안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 역세권의 기준은 어떻게 정하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역세권의 기준은 법령이나 지자체의 조례에 따라 다르지만, 일반적으로 다음과 같은 기준을 적용합니다.도보 거리는 일반적으로 도보로 5분에서 10분 이내 거리를 역세권으로 간주합니다. 반경 거리는 지하철역이나 기차역을 중심으로 반경 500m에서 1km 이내 지역을 역세권으로 분류합니다. 역세권은 대중교통 이용이 편리하고, 생활 편의시설이 풍부하며, 지역 간 이동이 용이해 부동산 가격이 높은 경향이 있습니다.
Q. 전입신고와 확정일자의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자는 모두 전세금을 보호하기 위한 제도이지만 그 효력과 절차에 차이가 있습니다.전입신고의 경우 개념은 거주지를 이동할 때 새로운 거주지의 관할 기관(주민센터 등)에 주소지 변경을 신고하는 것입니다.효력은 전입신고를 하면 대항력이 생깁니다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 집주인이 바뀌더라도 계약 기간 동안 거주할 수 있고, 계약 기간이 만료되면 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 신청 방법은 새로운 거주지의 관할 주민센터를 방문하거나 정부 24 홈페이지에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.확정일자의 경우 개념은 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 문서화하는 것입니다. 효력은 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되었을 때 후 순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다.신청 방법은 거주지의 주민센터나 법원 등에서 신청할 수 있습니다. 온라인으로도 신청 가능합니다.두 가지 모두 전세금을 보호하기 위해 중요한 제도이므로, 전세 계약을 체결할 때는 꼭 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
Q. 전세 계약 만기후 보증금 돌려받을때 절차는 어떻게하면 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 만기 후 보증금을 돌려받기 위한 절차는 계약 종료 1-2개월 전에 계약 갱신 의사가 없음을 밝히고, 전세금 반환을 요청하는 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 우체국에서 보낼 수 있으며, 3부를 작성하여 1부는 수신인에게 발송하고, 1부는 발신인이 보관하며, 1부는 우체국에서 보관합니다. 계약 종료 후에도 전세금을 돌려받지 못한 경우, 임차권등기 명령을 신청합니다. 임차권등기 명령을 신청하면 전세금을 돌려받지 못한 상태에서도 이사를 갈 수 있으며, 이사 후에도 전세금에 대한 우선변제권을 유지할 수 있습니다.임차권등기 명령 신청 후에도 전세금을 돌려받지 못한 경우, 전세금 반환소송을 제기할 수 있습니다. 소송에서 승소하면 강제경매를 신청하여 전세금을 반환받을 수 있습니다. 전세 계약 시 보증보험에 가입하면, 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증보험사에서 대신 전세금을 반환해 줍니다. 임대인이 만기 되면 돈을 돌려주겠다는 답장을 받는 것이 좋습니다.
Q. 증여는 불가라고 하는데,현명한 해결방안이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 상황에서는 해당 지역의 건축법 및 관련 조례를 확인하여 무허가 주택 양성화 가능 여부를 검토해보세요. 양성화가 가능하다면, 건축 허가를 받아 주택을 정식으로 등록하고, 대지로 형질 변경을 할 수 있습니다. 모친이 소유한 주택과 밭을 매매하여 소유권을 이전하는 방법도 있습니다. 이 경우, 매수인은 주택과 밭을 합법적으로 소유할 수 있으며, 모친은 매매 대금을 받을 수 있습니다.모친이 사망한 후 상속을 통해 소유권을 이전하는 방법도 있습니다. 이 경우, 상속인은 주택과 밭을 합법적으로 소유할 수 있으며, 상속세가 부과됩니다. 시청의 처분이 부당하다고 판단된다면, 법적 대응을 고려해볼 수 있습니다. 변호사와 상담하여 소송을 제기하거나, 행정심판을 청구하는 등의 방법을 검토해보는것이 좋습니다.
Q. 집합건물로 등록될 경우 땅의 지분은 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집합건물로 등록될 경우 땅의 지분은 건물의 각 구분소유자에게 귀속됩니다.집합건물이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물을 말합니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 이에 해당합니다. 집합건물의 대지는 건물의 구분소유자들이 공유합니다. 구분소유자들은 자신이 소유한 건물의 면적 비율에 따라 대지 지분을 갖게 됩니다. 대지 지분은 건물이 철거되거나 재건축될 때 건물 소유자에게 주어지는 대지의 몫을 의미합니다.