안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 인구는 계속 줄어들고있는데 아파트는 계속 지어지는 이유가 뭔가요?
아파트가 계속 지어지는 이유는 부동산 시장에서는 여전히 아파트에 대한 수요가 높습니다. 특히 수도권에서는 인구 밀집도가 높아 아파트 수요가 많기 때문에, 건설사들은 아파트를 지어 수익을 창출하고자 합니다. 건설 산업은 경제 성장에 중요한 역할을 합니다. 아파트 건설은 대규모 일자리를 창출하고, 경제 활성화에 기여합니다. 정부는 주택 공급을 늘리기 위해 아파트 건설을 장려하는 정책을 추진하고 있습니다. 이를 통해 부동산 시장 안정화와 국민 주거복지 향상을 도모하고자 합니다. 기존에 지어진 아파트들이 노후화되면서, 이를 대체하기 위한 신규 아파트 건설이 필요합니다. 노후 아파트는 안전 문제와 생활 불편 등을 초래할 수 있기 때문에, 신규 아파트 건설을 통해 이를 해결하고자 합니다. 이러한 이유로 인구가 줄어들고 있음에도 불구하고 아파트는 계속해서 지어지고 있습니다.
부동산
Q. 시골 외곽을 활성화 할수 있는 현실적 방안 있을까요?
시골 외곽을 활성화 할 수 있는 방안은 시골 외곽 지역은 자연 경관이 아름다운 곳이 많습니다. 이러한 자연 경관을 활용하여 관광 산업을 육성할 수 있습니다. 관광객을 유치하기 위해 관광 인프라를 구축하고, 관광 콘텐츠를 개발하는 것이 중요합니다.지역의 특성을 고려하여 특화 산업을 육성하는 것도 좋은 방안입니다. 예를 들어, 농업 지역에서는 농산물 가공 산업을 육성하고, 해양 지역에서는 해양 자원을 활용한 산업을 육성할 수 있습니다. 교통 인프라를 개선하여 접근성을 높이는 것도 중요합니다. 교통이 불편하면 사람들이 방문하기 어렵기 때문입니다. 고속도로, 철도, 지하철 등을 건설하거나, 버스 노선을 확대하는 등의 방안을 고려할 수 있습니다. 시골 외곽 지역은 주거 환경이 다소 열악한 경우가 많습니다. 이러한 주거 환경을 개선하여 인구 유입을 유도할 수 있습니다. 주택 개량, 상하수도 시설 개선, 도시가스 보급 등의 방안을 고려할 수 있습니다. 정부의 지원도 중요합니다. 정부는 시골 외곽 지역에 대한 지원 정책을 마련하고, 이를 적극적으로 추진해야 합니다. 예를 들어, 세제 혜택, 자금 지원, 인프라 구축 지원 등의 방안을 고려할 수 있습니다.
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Q. 평수 사이즈가 예전과 요즘이 왜 다른가요?
예전과 요즘 아파트의 평수 사이즈가 다른 이유는 2007년 이후 정부는 모든 도량형을 m2(제곱미터)로 통일했습니다. 이전에는 아파트 면적을 평수(坪)로 표기 했으나, 현재는 m2(제곱미터)로 표기합니다. 아파트의 면적을 계산할 때, 전용면적과 공용면적을 구분해야 합니다. 전용면적은 각 세대가 독립적으로 사용하는 공간의 면적이며, 공용면적은 복도, 계단, 엘리베이터 등 여러 세대가 함께 사용하는 공간의 면적입니다. 예전에는 전용면적과 공용면적을 모두 포함한 면적을 평수로 계산했으나, 요즘에는 전용면적만을 기준으로 평수를 계산합니다. 요즘 아파트는 발코니를 확장하여 실내 공간을 더욱 넓게 사용합니다. 발코니는 전용면적에 포함되지 않기 때문에, 발코니를 확장하면 같은 전용면적이라도 더 넓은 실내 공간을 사용할 수 있습니다. 아파트의 서비스 면적은 분양가에 포함되지 않는 면적으로, 발코니나 다락방 등이 이에 해당됩니다. 이러한 서비스 면적이 클수록 실제 사용하는 공간이 넓어지므로, 같은 평수라도 더 넓은 느낌을 받을 수 있습니다. 위와 같은 이유로 예전과 요즘 아파트의 평수 사이즈가 다를 수 있습니다.
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Q. 조합원아파트와 일반분양아파트의 장단점
조합원 아파트와 일반분양 아파트의 장단점을 비교해보겠습니다. 조합원 아파트는 특정 지역 내에 거주하는 주민들이 모여 조합원을 만든 후, 그 조합원들의 계획대로 지어진 아파트를 말합니다.조합원들이 직접 개발 사업의 주체가 되어 토지 매입부터 진행합니다. 조합원들은 싼 가격에 아파트를 나눠 갖는 공동구매 형식을 취합니다. 저렴한 분양가와 청약통장 불필요, 원하는 동 · 호수 · 층 선택 가능 등이 장점입니다.그러나 사업 지연, 추가분담금 발생, 탈퇴 어려움 등 단점도 있습니다.일반분양 아파트는 일반적으로 청약통장을 사용하여 분양받는 방식입니다. 초기 투자금이 적고 확정된 분양가격, 등기비용이 적은 장점이 있습니다. 단점으로는 입주권보다 낮은 층, 높은 분양가, 옵션비용 발생 등이 있을 수 있습니다.요약하자면, 조합원 아파트는 저렴한 가격으로 입주할 수 있는 기회를 제공하며, 일반분양 아파트는 초기 투자금이 적고 확정된 분양가격이 있습니다.
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Q. 아파트 전세 대출 문의(매매도 포함)
주택담보대출을 받을 때 세입자가 있어도 가능한지 여부는 규제지역이나 조정지역에서는 주택 담보대출을 받을 때, 당해 주택 시세를 기준으로 LTV 비율과 DTI 비율을 적용합니다. 전세대출 자체가 없다면 세입자 여부는 대출과 관계가 없을 것으로 사료됩니다.세입자의 보증금이 집 시세보다 현저히 적다면 후순위 담보대출이 가능할 수 있습니다.세입자 동의가 없으면 은행권 아파트담보대출은 이용이 불가능하며, 비은행 금융사 중 본인의 조건에 적합한 곳을 찾아야 합니다. 대출 시 계약서에 확정일자를 받고, 전입세대열람원의 세대주와 전세계약자가 일치해야 합니다.전세보증금과 은행의 주택담보대출은 각각 좋은 레버리지가 될 수 있지만, 동시에 활용하기는 어렵습니다.아파트의 전세가격은 통상 매매가격의 60% 전후로 형성되므로, 규제지역에서는 전세가 들어 있는 물건을 매수하며 LTV를 맞추기가 어려울 수 있습니다. 예를 들어, KB시세 7억 5000만 원의 주택을 보유하고 있다면 LTV 40%를 적용받아 최대 대출 한도는 3억 원입니다. 그러나 전세보증금이 3억 7000만 원이라 한도가 부족해 개인대출이 불가능할 수 있습니다.요약하자면, 주택담보대출은 세입자 여부와 지역 규제 등에 따라 다양한 상황에서 결정되며, 정확한 상담은 해당 금융기관에 문의하시면 안내 받으실 수 있습니다.
부동산
Q. 무순위청약 경쟁이 치열해지는 이유는 뭔가요?
무순위 청약 시장에서 경쟁이 치열해지는 이유는 몇 가지 요인에 기인합니다. 먼저, 시세 차익이 확실한 지역에만 수요자들이 몰리고 있습니다. 이는 고금리 유지와 대출 규제 강화 등 부동산 시장 불확실성이 커지면서 뚜렷해진 현상입니다. 무순위 청약은 분양시장에서 주변 시세보다 훨씬 저렴한 분양가로 책정되는 경우가 많아 시세 차익을 노릴 수 있는 기회로 인식되고 있습니다.또한, 무순위 청약은 공급물량이 제한적이기 때문에 경쟁률이 상당히 높아집니다. 일부 단지는 2~4년 전 수준의 분양가로 책정되며, 청약자격 요건도 비교적 까다롭지 않아 분양열기가 더욱 뜨거워지고 있습니다. 무순위 청약은 '사후접수’와 '계약취소주택 재공급’으로 구분되며, 이 내에서도 청약 대상, 절차, 방식이 다양하게 적용됩니다. 이러한 복잡한 특성 때문에 일반인들이 쉽게 접할 수 없어도 무순위 청약에 많은 수요자들이 몰리는 것으로 보입니다.따라서, 무순위 청약 시장에서 경쟁이 치열해지는 이유는 시세 차익을 노릴 수 있는 기회와 제한된 공급물량, 그리고 단순한 접수 방식 등이 결합되어 있습니다.
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Q. 바닷가 쪽에 집을 구할때 유의해야하는건 어떤게 있을까요?
바다 근처에 집을 구할 때 유의해야 할 몇 가지 점이 있습니다. 장점은 바다 근처의 집은 멋진 경관을 제공합니다. 매일 아침 커피와 함께 바다를 보고, 저녁에는 석양을 감상하는 특별한 경험을 할 수 있습니다. 바다 근처의 집은 관광지와 가까워 편리한 여행이 가능합니다.단점은 바다 근처는 습도가 높습니다. 특히 여름에는 습도와 더불어 더위를 느낄 수 있습니다. 관광지 근처라면 주말이나 휴가철에 관광객이 몰릴 수 있습니다. 바닷가 근처는 모기와 벌레가 많습니다. 특히 여름에는 주의해야 합니다. 바닷가 근처에서는 금속 제품이 빠르게 부식될 수 있습니다.주의사항은 집을 구할 때 일조량이 좋은 곳을 선택하세요. 남향이나 북향이 중요하지 않으며, 최대한 오랜 시간 동안 해가 들어오도록 해야 합니다. 양식장 근처는 물의 오염이 있을 수 있으므로 피하는 것이 좋습니다. 작은 마트, 편의점, 병원 등 편의시설이 가까운 곳에 위치하는지 확인하세요.
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Q. 수도권 중심으로 부동산의 전세가격이 지속오르는 이유가 무엇일까요?
수도권 부동산 시장에서 전세가격이 지속적으로 상승하는 이유는 몇 가지 요인에 기인합니다. 수도권 부동산 시장에서는 매매가 약세와 전세가 강세라는 흐름이 지속되고 있습니다. 시장 불확실성이 크기 때문에 당장 집을 매매하는 것보다 '지켜보자’는 심리가 작용하고 있습니다. 올해 수도권 아파트 입주가 전년 대비 3만호 이상 감소한 것도 영향을 미치고 있습니다. 수도권 전세가 강세인 이유 중 하나는 대출 금리 인하입니다. 전세 대출 금리가 내려가면서 월세보다 전세를 선호하는 경향이 뚜렷해졌습니다. 이로 인해 전세 가속화 현상이 발생하고 있습니다. 유동성까지 고려하면 더 가파른 전세 상승이 나타날 수도 있습니다.비아파트에서 아파트로 거주 이전을 선호하는 분위기가 짙어지고 있습니다. 아파트 선호는 단순히 비용의 문제가 아니라 사기를 피하고자 하는 심리까지 얹혀져 있습니다. 전세 사기 등이 광범위하게 벌어지는 주거유형을 떠나서 아파트 전세로 밀려오는 수요층이 많습니다. 서울은 마포, 용산, 서초 등을 중심으로 전세가격 상승폭을 늘렸습니다. 인천은 전주 상승폭을 유지하며 경기는 소폭 상승했습니다. 전세가격 상승은 당분간 계속될 것으로 보이며, 봄 이사철 수요 증가와 함께 전셋값 상승 경향성이 더욱 강화될 전망입니다.
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Q. 4년 계약 시 월세 인상도 4년 주기로 하게 되나요?
월세 재계약 시에는 4년 계약 시, 월세를 그대로 두고 재계약할 수 있습니다.이 경우, 기존 계약을 갱신하는 것이 아닌 새로운 계약으로 진행됩니다.따라서 임대료 인상률 5% 제한을 받지 않아 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.계약 종료 6~2개월 전까지 임대인이든 임차인이든 서로 언급이 없으면 같은 조건으로 2년 계약을 연장할 수 있습니다.이를 '묵시적 연장’이라고 합니다. 묵시적 연장 기간 동안 임차인은 2년(이지만 상황에 따라 1년일 수도 있음)을 다 채우지 않아도 3개월 전에만 말하면 나갈 수 있습니다. 따라서 4년째 사는 경우, 새로운 계약으로 월세를 인상할 수 있으며, 이때는 임대료 인상률 5% 제한을 받지 않습니다. 하지만 주의할 점은 서울시 청년월세 지원과 같은 혜택을 받고 있는 경우, 송금확인증과 관련 서류를 제출해야 하므로 임대료 인상에 대한 문제를 신중히 고려하셔야 합니다.
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Q. 국내외 다 포함해서 루프탑 공간 우수 운영업체가 궁금하네요
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