 상태를 파악하세요. 잔금 지불 후 전입신고를 하고, 가급적 보증보험을 가입하세요. 전세계약을 체결할 때 이러한 사항들을 유념하시면 더 안전하게 전세사기를 예방할 수 있습니다.
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Q. SH 행복주택과 청년 매입임대주택의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.행복주택과 청년 매입임대주택은 둘 다 젊은 세대를 위한 주택 제도입니다. 행복주택의 대상은 대학생, 일반 청년 등 거주비는 주변 시세 최소 60%, 최대 80% 저렴한 수준임대 기간은 기본 2년 계약, 재계약 2번까지 가능 (최장 6년 거주 가능) 자격조건은 무주택자, 소득기준 충족, 자산기준 충족, 대상에 포함되는 자청년 매입임대주택의 대상은 만 19세~39세의 대학생, 일반 청년 등 거주비는 주변 시세 최소 40%, 최대 50% 저렴한 수준임대 기간은 기본 2년 계약, 최장 10년까지도 거주 가능 (재계약 시 입주자격 유지 필요) 자격조건은 행복주택과 동일 (무주택자, 소득기준 충족, 자산기준 충족, 대상에 포함되는 자)행복주택은 아파트 형태로 제공되며, 가전제품은 구비되어 있지 않습니다. 반면, 청년 매입임대주택은 빌라 형태로 제공되며 필수 가전제품이 갖추어져 있습니다. 또한 청년 매입임대주택은 순번제로 원하는 동호수를 선택할 수 있어 편리합니다. 행복주택은 당첨되면 동호수가 지정되며 변경할 수 없습니다.
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Q. 빌라 월세 관련하여 궁금한것이 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약기간 중 이사 나갈 때에는 계약기간을 못 채워서 나가는 경우, 두 가지 선택지가 있습니다.새로운 임차인을 구하거나 남은 계약기간 월세를 다 내셔야 합니다.새로운 임차인을 구하는 방법은 집주인에게 확인하고 부동산에 내놓는 것입니다. 집주인 동의 후, 부동산에 내놓고 조건을 내겁니다. 이 경우, 새 임차인이 온 경우에는 복비를 내주는 것이 통상적인 관례입니다.계약기간이 만료되기 2개월 전에 꼭 계약 해지를 통보해야 합니다. 그렇지 않으면 남은 월세를 또 내셔야 합니다.묵시적 갱신 기간 중 이사 나갈 때는 묵시적 갱신 기간은 계약기간 만료 2개월 전부터 시작됩니다.이 경우 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 통보 후 3개월 이후에는 남은 월세 기간에 대해 책임을 지지 않아도 됩니다. 즉, 통보한 날로부터 3개월까지만 월세를 내고 남은 기간은 내지 않아도 됩니다.
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Q. 묵시적걍신계약만료 열흘전 복비 누가내나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 주택임대차보호법에 따라 계약 갱신이나 거절, 계약 조건 변경을 통지하지 않을 경우 발생합니다. 이 경우 세입자가 계약 만료 기간 2개월 전까지 계약을 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신 계약이 성립됩니다. 그리고 묵시적 갱신 후 나가는 경우, 세입자가 복비를 부담할 이유와 법적 조항은 없습니다. 정확히는 세입자가 계약을 해지한다고 통보한 후 3개월이 지나면 임대차 계약은 종료되므로 복비와 새 세입자를 구하는 것은 집주인의 몫이 됩니다.따라서, 제가 이해한 대로 말씀드리겠습니다. 세입자가 이미 세입자를 구했다고 하셨으니, 중개수수료를 부담하라는 요청은 이해하기 어려운 상황입니다. 세입자가 이미 다른 세입자를 찾았으며, 보증금 반환도 제 시기에 이루어질 예정이라면, 이사들어오는 날 맞춰서 보증금을 반환하면 될 것입니다. 묵시적 갱신이 성립했더라도 세입자가 계약 해지를 통보한 후 3개월이 지나면 계약이 해지되어 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 따라서, 임대인이 법적으로 받아낼 수 있는 상황은 아닙니다.
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Q. 아파트 매매시 중문 시스템에어컨 값을 포함해 파나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 신축 아파트를 매매할 때 중문 시스템에어컨은 부속 옵션으로 제공됩니다. 이는 아파트 분양 시에 시스템에어컨을 선택하면 해당 가격에 포함되는 경우가 많습니다. 그러나 몇 가지 장단점을 고려해보시는 것이 좋습니다.시스템에어컨을 옵션으로 선택하는 경우의 장점은 아파트 계약과 동시에 시공되기 때문에 편리합니다.시스템에어컨 배관이 깔끔하게 설계되어 가장 적합한 위치에 설치됩니다. 시스템에어컨은 아파트 내부에서 공간을 차지하지 않습니다.단점은 추가 비용이 발생합니다. 모델 사양이 상대적으로 구형이 될 수 있습니다. 설치 과정을 직접 관찰하거나 감독할 수 없습니다.
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Q. 주택 구매시 누구명의로 하는게 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의의 장점은 주택을 공동명의로 소유하면 종합부동산세와 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 양도소득세는 소유자별로 분할 계산되기 때문에 세금 부담이 줄어들 수 있습니다. 사망 시 한 명의 소유자가 전부를 상속받는 경우보다 세금 부담이 덜할 수 있습니다. 미리 일부 지분을 증여해 놓으면 증여세 부담도 나누어 줄일 수 있습니다. 이혼이나 사망 시 재산 분할을 용이하게 합니다. 법적으로 명확한 소유 비율이 정해져 있기 때문에 분쟁 발생 시 보다 공정하게 재산을 나눌 수 있습니다.단독명의의 장점은 단독명의로 소유하면 관리와 결정이 더 간편합니다. 공동명의는 서로의 의견을 고려해야 하기 때문에 의사소통이 필요합니다. 단독명의인 경우 서류 작성이 간단합니다. 공동명의는 양도나 임대차, 대출 등의 절차에 공동명의자 모두 참석해야 하므로 번거로울 수 있습니다.
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Q. 요즘 건설회사 경기가 많이 안좋은지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.요즘 건설회사 경기가 어려운 이유는 몇 가지 요인에 기인합니다. 현재 건설 자재의 값은 전반적으로 크게 상승하고 있습니다. 철근, 시멘트, 알루미늄, 니켈 등의 원자재 값이 상승하면 공사비도 상승하게 되어 수익성을 악화시킵니다. 최근 기준금리 인상으로 미분양 주택이 급증했습니다. 고금리에 청약, 매수 심리가 위축되며 분양이 어려워진 상황입니다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 중소 건설사들에게 중단되고 있습니다. 이로 인해 건설사들은 자금 회수에 어려움을 겪고 있습니다. 이러한 상황 속에서 건설업계는 해외 사업 수주와 SOC 예산 확대를 통해 대응하고 있습니다.
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Q. 일반 원룸을 근생원룸으로 용도 변경할때
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.용도 변경은 주택에서 근생(근린생활시설)으로 변환하는 경우, 허가나 신고 절차를 거쳐야 합니다. 주택을 근생으로 용도변경하는 경우, 허가를 받아야 합니다. 이 경우 비용이 더 크게 들 수 있으며, 대략 100만 원에서 200만 원 사이로 예상됩니다. 근생시설을 주택으로 용도변경하는 경우, 신고 절차를 통해 변경할 수 있습니다. 이 경우 비용은 상대적으로 낮아지며, 대략 100만 원에서 200만 원 사이로 예상됩니다.또한, 실제 비용은 건물의 기존 도면 여부, 불법 건축 여부 등 유동적인 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 설계사무실과 상담하여 견적을 비교하고 필요한 서류를 준비하는 것이 좋습니다. 특히, 주차대수, 내진설계, 장애인 편의시설 등을 고려해야 하는 사항이 많으니 주의하시기 바랍니다.
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Q. 행정복지센터 에서 청약? 신청을 했는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 청약플러스 홈페이지에서 신청 내역을 조회할 수 있습니다. 인증서 로그인이 필요하니 해당 홈페이지를 방문해보세요. 행정복지센터(주민센터)에 직접 방문하여 신청 내역을 확인할 수 있습니다. 수급자로서 청약 신청을 하셨으므로, 해당 센터에서 상세 정보를 얻을 수 있을 것입니다.
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Q. 우리나라는 세금으로 아파트 지어서 지금의 반값 아파트 계획은 없는가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 우리나라에서 '반값 아파트’라고 불리는 토지임대부 주택이 공급되고 있습니다. 이 아파트는 주변 아파트 전세가격보다 저렴하게 분양되는 특징이 있습니다. 서울시와 서울주택도시공사(SH공사)가 이러한 아파트를 공급하고 있으며, 최근에는 고덕강일3단지에서 반값 아파트 사전 예약을 받았습니다. 이 아파트는 10년을 살면 개인 간 거래가 가능해지며, 후분양제를 적용하여 입주자의 부담을 덜어줍니다. 또한, 정부의 ‘250만+α 가구’ 공급 계획에 따라 연내 반값 아파트 공급규모와 지역이 발표될 예정입니다. 이러한 정책은 신혼부부와 청년층을 위한 역세권 첫집 20만 가구를 공급하는 것을 목표로 하고 있습니다. 하지만 아파트 시장은 다양한 요인에 의해 변동하므로 정확한 가격 변동을 예측하기는 어렵습니다. 주택 시장 동향을 주시하며 관심을 가지시는 것이 좋겠습니다.