안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 리모델링계약후 돈 먹고 나른 업자 처벌가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이런 경우, 민사상으로는 계약 해제 및 손해배상 청구가 가능합니다. 공사업자가 약속한 날짜까지 공사를 완료하지 않으면, 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 또한, 공사 중단으로 인해 발생한 손해에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 형사상으로는 사기죄로 고소할 수 있습니다. 공사업자가 처음부터 공사를 완성할 의사나 능력이 없으면서 공사를 완성할 것처럼 속여서 공사대금을 받아갔다면, 사기죄가 성립할 수 있습니다. 다만, 공사 진행 중 자재 수급 문제나 사업체 운영상의 문제로 인해 공사가 지연된 것이라면 사기죄가 성립되지 않을 수 있습니다.
부동산
Q. 기사에 나온 임대차2법 폐지될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.최근 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)의 폐지 여부가 논의되고 있습니다. 대통령실은 임대차 2법이 전셋값 상승의 원인으로 작용하고 있다고 판단하여 폐지를 검토 중이라고 밝혔습니다. 그러나 법 개정을 위해서는 야당의 협조가 필요하며, 이에 따라 국회 통과가 불투명한 상황입니다. 폐지가 된다면 구체적인 시기는 아직 확정되지 않았지만, 정부는 다음 달 발표 예정인 부동산 종합 대책에 이 내용을 포함할 가능성이 있습니다.
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Q. HUG 청년버팀목전세대출 관련 문의(오피스텔 일반임대사업자 별도 보유)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반임대사업자로 등록된 오피스텔을 보유하고 계신 경우 오피스텔의 용도는 오피스텔이 업무용으로 사용되고 건축물대장에 업무시설로 등록되어 있다면, 주택으로 간주되지 않습니다. 따라서 무주택자로 인정받을 수 있습니다.공시지가는 공시지가가 1억 원 이상인 경우, 일반적으로 유주택자로 간주될 수 있습니다. 하지만 오피스텔이 업무용으로 사용되고 있다면, 이 기준이 적용되지 않을 수 있습니다. 청년버팀목전세대출 조건은 청년버팀목전세대출을 받기 위해서는 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 합니다. 오피스텔이 업무용으로 등록되어 있다면 무주택자로 인정받을 가능성이 높습니다.따라서, 오피스텔이 업무용으로 등록되어 있고, 다른 조건을 모두 충족한다면 HUG나 HF의 청년버팀목전세대출 혜택을 받을 수 있을 가능성이 있습니다. 정확한 확인을 위해서는 가까운 기금수탁은행이나 HUG, HF에 직접 문의해보시는 것이 좋습니다.
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Q. 1년 정도된 신축 오피스텔 매매대출 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 신축 오피스텔의 경우, 시세가 없는 상태에서도 대출이 가능합니다. 보통 LTV(담보인정비율)에 따라 대출 한도가 결정되는데, 오피스텔의 경우 시세의 70% 이내로 대출이 가능합니다. 따라서 분양가가 3억 2천만원인 경우, 최대 약 2억 2천 4백만원까지 대출이 가능할 수 있습니다. 또한, DSR(총부채원리금상환비율)도 고려해야 합니다. 제1금융권에서는 DSR이 40% 이내, 제2금융권에서는 50% 이내로 적용됩니다.
부동산
Q. 건물 은 몇년정도 가는 건가요?????
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거 건물의 수명은 여러 요인에 따라 다르지만, 일반적으로 아파트, 오피스텔, 빌라 등의 건물은 30~50년 정도의 수명을 가집니다. 건물의 내구도와 유지 관리 상태에 따라 이 기간은 달라질 수 있습니다. 재건축이 이루어지지 않으면 건물은 점차 노후화되어 안전 문제나 생활 편의성 저하 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 재건축이 어려운 경우, 리모델링을 통해 건물의 기능과 외관을 개선하는 방법도 있습니다.
부동산
Q. 평균적으로 아파트 매물가격에서 전세가격은 몇% 정도 선인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세가율은 아파트 매매가격 대비 전세가격의 비율을 말합니다. 예를 들어, 10억 원인 아파트의 전세가격이 6억 원이라면 전세가율은 60%가 됩니다. 최근 통계에 따르면, 전국 아파트의 평균 전세가율은 약 75% 정도입니다. 이는 매매가격의 약 75%가 전세가격으로 형성된다는 의미입니다. 하지만 지역별로 차이가 있을 수 있으니, 구체적인 지역의 전세가율을 확인하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 모아타운과 기존 재개발 재건축 차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.모아타운과 기존 재개발, 재건축 제도에는 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다.모아타운은 서울시에서 주택 정비 사업의 일환으로 도입된 개념입니다. 기존의 재개발, 재건축보다 절차가 간소화되어 빠르게 진행될 수 있다는 특징이 있습니다. 모아타운은 저층 주거지 내의 여러 소규모 주택을 모아 하나의 타운 형식으로 개발하는 방식입니다. 이를 통해 지하주차장, 녹지, 커뮤니티 시설 등을 조성할 수 있습니다. 모아타운은 구역 노후도 50% 이상, 대지 면적 100,000m² 이상 등의 조건을 충족해야 합니다.재개발은 노후되고 불법 건축물이 밀집한 지역에서 기반시설을 개선하고 주거환경을 개선하는 목적이 강합니다. 도로, 배수로, 전선 등의 공공 인프라를 함께 정비하는 공공 목적이 큽니다.재건축은 정비기반시설이 괜찮은 지역에서 노후된 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 세우는 방식입니다. 주로 주거 소유자들의 토지 소유 지분 면적만큼의 건축물을 재정비하는 목적이 강합니다.뉴타운은 대규모 재개발 프로젝트로, 한 번에 여러 구역을 정비하여 새로운 도시를 조성하는 방식입니다. 신길뉴타운, 이문휘경뉴타운, 장위뉴타운 등이 대표적인 예입니다.모아타운은 정비계획 수립, 조합설립추진위원회 승인, 관리처분인가 절차가 생략되어 약 4년 정도 소요됩니다. 반면, 기존 재개발, 재건축은 평균 10년 이상 소요될 수 있습니다. 모아타운은 상대적으로 소규모로 진행되며, 저층 주거지를 대상으로 합니다. 반면, 재개발은 대규모로 진행되며, 상업지, 공업지 등 도시기능의 회복과 상권의 활성화를 위한 개선사업이 포함됩니다.이렇게 모아타운과 기존 재개발, 재건축 제도는 절차와 규모, 대상 지역에서 차이가 있습니다. 모아타운은 보다 빠르고 효율적으로 주택 정비를 추진할 수 있는 새로운 접근 방식입니다.
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Q. 바닷밑 광석을 얻기 위한 심해 채굴! 경제성이 있나요?
심해 채굴은 경제적으로 유망한 가능성을 가지고 있지만, 여러 가지 복잡한 문제들이 얽혀 있습니다.경제성 측면에서는 심해 채굴이 지상 채굴보다 더 경제적일 수 있습니다. 심해에는 전기차 배터리와 같은 신산업에 필요한 니켈, 망간, 코발트 등의 광물이 풍부하게 매장되어 있습니다. 예를 들어, 심해에서 니켈 1톤을 채굴할 때 발생하는 이산화탄소 배출량은 인도네시아 열대우림에서 같은 양의 니켈을 얻을 때보다 훨씬 적습니다. 이는 심해 채굴이 지상 채굴보다 환경적으로도 더 나은 선택일 수 있음을 시사합니다.하지만 환경적 영향도 고려해야 합니다. 심해 채굴은 해양 생태계를 돌이킬 수 없을 정도로 파괴할 수 있다는 우려가 있습니다. 심해 생물들은 어둡고 조용한 환경에 적응해 왔기 때문에, 채굴로 인한 소음과 빛 공해는 매우 치명적일 수 있습니다. 또한, 채굴 과정에서 발생하는 퇴적물이 해양 생물들을 질식시키거나 산호와 같은 해면 생물의 터전을 망가뜨릴 수 있습니다.따라서 심해 채굴의 경제성은 높지만, 환경적 영향을 최소화하기 위한 규제와 기술 개발이 필요합니다. 심해 채굴이 실제로 경제적이고 지속 가능한 방법이 되기 위해서는 이러한 문제들을 해결해야 할 것입니다.
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Q. 단독주택공사 3룸을 1원룸 2개로 분리하는 공사비용?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.단독주택의 3룸을 원룸 2개로 개조하는 비용은 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다.벽을 새로 세우거나 철거하는 등의 구조 변경이 필요할 경우 비용이 증가합니다. 새로운 원룸에 맞게 전기 및 배관 공사가 필요할 수 있습니다. 인테리어는 바닥, 벽, 천장 등의 마감재를 새로 설치하는 비용이 포함됩니다.가구 및 설비는 주방, 욕실 등의 설비를 새로 설치하는 비용이 포함됩니다.평균적으로, 원룸 개조 비용은 평당 약 590 ~ 900만원 정도로 예상할 수 있습니다. 따라서 25평의 3룸을 원룸 2개로 개조하는 경우목구조는 590만원 x 25평 = 약 1억 4,750만원 , 철근 콘크리트는 800만원 x 25평 = 약 2억원이 금액은 대략적인 추정치이며, 실제 비용은 시공사와의 상담을 통해 정확히 확인하는 것이 좋습니다. 시공사마다 기준이 다를 수 있으므로, 여러 시공사에 문의하여 비교해보는 것도 좋은 방법입니다.
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Q. 토지의 정착물중에 판잣집은 부동산이아닌 동산이라는데 집이라고 볼수있는데 왜 동산이되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.동산과 부동산의 구분은 법적으로 중요한 의미를 가지는데요. 부동산은 말 그대로 움직이지 않는 자산을 의미하며, 토지와 그 위에 고정된 정착물을 포함합니다. 예를 들어, 아파트, 주택, 도로, 교량 등이 이에 해당합니다. 반면에 동산은 움직일 수 있는 자산을 의미하며, 부동산 이외의 모든 유체물을 포함합니다. 예를 들어, 기계, 전기, 그리고 임시로 설치된 판잣집 등이 이에 해당합니다. 판잣집은 임시적으로 설치된 구조물로 간주되기 때문에 동산으로 분류됩니다. 이는 판잣집이 토지에 영구적으로 고정되지 않았기 때문입니다. 즉, 판잣집은 이동이 가능하거나 임시로 설치된 구조물로 간주되기 때문에 동산으로 분류되는 것입니다. 반면에, 영구적으로 고정된 주택이나 건물은 부동산으로 분류됩니다.