안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 부동산 양도세 관련해서 문의드립니다.
양도세와 주택수 계산은 양도세는 주택을 매매할 때 발생하는 세금입니다. 주택 수와 공시가격에 따라 산정 방법이 다릅니다.1세대 1주택 기준으로 양도세를 부과합니다. 수도권에 아파트 한 채를 소유하면서 지방에 양도세 중과 제외 주택 두 채를 갖고 있다면 1세대 1주택자를 기준으로 양도세가 부과됩니다. 수도권에 두 채를 소유하고 양도세 중과 제외 아파트 한 채가 있어도 1세대 2주택자 기준으로 양도세를 내면 됩니다.양도세 감면은 오래동안 보유한 작은 평수의 집은 양도세 계산 시 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다. 이 경우, 1세대 1주택자로서 양도세를 계산하게 됩니다. 따라서 세금이 감면될 수 있습니다.세금 결정 요소는 양도세와 관련하여 정확한 세금 계산은 주택 수, 공시가격, 지역 등 여러 요소를 고려해야 합니다.
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Q. 수도권-지방, 1가구 2주택 현재 규제는?
1가구 2주택에 대한 세금 규제는 주택 수와 공시가격에 따라 다양하게 적용됩니다. 양도세는 주택을 매매할 때 발생하는 세금입니다. 수도권에 아파트 한 채를 소유하면서 지방에 양도세 중과 제외 주택 두 채를 갖고 있다면 1세대 1주택자를 기준으로 양도세가 부과됩니다. 수도권에 두 채를 소유하고 양도세 중과 제외 아파트 한 채가 있어도 1세대 2주택자 기준으로 양도세를 내면 됩니다. 따라서 지방에 공시가 3억 원 이하인 주택을 더 가지고 있어도 지방주택은 종합부동산세에 포함되지 않으며 매매 시에도 양도소득세 부과대상이 안됩니다.취득세는 주택을 살 때 발생하는 세금입니다. 주택 수와 공시가격에 따라 산정 방법이 다릅니다. 공시가 3억 원 이하인 주택은 1가구 2주택 기준에서 제외됩니다. 1가구 2주택 기준 초과할 경우, 1세대 1주택 특례 (12억 원 공제)를 받지 못하고, 중과세율 (2~5%)이 적용될 수 있습니다.종부세는 주택을 소유하고 있을 때 발생하는 세금입니다. 1가구 2주택 기준은 종부세를 납부해야 할지 여부를 결정합니다.1가구가 2주택을 소유하는 경우, 소유한 주택의 공시지가의 합이 6억 원을 초과하면 종부세를 납부해야 합니다.3주택 이상 소유자는 중과세 대상이 되며, 종부세율은 조정지역에서는 8%, 비조정지역에서는 1~3%입니다.매매와 전세 중 어떤 선택이 더 나을지는 여러 요소를 고려해야 하지만, 세금 규제 측면에서는 상세한 계산이 필요합니다.
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Q. 주식종목 모비스에 대한 질문입니다.
현대모비스와 모비스는 둘 다 한국의 기업이지만, 사업 분야와 상장 상태에서 차이가 있습니다. 현대모비스는 자동차 부품 및 모듈 제조업체입니다. 주요 제품으로는 샤시, 칵핏, 프론트엔드 모듈을 생산하고 판매하며, 자동차 모듈과 부품 제조의 비중이 전체 매출의 82%를 차지합니다. 또한 A/S용 부품도 제조하고 있습니다. 최근 주가는 52주 신고가에 근접하며, 현대차가 글로벌 시장에서 좋은 모습을 보이면서 현대모비스의 매출도 증대되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 PER은 업계 평균보다 살짝 낮은 상태입니다. 현대모비스는 중간배당과 결산배당으로 연 2회 배당금을 지급합니다. 현재 배당률은 1.60%로 최근 3~5년 평균 배당률과 비슷한 수준입니다. 현대차그룹은 HMM의 인수합병을 추진 중입니다. 현대글로비스를 통해 인수하여, 해운 사업의 시너지 효과를 내겠다는 입장이지만, 실상은 정의선 회장의 안정적인 경영권 승계 목적이 숨어있습니다. 현재 매각 사가에서 SM그룹과 경쟁 중입니다.모비스 (Mobiis)는 모비스는 폴리우레탄 수지 및 전자, 생명과학 등에서 사용되는 정밀화학 제품을 생산하는 기업입니다.모비스는 현대모비스와는 별개의 회사로, 현대모비스와는 다른 상장 기업입니다. 요약하자면, 현대모비스는 자동차 부품 및 모듈 제조업체로 주로 알려져 있으며, 모비스는 정밀화학 제품을 생산하는 기업입니다. 두 회사는 서로 다른 사업 분야에서 활동하고 있습니다.
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Q. 근저당 많이 잡힌 아파트 사도 괜찮나요?
근저당이 많이 잡힌 아파트를 매수하는 것은 위험할 수 있습니다. 다음은 근저당이 많이 잡힌 아파트를 매수할 때 주의해야 할 점입니다. 근저당의 규모가 아파트 시세보다 크다면, 매수 후에 아파트가 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 근저당의 규모가 아파트 시세보다 작거나 비슷한 경우에만 매수를 고려하는 것이 좋습니다. 채무자의 신용상태가 좋지 않다면, 대출금을 상환하지 못할 가능성이 높습니다. 이 경우에도 아파트가 경매에 넘어갈 수 있으므로 주의해야 합니다.근저당의 종류에 따라 상환 방법이 다를 수 있습니다. 예를 들어, 은행권 대출의 경우에는 대출 상환 기간이 정해져 있지만, 개인 대출의 경우에는 상환 기간이 정해져 있지 않을 수 있습니다. 등기부등본을 확인하여 근저당의 내용과 채무자의 정보를 확인해야 합니다. 매매 계약서를 작성할 때는 근저당의 상환 방법과 책임 소재를 명확하게 기재해야 합니다. 잔금을 지급하기 전에 다시 한 번 등기부등본을 확인하여 근저당이 말소되었는지 확인해야 합니다.
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Q. 오피스텔 매매 안되면 어떻게하나요??
매도가 잘 되지 않을 경우 경쟁력을 높이기 위해 가격을 인하할 수 있습니다. 하지만 이는 수익성을 저하시킬 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다. 노후화된 시설이나 인테리어를 개선하여 가치를 높일 수 있습니다. 적극적인 마케팅을 통해 수요를 창출할 수 있습니다. 온라인 광고, 부동산 중개업소와의 협력 등을 통해 홍보를 강화할 수 있습니다.일정 기간 동안 임대를 한 후에 매도를 하는 것도 좋은 방법입니다. 급매로 저렴하게 매도할 수도 있습니다. 이는 손실을 감수해야 하므로 최후의 수단으로 고려해야 합니다.상황에 따라 적합한 방법을 선택하여 대응해야 하며, 평생 가지고 살아야 하는 것은 아닙니다.
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Q. 배당종기일 전에 감정가를 알 수 있나요?
배당종기일 전에 감정가를 미리 알 수 있는 방법은 법원 경매정보 사이트에서는 경매 물건의 감정가를 비롯한 다양한 정보를 제공합니다. 경매 물건의 사건번호를 검색하면 감정가를 확인할 수 있습니다. 경매 물건의 감정을 담당한 감정평가사에게 직접 문의하여 감정가를 확인할 수도 있습니다. 해당 물건이 위치한 지역의 부동산 중개업소에 문의하여 대략적인 감정가를 파악할 수도 있습니다.단, 감정가는 경매 절차 진행 중에 변동될 수 있으며, 정확한 감정가는 경매 입찰 전에 법원에서 제공하는 경매 공고문을 확인해야 합니다. 전세사기 피해자로 인정되어 경공매 유예신청을 한 경우, 경매 입찰이 내년에 진행될 예정이라면, 감정가 역시 내년에 다시 감정되어 결정될 가능성이 높습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증 취득시 바로 공인중개사 개업할 수 있나요?
공인중개사를 취득후 일정교육을 수료하게 됩니다. 그러면 개업할수 있습니다.저도 취득한지 아주 오래전이라 기억을 억지로 끄집어내면 교육을 센터에서 한번 받은 기억이 납니다.그리고 나서 개업을 할수 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 사설탐정은 국내 정식 등록된 직업인가요?
2020년 8월 5일부터 신용정보법상 금지조항의 적용이 신용정보회사 등으로 한정되면서, 탐정이라는 명칭은 신용정보회사가 아닌 한 누구든지 사용할 수 있게 되었습니다. 하지만 아직까지 국내에서는 사설탐정이 정식 직업으로 인정되고 있지 않으며, 관련 법률이나 제도가 제대로 마련되어 있지 않습니다.일부 업체에서는 불법적인 방법으로 개인정보를 수집하거나, 불법적인 행위를 저지르는 경우도 있기 때문에, 이용 시에는 주의가 필요합니다.
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Q. 도시 재생 프로젝트와 효과에 대하여 질문
도시재생 프로젝트의 장점과 개선점은 장점은 도시재생 프로젝트는 지역 경제 활성화에 기여합니다. 새로운 일자리 창출과 관광객 유치 등을 통해 지역 경제를 활성화하고, 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 도시재생 프로젝트는 지역 주민의 삶의 질을 향상 시킵니다. 쾌적한 환경과 편리한 인프라를 제공하여 주민들의 생활 편의성을 높이고, 문화시설 건립을 통해 문화생활 기회를 제공합니다. 도시재생 프로젝트는 도시의 균형 발전에 기여합니다. 기존의 구도심을 변모 시키고 인근에 상업시설을 갖춘 새로운 주거지역을 조성하여, 도시의 균형 발전을 도모합니다.개선점은 도시재생 프로젝트는 많은 예산이 필요합니다. 예산 부족으로 인해 프로젝트가 지연되거나 중단되는 경우가 있으며, 이는 프로젝트의 효과를 저해하는 요인 중 하나입니다. 주민들의 적극적인 참여가 필요하지만, 주민 참여 부족으로 인해 프로젝트가 원활하게 진행되지 않는 경우가 있습니다. 지속 가능한 발전을 추구해야 하지만, 지속 가능성 부족으로 인해 프로젝트가 일회성으로 끝나는 경우가 있습니다. 도시재생 프로젝트는 다양한 문제점과 한계를 가지고 있지만, 정부와 지자체의 지원과 민간의 투자를 적극적으로 유치하고, 주민들의 참여와 협력을 이끌어내는 것이 중요하며, 이를 통해 도시재생 프로젝트의 효과를 극대화할 수 있습니다.
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Q. 어제뉴스를 보니 전세대란이 일어날수도
전세 대란이 일어날 수 있다는 우려는 금리가 인상되면 전세 대출 이자 부담이 커지기 때문에, 전세 수요가 감소하고 월세 수요가 증가할 수 있습니다. 이는 전세 물량 부족과 전세 가격 상승을 초래할 수 있습니다. 2020년에 시행된 임대차 3법으로 인해 전세 계약 갱신권이 보장되면서, 전세 가격이 안정되는 효과가 있었습니다. 그러나 오는 8월부터는 임대차 3법 시행 2년이 되면서, 계약 갱신권이 만료된 전세 물량이 시장에 나올 것으로 예상됩니다. 이에 따라 전세 가격이 상승할 가능성이 있습니다.부동산 경기가 침체되면 매매 수요가 감소하고 전세 수요가 증가할 수 있습니다. 이는 전세 물량 부족과 전세 가격 상승을 초래할 수 있습니다. 주택 공급이 부족하면 전세 물량이 부족해지고, 이는 전세 가격 상승을 초래할 수 있습니다.다만, 실제 전세 대란이 일어날지는 불확실하며, 이는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 정부는 전세 시장 안정화를 위해 다양한 대책을 마련하고 있으며, 시장 상황을 예의주시하고 있습니다.