안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 전셋집 경매로 넘어갈때 확정일자가 선순위 은행보다 빠를때 전세금 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전셋집이 경매로 넘어갈 때, 확정일자가 선순위 은행 대출보다 빠른 경우, 전세금을 먼저 돌려받을 수 있는지에 대해 설명드리겠습니다.확정일자가 선순위 은행 대출보다 빠르면, 임차인은 우선변제권을 가지게 됩니다. 이는 경매 대금에서 다른 채권자들보다 우선하여 전세금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 임차인이 전입신고를 통해 대항력을 갖추고 있다면, 경매가 진행되더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약을 주장할 수 있습니다. 경매 절차에서 임차인은 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 통해 경매 대금에서 전세금을 배당받을 수 있습니다.따라서, 확정일자가 선순위 은행 대출보다 빠르고, 대항력과 배당요구를 적절히 갖춘 경우, 임차인은 경매 대금에서 전세금을 우선적으로 배당받을 수 있습니다.
Q. 경기침체가 와도 부동산은 꾸준히 상승하는 이유를 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경기침체에도 불구하고 부동산 가격이 꾸준히 상승하는 이유는 경기침체 시 중앙은행은 경제를 부양하기 위해 금리를 낮추는 경우가 많습니다. 저금리는 대출 이자를 낮추어 부동산 구매를 촉진시키고, 이는 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있습니다.정부는 경기침체 시 부동산 시장을 안정시키기 위해 다양한 정책을 시행합니다. 예를 들어, 세금 감면, 대출 규제 완화, 주택 공급 확대 등이 있습니다. 인구가 증가하고 도시화가 진행되면서 주택 수요가 꾸준히 증가합니다. 이는 부동산 가격 상승의 주요 요인 중 하나입니다.경기침체 시 주식이나 다른 투자 자산의 변동성이 커지면, 투자자들은 상대적으로 안전한 자산으로 여겨지는 부동산에 투자하려는 경향이 있습니다. 부동산 버블이 터지기 전까지는 꾸준히 상승하는 경향이 있지만, 이는 언제든지 변할 수 있습니다. 버블이 터지면 부동산 가격이 급락할 수 있으며, 이는 경제 전반에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
Q. 아파트에 융자가 많은 집은 경매로 넘어갈 가능성이 높은 곳인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.융자가 많은 아파트는 경매로 넘어갈 가능성이 높습니다. 집주인이 융자 상환을 못하면 은행이 경매를 통해 채권을 회수하려 하기 때문입니다. 경매가 진행되면 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 크고, 이 경우 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.매매가 기준으로 융자를 최대로 끌고 나머지 금액으로 임차인을 구하는 경우도 위험할 수 있습니다. 특히, 융자금과 전세금의 합이 집 시세의 70%를 넘는다면 위험성이 큽니다. 만약 집이 경매로 넘어가게 되면, 은행이 융자금을 먼저 회수하고 남은 금액이 임차인에게 돌아가기 때문에 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다. 이런 상황을 피하기 위해서는 등기부등본을 확인하여 융자 상태를 파악하고, 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보험사가 대신 반환해주는 제도입니다.
Q. 부동산이 상승할 때 아파트 대비 빌라가 상대적으로 집값 상승이 더딘 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장에서 아파트와 빌라의 가격 상승률 차이는 여러 요인에 의해 발생합니다. 한국에서는 아파트에 대한 선호도가 매우 높습니다. 아파트는 편리한 시설과 관리, 보안 등의 이유로 많은 사람들이 선호합니다. 반면, 빌라는 상대적으로 이러한 편의시설이 부족한 경우가 많아 수요가 낮습니다. 아파트는 주로 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하는 경우가 많습니다. 반면, 빌라는 상대적으로 외곽 지역에 위치하는 경우가 많아 입지 조건에서 차이가 납니다. 아파트는 투자 가치가 높다고 평가받아 투자자들의 관심을 많이 받습니다. 이는 아파트 가격 상승을 더욱 촉진시키는 요인으로 작용합니다. 반면, 빌라는 투자 가치가 상대적으로 낮게 평가되어 가격 상승이 더딜 수 있습니다. 아파트는 수요에 비해 공급이 부족한 경우가 많아 가격이 상승하는 반면, 빌라는 상대적으로 공급이 많아 가격 상승이 더딜 수 있습니다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 아파트와 빌라의 가격 상승률에 차이가 발생합니다.
Q. 금리 인하가 부동산이나 주식 시장 투자에 좋은건가요? 안좋은건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.금리 인하는 일반적으로 부동산과 주식 시장에 긍정적인 영향을 미치는 경향이 있습니다. 하지만, 그 영향은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.부동산 시장에 미치는 영향의 경우 주택 구매력 증가는 금리가 낮아지면 주택담보대출 이자 부담이 줄어들어 주택 구매력이 증가합니다. 이는 주택 수요를 높이고, 결과적으로 부동산 가격 상승을 유도할 수 있습니다.투자 심리 자극은 낮은 금리는 부동산 투자에 대한 매력을 높여 투자 심리를 자극합니다. 이는 부동산 시장의 활기를 불러일으킬 수 있습니다. 임대 시장 변화은 주택 매매 시장이 활성화되면 임대 수요가 감소할 수 있으며, 이는 임대료 하락으로 이어질 수 있습니다.주식 시장에 미치는 영향의 경우 기업 이익 증가는 금리 인하는 기업의 대출 비용을 줄여 이익을 증가시킬 수 있습니다. 이는 주가 상승으로 이어질 가능성이 있습니다. 투자자 심리 개선은 낮은 금리는 주식 시장에 대한 투자자들의 심리를 긍정적으로 변화시켜 주식 매수를 촉진할 수 있습니다. 배당주 매력 증가는 금리가 낮아지면 고배당 주식의 매력이 상대적으로 높아져 투자자들이 배당주에 더 많은 관심을 가질 수 있습니다.종합적인 고려 사항은 금리 인하는 부동산과 주식 시장 모두에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 이는 시장 상황, 지역 특성, 투자 목적 등에 따라 다르게 나타날 수 있습니다. 따라서, 금리 인하만을 기준으로 투자 결정을 내리기보다는 종합적인 시장 분석과 전략 수립이 필요합니다.