안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 혼인신고 후 단독명의로 주택 매수시 배우자는 유주택자가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.혼인신고 후 단독 명의로 주택을 매수해도 배우자는 무주택자입니다.주택 청약 시 무주택자 기준은 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 경우를 말합니다. 혼인신고를 하고 배우자가 세대원으로 전입신고를 해도, 주택 명의가 단독 명의인 경우에는 배우자는 무주택자로 인정됩니다.
Q. 전세 계약관련 질문드립니다 !!!!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약은 일반적으로 2년 단위로 체결되며, 계약 기간이 끝나면 집주인과 세입자 간에 재계약 여부를 협의해야 합니다.계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 거주할 수 있습니다. 전세금을 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 계약 기간 중에 집주인이 변경되더라도 기존 계약은 승계됩니다.계약 종료 시에는 전세금을 반환받아야 합니다.
Q. 세입자를 떠안고 매매를 하는게 어떤 장단점이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자를 떠안고 매매하는 것을 '갭 투자'라고 합니다. 갭 투자는 매매가와 전세가의 차이가 작을 때 그 차이만큼의 투자금으로 주택을 매수하여 시세 차익을 얻는 투자 방식입니다. 세입자를 떠안고 매매할 때의 장단점은 다음과 같습니다.장점의 경우 매매가와 전세가의 차이만큼만 투자금으로 지불하면 되기 때문에 현금 부담이 줄어듭니다.1세대 1주택인 경우 수증자는 세입자를 거주시키면서 이자 부담 없이 주택의 시세 차익을 누릴 수 있으며, 부를 축적하여 세입자를 퇴거할 때까지 시간을 벌 수 있습니다. 전세 계약 기간 동안 세입자로부터 전세금을 받기 때문에 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.단점의 경우 부동산 시장의 변동성에 따라 시세 차익이 없거나 손실이 발생할 수 있습니다. 전세 계약 기간이 끝나거나 부동산 시장이 침체될 경우 전세금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 세입자와의 갈등이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.주택 매매가가 7억인데 세입자를 떠안고 매매를 하게 되면 원래 집주인이 받은 전세금은 다시 뱉어내는 것이 아닙니다. 새로운 집주인이 세입자의 전세 계약을 그대로 인수하는 것이기 때문에, 전세 계약 기간 동안 세입자로부터 전세금을 받게 됩니다.하지만 갭 투자는 위험성이 높은 투자 방식이기 때문에, 투자 전에 충분한 검토와 신중한 판단이 필요합니다.
Q. 서울지역도 최근 매매가의 흐름이 크게 편차를 보이는데 최근 크게 떨어지는 지역과 상승하는 지역이 어디인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년 6월 24일에 조사된 KB 부동산 주간 시계열 자료에 따르면, 서울은 0.11% 상승하였고, 인천과 경기는 보합입니다. 인천을 제외한 5개 광역시(울산, 대전, 광주, 부산, 대구)는 모두 하락했습니다. 구체적으로는 종로구, 중구, 용산구가 위치한 도심권이 3.9%로 가장 높은 상승 폭을 기록했으며, 이어 동남권(서초·강남·송파·강동) 2.0%, 서북권(은평·서대문·마포) 1.7%, 동북권(강북·도봉·노원·성북·중랑·동대문·성동·광진) 0.5% 순으로 나타났습니다. 한편, 지방은 -0.05%에서 -0.04%로 하락폭이 축소된 것으로 조사됐습니다. 5대 광역시의 경우 -0.04%에서 -0.04%로 지난주 대비 보합세를 유지했으며, 세종은 -0.39%에서 -0.35%로 하락폭이 축소되었습니다.
Q. 포괄양수도로 일반임대사업자내면서 1월에 매수한 오피스텔만 있는데..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반임대 사업자로 등록된 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 비조정지역 아파트를 구입 후 2년 보유하고 양도할 경우 1가구 1주택 비과세 요건이 적용됩니다. 하지만 일반임대 사업자를 폐업하고 오피스텔을 주거용으로 전환한 경우에는 주택 수에 포함되어 양도소득세가 부과됩니다. 주거용으로 전환한 날로부터 2년 이상 보유하고 양도해야 하며, 조정 대상 지역인 경우에는 2년 이상 거주해야 합니다.