안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 주택담보대출받을 때 담보로 잡혀있는 자가 아파트 매매시 궁금한점이 있습니다.
주택담보대출이 남아있는 상태에서도 아파트 매매가 가능합니다. 이 경우, 매수인은 매도인의 주택담보대출을 승계하거나 상환해야 합니다. 만약 매수인이 주택담보대출을 승계하는 경우, 매수인은 매도인의 대출 조건을 그대로 이어받게 됩니다. 이 경우, 매수인은 매도인의 대출 상환 의무를 대신 이행하게 됩니다. 만약 매수인이 주택담보대출을 상환하는 경우, 매수인은 매도인에게 매매 대금을 지급하고, 매도인은 대출금을 상환합니다. 이 경우, 매수인은 새로운 대출을 받거나 현금으로 대출금을 상환해야 합니다. 매매가 진행될 때는 매도인과 매수인이 대출 상환에 대한 협의를 해야 합니다. 매도인은 대출 상환에 필요한 자금을 준비해야 하며, 매수인은 대출 상환에 대한 책임을 져야 합니다.
부동산
Q. 부동산에 투자를 해보려고 하는데 가장 안정적인 투자 수단일까여?
부동산은 장기적으로 안정적인 투자 수단 중 하나로 여겨집니다. 그러나 부동산 투자는 다른 투자 수단과 마찬가지로 리스크와 불확실성이 존재합니다.부동산 투자를 고려할 때 고려해야 할 중요한 요소는 부동산의 위치는 투자 수익에 큰 영향을 미칩니다. 교통이 편리하고 인구 밀도가 높은 지역, 상업지역, 주거지역 등 다양한 지역에 대한 분석이 필요합니다. 부동산의 유형도 중요한 요소입니다. 상업용 부동산, 주거용 부동산, 산업용 부동산 등 다양한 유형이 있으며, 각각의 특성과 시장 동향을 고려해야 합니다. 부동산 시장의 동향을 파악하는 것이 중요합니다. 시장의 성장률, 가격 변동, 임대료 등을 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 좋습니다. 부동산 투자에는 많은 자금이 필요합니다. 자금 조달 방법과 비용을 고려하여 투자 계획을 세우는 것이 중요합니다. 부동산 투자에는 세금과 규제가 존재합니다. 세금과 규제를 파악하고 준수하는 것이 중요합니다. 부동산을 유지보수하고 관리하는 것도 중요한 요소입니다. 유지보수 비용과 관리 방법을 고려하여 투자 계획을 세우는 것이 좋습니다. 투자 목적을 명확히 설정하는 것이 중요합니다. 단기적인 수익을 추구할 것인지, 장기적인 수익을 추구할 것인지, 안정적인 수익을 추구할 것인지 등을 고려하여 투자 계획을 세우는 것이 좋습니다.
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Q. 2주택자 가족간 부동산 거래 후 1주택자로 전환 가능문의
가족 간 부동산 거래는 가능합니다. 다만, 가족 간 거래는 특수관계인 간 거래로 국세청에서 해당 거래를 증여로 추정할 수 있습니다. 이 경우, 실제 매매 거래임을 입증할 수 있는 증빙자료를 제출해야 합니다.증빙자료로는 매매계약서, 금융거래내역서, 소득증빙서류 등이 있습니다. 또한, 시가보다 낮은 가격으로 거래할 경우, 양도소득세를 부당하게 감소시킨 것으로 간주되어 시가로 양도소득세가 부과될 수 있습니다.가족 간 거래 시에는 시가와 거래가격의 차이가 시가의 5% 또는 3억원 중 작은 금액을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득할 것, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것다만, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하고, 신규 주택에 전입해야 합니다. 위의 요건을 충족하지 못할 경우, 양도소득세가 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.
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Q. 지방 집값이 떨어지고 있는데 집사는 시기가 맞을까요?
집을 구매하는 시기를 결정하는 것은 여러 요인을 고려해야 하는 복잡한 문제입니다. 현재 지방의 집값이 하락세를 보이고 있고, 서울은 상승세를 유지하고 있는 상황이라고 합니다. 전문가들은 금리 인하가 이루어질 경우, 집값이 상승할 가능성이 있다고 보고 있습니다. 금리 인하가 예상되면 대출 이자 부담이 줄어들어 부동산 구매에 대한 접근성이 높아질 수 있습니다. 이는 부동산 수요를 증가시켜 가격 상승을 유도할 수 있습니다. 그러나 부동산 시장은 매우 복잡하며, 금리 외에도 경제 상황, 지역별 공급과 수요, 정부 정책 등 다양한 요소가 집값에 영향을 미칩니다.
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Q. 전세 계약갱신 청구가 가능한지 알고싶어요
전세 계약갱신 청구권은 임차인이 현재 거주 중인 주택의 임대차 계약을 한 번 더 2년간 연장할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 임차인은 계약 기간 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 갱신청구권을 행사해야 합니다.계약갱신청구권을 행사할 때는 서면으로 명시하는 것이 좋으며, 증거를 남기기 위해 내용증명이나 문자, 카톡 등을 이용할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 보증금의 5% 이내에서만 증액이 가능합니다. 귀하의 경우, 2021년 4월에 최초로 계약을 하셨고, 2023년 4월에 계약을 갱신하셨다면, 2025년 4월 만료되는 계약에 대해 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이때, 2025년 4월 만료일로부터 6개월 전인 2024년 10월부터 2개월 전인 2025년 2월 사이에 갱신 청구를 하셔야 합니다. 보증금을 5% 이하로 상승시키면서 2년 연장을 요청하실 경우, 집주인은 임대인의 실거주, 재건축 등 정당한 사유가 없는 한 임차인의 요구를 들어줘야 합니다. 만약 집주인이 정당한 사유 없이 거절할 경우, 법적 조치를 취할 수 있습니다.
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Q. 식당같은곳도 다중이용시설에 포함되는건가요?
일반음식점과 같은 식당은 다중이용시설에 포함됩니다. 다중이용시설이란 불특정 다수가 이용하는 영업 중 화재 등 재난 발생 시 생명, 신체, 재산상의 피해가 발생할 우려가 높은 곳을 말합니다.식당의 경우 2층 이상은 영업장으로 사용하는 바닥면적(전용면적)의 합계가 100제곱미터(약 30평) 이상일 경우. 지하층은 영업장의 바닥면적 합계가 66제곱미터(약 20평) 이상일 경우. 단, 영업장이 지상 1층이거나 지상과 직접 접하는 층에 설치되고, 그 영업장의 주된 출입구가 건물 외부의 지면과 직접 연결되는 경우는 다중이용시설에서 제외됩니다.이러한 기준에 따라 식당이 다중이용시설에 해당되는지 여부가 결정됩니다.
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Q. 티비에서 보니까 적은 나이인데도 LH행복주택에 들어가서 살던데
LH행복주택은 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등을 위한 공공임대주택으로, 도심 내 낙후된 공간을 활용하여 젊은 계층의 주거문제를 해결하고 도심 재생을 목적으로 합니다.LH행복주택에 입주하려면 대학생은 총자산 1억 원 이하, 자동차 미소유. 청년은 만 19세 이상 만 39세 이하의 미혼자, 소득 있는 업무 종사기간 5년 이내. 신혼부부 및 한부모가족은 혼인 기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀가 있는 경우.소득 기준은 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하여야 하며, 맞벌이의 경우 120%까지 가능합니다. 예를 들어, 2024년 기준 3인 가구는 월 719만 원 이하(맞벌이는 863만 원 이하)의 소득을 가져야 합니다.신청 방법은 LH청약센터에 접속합니다. 행복주택 모집공고를 검색하여 자격 요건을 확인합니다. 접수 기간에 맞춰 온라인으로 청약 신청을 합니다. 당첨자 발표 후 필요한 서류를 제출합니다.
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Q. 아파트 면적 표기할때, 공용면적과 전용면적의 차이점을 쉽게 설명해주세요.
아파트 면적을 이해하는 것은 조금 복잡할 수 있지만, 기본적인 개념을 알면 쉽게 구분할 수 있습니다. 아파트 면적은 크게 전용면적과 공용면적으로 나뉩니다. 전용면적은 아파트 내부에서 소유자가 독점적으로 사용하는 공간을 말합니다. 여기에는 방, 거실, 주방, 화장실 등이 포함되며, 베란다(발코니)는 제외됩니다. 공용면적은 아파트 거주자 모두가 함께 사용하는 공간을 의미합니다. 이에는 계단, 복도, 엘리베이터, 관리실, 노인정, 놀이터 등이 포함되며, 주차장 면적도 넓은 의미에서 공용면적에 포함될 수 있습니다. 간단히 말해서, 전용면적은 '내가 실제로 살고 있는 공간’이고, 공용면적은 '나를 포함한 모든 거주자가 공동으로 사용하는 공간’입니다. 평수와 제곱미터의 환산은 1평은 약 3.3058제곱미터입니다.제곱미터를 평으로 환산할 때는 제곱미터를 3.3058로 나누면 됩니다. 예를 들어, 100제곱미터는 약 30.25평이 됩니다.평을 제곱미터로 환산할 때는 평수에 3.3058을 곱하면 됩니다. 예를 들어, 30평은 약 99.17제곱미터가 됩니다.이렇게 간단한 계산을 통해 평수와 제곱미터를 서로 쉽게 변환할 수 있습니다.
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Q. 부동산 실계약이 포함되지 않은 대리인도 위임장을 받아야 할까요?
일반적으로 부동산 매매나 임대차 계약 시 소유주가 아닌 대리인이 계약 과정에 참여하는 경우, 대리인은 법적으로 인정받는 위임장을 포함한 일련의 서류를 준비해야 합니다. 이는 계약의 법적 효력을 확보하고, 추후 발생할 수 있는 문제를 예방하기 위함입니다.부동산 대리계약을 위해 필요한 서류는 위임장은 위임하는 사람이 대리인에게 어떠한 내용을 위임하는지, 그리고 대리업무 권한을 부여함을 증명하는 서류입니다. 위임장에는 업무의 범위, 위임하는 사람의 인적사항, 위임일자 등이 명시되어야 하며, 위임하는 사람의 인감도장이 날인되어 있어야 합니다. 인감증명서는 위임장에 날인된 인감도장의 진위를 확인하기 위한 서류입니다. 인감증명서는 최근 3개월 이내에 발급된 것이 좋으며, 위임인 본인이 발급한 것이어야 합니다. 위임인과 대리인 모두의 신분증 사본을 준비해야 합니다. 이는 위임장에 기재된 인적사항과 일치하는지 확인하기 위함입니다.위임장이 없어도 대리권을 확인하고 계약할 수 있는 경우도 있지만, 위임장은 대리인의 권한을 명확히 하고, 계약의 정당성을 확보하는 데 중요한 역할을 합니다. 따라서, 매물을 소개하고 부동산 업자나 투자자들을 만나실 때는 위임장을 포함한 필요 서류를 준비하시는 것이 좋습니다.
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Q. 건축허가를 낼 때 단층이지만 일반적인 2층 정도의 높이로 짓고 싶으면 2층 건축허가를 내야 되나요?
건축을 할 때 층수에 대한 허가는 건물의 실제 사용 층수와 구조에 따라 결정됩니다. 일반적으로, 단층 건물이지만 2층 높이로 복층 구조를 계획하는 경우, 건축법상의 복층(메자닌) 구조에 해당하는지 여부에 따라 다를 수 있습니다.복층 구조는 특정 조건을 만족해야 합니다. 예를 들어, 복층 구조가 기존 층과 구조적으로 영속적이지 않고, 분리·해체가 가능한 구조여야 하며, 피난에 지장이 없고 구조적으로 안전해야 합니다. 또한, 복층 구조의 높이는 일정 기준을 초과하지 않아야 하며, 이러한 기준은 건축법 시행규칙에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 1층 건물을 복층 형식으로 짓고자 한다면, 해당 지역의 건축법과 시행규칙을 확인하여 복층 구조에 대한 기준을 충족하는지 확인해야 합니다. 만약 복층 구조가 건축법상의 기준을 만족한다면, 1층 건물로 허가를 받고 복층 형식으로 짓는 것이 가능할 수 있습니다.