안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 대전역 성심당 부지 임대료를 1억에서 갑자기 4억이 넘게 올린 이유가 있나요
성심당 대전역점은 월 임대료 인상으로 퇴출 위기에 처해 있습니다. 성심당 측은 현재 월 1억 원 이상 지불하는 것이 어렵다는 입장을 밝혔습니다. 이런 급격한 임대료 인상은 성심당이 코레일 유통과 맺은 임대 계약이 만료되면서 발생했습니다. 코레일 유통은 월 수수료로 약 3억 5300만 원을 제시했으며, 이는 성심당이 5년 동안 지급한 월세의 4배에 해당합니다. 성심당의 월평균 매출이 25억 9800만 원으로 산출되어, 이로 인한 임대료 인상으로 보입니다.성심당은 현재 대전역을 떠날 가능성이 높아 보입니다. 코레일 유통은 최초 입찰금액보다 30% 감액된 월 매출 기준으로 하는 5차 입찰공고를 냈습니다. 이 금액이 규정상 코레일 유통이 내릴 수 있는 마지막 금액이라고 합니다.따라서, 이러한 임대료 인상은 성심당의 매출 상황과 계약 조건에 따라 결정된 것으로 보이며, 불법적인 부분은 아닌 것으로 판단됩니다.
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Q. 우리나라의 중산층 소득은 얼마나 될까요?
한국의 중산층은 소득, 자산, 소비 등 다양한 요소를 고려하여 정의됩니다. 중산층의 소득 기준은 4인 가구 기준으로 월 평균 686만원입니다. 이는 우리나라 가구 소득 상위 24% 수준입니다.중산층 소득 범위는 월 385만원부터 1천20만원까지입니다. 중산층의 순자산은 9.4억 원으로, 우리나라 가구 상위 11% 수준입니다. 부동산 자산은 수도권 중형 아파트를 기준으로 8.4억 원입니다.중산층 응답자의 절반에 가까운 45.6%가 자신이 하위층이라고 인식한다고 합니다. 이는 중산층의 계층 인식이 하향됐음을 의미합니다. 특히 30대, 미혼, 1인 가구 중산층이 자신을 중산층으로 인식하는 비율이 낮았습니다.이처럼 중산층은 소득뿐만 아니라 자산과 부동산을 고려하여 정의되며, 주관적 빈곤감과 상대적 박탈감도 중요한 역할을 합니다.
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Q. 우리나라 빌딩의 수명은 어떻게 되나요?
우리나라 아파트의 수명이 외국과 비교했을 때 상대적으로 짧은 이유는 대부분 아파트는 벽식 구조로 만들어집니다. 이 구조는 외국에서는 주로 서민 아파트나 기숙사에만 사용되는데, 벽식 구조는 배관 교체나 구조 변경이 어려워 리모델링이 제한적입니다.또한 벽식 구조는 이웃 간 소음 분쟁의 원인이 되기도 합니다. 슬래브(수평)과 벽(수직) 구조가 면대 면으로 만나 일체화되어 있어 슬래브에서 울리는 진동 소리가 큰 소리로 아래로 전달됩니다. 한국 아파트의 약 98.5%가 벽식 구조입니다. 반면, 기둥식 구조를 적용한 아파트는 유지보수와 리모델링이 쉽고, 주거 공간을 더 유연하게 재배치할 수 있습니다.경제적으로 이득이 되면 '부수고 본다’는 인식이 있습니다. 특히 30년 이상 된 예전의 저층 아파트들은 다시 허물고 수직으로 증축하여 세대수를 늘리는 경제적 논리에 따라 재건축을 선택합니다. 아파트를 지을 때 100년을 염두에 두기보다 30~40년을 염두에 두는 이야기도 있습니다. 장수명 주택은 설계 단계부터 주택에 걸리는 하중을 기둥으로 지탱할 수 있는 기둥식 구조를 적용합니다. 이로 인해 유지보수와 리모델링이 쉬워지며, "재건축 없이 100년 살 수 있는 주택"이라는 수식어가 붙습니다.정부도 장수명 주택 도입 확대를 고려하고 있으며, 주택 시장에 악영향을 끼치지 않으면서 주택가격을 유지 혹은 약보합 하는 방향으로 정책을 추진하고 있습니다.
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Q. 장기수선충당금은 누구한태 받는건가요?
장기수선 충당금은 아파트 건물이나 시설의 유지 보수 및 교체를 위해 적립되는 특별한 기금입니다. 이 기금은 아파트 소유주들이 지불하며, 주로 건물의 안전성과 내구성을 유지하기 위해 사용됩니다. 여기서 주의해야 할 점은 장기수선 충당금은 원래 집주인이 납부하도록 되어 있지만, 편의상 임대된 아파트의 경우 세입자에게 부과됩니다. 따라서 세입자가 집주인을 대신해 납부하는 것이므로 이사할 때는 집주인에게 돌려 받을 수 있습니다.
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Q. 융자금이 있는 집 전세 계약 괜찮을까요?
융자 있는 집 전세 계약은 조심해야 할 사항이 있습니다. 융자금이 있는 집에 전세로 들어가는 경우, 몇 가지 주의사항을 고려해야 합니다. 융자금과 전세보증금의 합이 해당 집의 시세의 어느 정도인지 확인하고 일반적으로 융자가 없는 집보다는 융자가 있는 집의 전세가격이 더 저렴할 수 있습니다. 임차인은 '대항력’을 유지해야 합니다. 대항력은 보증금을 잘 돌려받을 권리를 말합니다. 확정일자를 받고 전입신고를 해야 하는 등 대항력을 유지하는 조건을 이해하고 준수해야 합니다.융자가 있는 집이라도 전세보증금 반환 보증보험에 가입이 가능한지 확인하고이 보험은 전세 계약 종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우를 대비해 보증금을 보호해 줍니다. 집에 선순위 융자가 설정되어 있는지 확인해보세요. 선순위 융자가 없는 집이 가장 안전합니다. 집의 매매가를 확인한 뒤, 융자를 뺀 금액이 전세금보다 높은지 확인하고 만약 매매가가 오를 수도 있다면 이 점을 고려해보세요.요약하자면, 융자가 있는 집이더라도 전세보증금 반환 보증보험에 가입이 가능하다면 해당 집에 전세로 들어가서 보증금을 지키는 데는 문제가 없습니다.
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Q. 이번 전세사기특별개정안이 나왔는데 어떻게 바뀌게 되나요
전세사기 예방 및 피해 지원방안의 전세사기특별개정안의 핵심 내용은 임대인의 미납세금, 선순위 보증금 등 임차인이 확인해야 할 정보를 임대인이 의무적으로 제공하도록 합니다. 임차인이 전세사기 위험에 노출되지 않도록, 신축빌라 등의 시세를 확인할 수 있도록 합니다. 전세사기 피해를 예방할 수 있도록, 임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하는 사기를 막기 위해, 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선합니다. 은행이 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요 은행과 협의합니다.전세사기 피해자를 위해 가구당 1억 6천만원까지 연 1%대 금리로 대출을 지원합니다. 전세사기 피해자가 긴급 거처를 구할 수 있도록 주택도시기금에서 1%대 금리로 가구당 1억 6천만원까지 긴급 자금을 대출합니다. 전세사기로 인해 거주할 곳이 없는 피해자들이 머물 수 있도록 HUG가 강제관리 중인 주택 등을 임시거처로 제공합니다. 전세사기 가해자에 대한 처벌을 강화합니다.
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Q. 서울, 경기, 인천, 5대 광역시등의 이사비용 계산은 어떻게 하나요? 평당 단가계산을 하나요?
이사 비용은 이삿짐의 양, 이사 거리, 사다리차 사용 여부, 이사 날짜 등에 따라 결정됩니다.이삿짐의 양이 많을수록 이사 비용이 비싸집니다. 이는 이삿짐을 운반하는 차량의 크기와 인원이 더 많이 필요하기 때문입니다.이사 거리가 멀수록 이사 비용이 비싸집니다. 이는 이삿짐을 운반하는 시간과 거리가 더 길어지기 때문입니다. 사다리차를 사용할 경우 이사 시간을 단축할 수 있고, 이삿짐의 파손 위험도 줄일 수 있습니다. 하지만 사다리차를 사용할 수 없는 경우에는 인력을 더 많이 투입해야 하기 때문에 비용이 더 비싸집니다. 주말이나 공휴일, 손 없는 날 등 이사 수요가 많은 날에는 이사 비용이 비싸집니다. 아파트의 경우 평당 단가가 정해져 있지 않습니다.서울, 경기, 인천, 5대 광역시 등 지역에 따른 이사 비용의 차이는 크지 않습니다. 그러므로 이사 비용을 계산할 때는 위의 요소들을 고려하여 여러 이사짐센터에서 견적을 받아 비교해 보는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 투자를 할 때, 봐야 할 여러가지 조건들이 무엇이 있나요?
아파트 투자는 중요한 결정이며, 다양한 요소를 고려해야 합니다. 입지는 아파트의 위치는 매우 중요합니다. 교통 편의성, 교육 환경, 생활 편의 시설 등을 고려해야 합니다. 직주근접이 좋은지, 교통이 편리한지, 주변에 학교나 대형마트가 있는지 등을 확인하세요.아파트 상태는 건물의 상태와 관리 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다. 낡은 아파트라면 리모델링이 필요할 수 있습니다. 주변 환경도 고려해야 합니다. 주변에 노후된 건물이 많다면 재개발 가능성을 고려해보세요.임대 수익률은 아파트를 임대할 경우 예상 임대 수익과 월세 수준을 확인하여 수익률을 평가하세요. 임대 수익이 높은 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 투자 가치는 시장 가치, 현재 가치, 미래 가치, 내재 가치를 고려하세요. 시장 가치는 부동산 시장의 변화로 투자심리가 영향을 받아 형성되는 분위기와 흐름을 의미합니다. 현재 가치는 주변 환경과 내부 환경을 고려하여 현재 아파트의 가치를 판단합니다. 아파트 투자는 신중한 결정이므로 시장 조사와 자금 계획, 법적 절차 등을 철저히 고려해보시기 바랍니다.
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Q. 부동산 시장에 변화가 조금씩 온다고 하는데, 개업공인중개사의 현재 사업상황은 어떤지 궁금합니다.
지난 몇 년 동안 부동산 시장은 큰 변화를 겪었습니다. 특히 공인중개사 업계에서는 상당한 어려움을 겪고 있습니다. 지난해부터 이어진 거래 절벽으로 인해 부동산 공인중개사의 개업 상황이 어렵습니다. 2022년에는 개업 공인중개사 수가 1만6806건으로 지난 2013년 이후 최소치를 기록했습니다. 폐업은 1만1107건, 휴업은 862건으로 개업 대비로는 75.67%가 휴·폐업한 것으로 나타났습니다.올해도 이러한 상황이 지속되고 있습니다. 코로나 이후 지속적인 고물가, 고금리, 고환율 등의 경제적 요인으로 인해 부동산 시장은 불안정한 상태입니다. 부동산 가격 상승분위기를 이야기하는 전문가들도 있지만, 시장 환경 변화와 공급 과잉으로 인해 많은 공인중개사들이 어려움을 겪고 있습니다.공인중개사 합격자들이 개업을 해도 되는 시기는 개인의 상황과 목표에 따라 다를 수 있습니다. 현재 시장 상황을 고려하여 개업 여부를 결정하는 것이 중요합니다. 개업보다는 기업형 부동산에 취업하는 사례도 늘고 있으니, 다양한 선택지를 고려해 보시는 것이 좋습니다. 부동산 시장은 미래에도 변화할 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
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Q. 분양권미계약확인서를 제출하라고 하는데 시공사에서 발급안됀다네요 어떡하죠?
분양권미계약확인서를 발급받기 위해서는 몇 가지 절차를 따라야 합니다. 먼저, 한국토지주택공사에서 공급한 분양 또는 임대 주택의 계약자로서 계약사실 증명원을 발급해야 합니다. 이 증명서는 공동인증서를 통해 로그인하여 발급할 수 있는 서비스입니다.하지만 시공사에서 발급이 불가능하다고 하셨다면 분양권 계약해지를 원하는 경우, 시공사에 내용증명을 발송해 보세요. 내용증명은 분양권 계약 상태와 관련된 정보를 확인할 수 있는 문서입니다. 경기침체, 실직, 건강 등으로 중도금을 납부할 수 없게 된 경우, 이 내용을 기재하여 시공사에 문의해 보세요. 분양권 거래의 경우, 분양권 계약서에 명시된 계약자만 확인할 수 있습니다. 따라서 건설사로부터 중개 확인설명서를 요청하여 정당하게 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납부했는지 확인해 보세요. 분양권 매매 시에는 시행사에 문의하여 전매가 가능한 물건인지 확인하는 것이 중요합니다. 건물이 완공되었지만 수분 양자가 잔금을 지불하지 않으면 분양권 권리 상태가 되어 전매가 가능한지도 확인해야 합니다.무주택이거나 1주택보유 여부와 관련하여, 소명자료 제출이 필요한 이유는 정확히 알 수 없지만, 이는 해당 주택의 권리관계를 확인하기 위한 절차로 이해하시면 됩니다. 부적격판정을 받는 것은 아닐 것으로 예상됩니다.