안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 건물이 부속된 토지와 바로 연접한 토지의 합필이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건축물이 있는 토지와 바로 연접한 토지의 합필은 가능합니다.건축법 제2조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제3조 제1항 제6호에 따르면, 두 필지에 걸쳐 건축하는 경우로서 건축법 제18조에 따른 사용승인을 신청하는 때에는 합필할 수 있습니다. 다만, 해당 토지의 용도와 규제 사항 등을 고려해야 합니다. 토지의 지목이 다르거나, 토지의 소유자가 다른 경우에는 합필이 제한될 수 있습니다. 토지를 합병하고자 하는 경우에는 토지대장과 등기부등본을 확인하여 합병 가능 여부를 확인해야 합니다.
Q. 서울쪽으로 상가 경매는 해볼만 한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 경매는 일반적으로 시세보다 저렴한 가격에 상가를 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 경매는 복잡한 권리관계와 절차를 이해해야 하며, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 충분한 준비와 경험이 필요합니다. 경매에 나오는 상가는 경기 침체나 채무 문제 등으로 인해 경매에 나오는 경우가 많습니다. 따라서 상권이 침체되어 있거나, 임대 수익이 낮을 가능성이 있습니다.경매에 나오는 상가는 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 권리금을 주장하거나, 유치권을 행사하는 경우가 있을 수 있습니다. 경매는 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 경매에 참여하기 위해서는 경매 일정과 절차를 파악하고, 입찰 준비를 해야 합니다. 경매는 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 경매 당일에 입찰자가 많아서 경쟁이 치열하거나, 경매 물건의 상태가 예상보다 좋지 않은 경우가 있을 수 있습니다. 경매에 참여하기 전에 충분한 조사와 분석이 필요합니다. 경매 물건의 위치와 상권, 임대 수익 등을 분석하고, 권리관계와 입찰 가격을 신중하게 결정해야 합니다. 경매에 대한 전문적인 지식과 경험이 필요합니다. 경매에 대한 지식이 부족하거나, 경험이 부족한 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 경매에 참여하기 전에 자신의 자금 상황과 투자 목적을 고려해야 합니다. 경매는 낙찰 후에도 잔금을 납부해야 하며, 임대 수익이나 매매 수익 등을 고려해야 합니다.상가 경매는 충분한 준비와 분석, 그리고 전문적인 지식과 경험이 필요한 투자 방법입니다. 자신의 자금 상황과 투자 목적을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.
Q. 역세권 청년주택 민간임대는 보증금을 보장해주나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역세권 청년주택은 공공임대와 민간임대로 구분됩니다. 공공임대는 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등이 공급하는 주택으로, 보증금이 상대적으로 저렴하고 보증금 반환이 보장됩니다. 반면 민간임대는 민간사업자가 공급하는 주택으로, 보증금이 상대적으로 비싸고 보증금 반환이 보장되지 않을 수 있습니다. 민간임대의 경우 보증금 반환을 보장받기 위해서는 전세보증금 반환보증보험에 가입해야 합니다. 전세보증금 반환보증보험은 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관이 대신 전세보증금을 반환해주는 보험입니다.전세보증금 반환보증보험에 가입하기 위해서는 주택의 가격 대비 선순위 채권의 비율이 60% 이하여야 합니다. 선순위 채권은 주택에 설정된 근저당권 등의 채권을 말합니다. 근저당이 1억 2천 정도 설정되어 있고, 공동주택 가격이 1억 8200만 원이라면 선순위 채권의 비율은 69%로 전세보증금 반환보증보험에 가입하기 어렵습니다. 임대인의 기준은 역세권 청년주택 사업자 모집 공고에 따라 다릅니다. 일반적으로 일정한 자격 요건을 갖춘 사람이 신청할 수 있으며, 심사를 거쳐 선정됩니다. 민간사업자와 계약하는 방식이기 때문에 전세 사기의 위험이 존재할 수 있습니다. 계약 전에 임대인의 신용 상태와 주택의 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 전세 대출 및 보증보험 가입 여부는 대출 기관이나 보증 기관의 심사 결과에 따라 다릅니다. 대출 기관이나 보증 기관은 주택의 가격 대비 선순위 채권의 비율, 임대인의 신용 상태 등을 고려하여 대출이나 보증을 승인합니다. 계약 전에 대출 기관이나 보증 기관에 문의하여 대출이나 보증 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 민간임대 아파트 보증금 믿을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대 아파트 보증금과 관련하여 다음과 같은 사항을 고려해 볼 수 있습니다.임대 사업자는 보증금 반환을 보장하기 위해 보증보험에 가입해야 합니다. 보증보험에 가입되어 있다면, 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다. 해당 아파트의 등기부등본을 확인하여 대출 및 압류 등의 권리관계를 확인할 수 있습니다. 대출금과 전세금의 합이 주택 가격의 70%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 과거에 임대 사업을 하면서 문제가 있었는지 확인해 보는 것도 좋습니다.주변 아파트의 전세금과 월세금을 비교해 보고, 적절한 가격인지 판단해 보는 것도 좋습니다. 예를 들어, 전세금 반환이 지연될 경우 이자를 지급하거나, 전세금 반환을 보장하는 보험에 가입하는 등의 내용을 기재할 수 있습니다.10년 뒤 분양전환 여부는 불확실할 수 있으므로, 신중하게 판단해야 합니다. 계약 전에 충분한 검토와 확인이 필요하며, 문제가 발생할 경우에는 적극적으로 대처해야 합니다.
Q. 과수원에 가족묘를 쓰고 싶은데 가능하겠나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.과수원에 가족 묘를 조성하기 위해서는 다음과 같은 절차가 필요합니다.해당 토지의 관할 자치단체에 문의하여 묘지 설치 가능 여부를 확인해야 합니다. 과수원은 농지법상 농업경영에 이용되는 토지이므로, 묘지 설치가 제한될 수 있습니다. 관할 자치단체에 묘지 설치 허가 신청서를 제출해야 합니다. 신청서에는 토지의 소유자, 묘지의 면적, 설치 시기 등을 기재해야 합니다.허가를 받은 후에는 묘지 설치 공사를 진행해야 합니다. 공사 전에 미리 토지를 정리하고, 배수로를 설치하는 등의 준비를 해야 합니다.묘지를 설치한 후에는 30일 이내에 관할 자치단체에 신고해야 합니다. 토지 소유자의 말만 믿고 묘지를 설치하는 것은 위험할 수 있으므로, 반드시 관할 자치단체에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 좋습니다.