안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 월세 계약서 작성하기 전에 집을 다시 볼 순 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 임대차 계약을 체결하기 전에는 임차인이 집을 다시 확인할 권리가 있습니다. 특히 하자나 시설물의 훼손 부분을 제대로 확인하지 못했다면, 이는 중요한 사항이므로 재방문을 요청할 수 있습니다. 집주인이 하자 부분을 수리해준다고 하더라도, 실제로 어떤 수리가 이루어졌는지, 그리고 수리된 상태가 만족스러운지 직접 확인하는 것이 좋습니다. 계약서에 서명하기 전에는 임대인과의 협의를 통해 집을 다시 볼 수 있는 기회를 갖는 것이 중요합니다. 만약 집주인이 재방문을 거부한다면, 이는 계약 체결에 대해 다시 생각해볼 수 있는 신호일 수 있습니다. 또한, 원룸의 하자 확인 및 수리 책임은 일반적으로 집주인에게 있으며, 중대한 하자들은 집주인이 수리해야 할 의무가 있습니다. 따라서, 계약서 작성 전에 집을 다시 볼 수 있는 권리를 행사하시는 것이 좋겠습니다. 계약서에 특약사항으로 하자 보수와 관련된 내용을 명시하는 것도 고려해보세요. 가계약금을 지불한 상태라면, 이는 계약의 의사가 있음을 나타내는 것이지만, 최종 계약서에 서명하기 전까지는 집을 다시 볼 수 있는 권리가 있습니다.
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Q. 빌라 다세대주택 매매시 궁금한점 입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라 다세대주택 매매와 관련하여 5층 옥상의 천막이 위반건축물로 등록된 상황에서 3층 호수를 매매하는 경우, 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다. 우선, 위반건축물이 있는 건물의 경우, 해당 건물 전체에 대한 대출이나 보증보험 가입에 제약이 있을 수 있습니다. 그러나 각 호실마다 소유주가 다른 다세대주택, 아파트, 빌라, 연립과 같은 공동주택의 경우, 한 건물에 위반사항이 있더라도 모든 세대가 영향을 받지는 않습니다. 즉, 매매하려는 3층 호수에 위반건축물이 없다면, 현금매매에는 문제가 없을 수 있습니다.그러나 위반건축물이 있는 건물에서는 장기적으로 다양한 문제가 발생할 수 있으며, 이는 재산권에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 위반건축물로 인해 건물의 가치가 하락하거나, 향후 건물에 대한 정비나 개선 작업 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 위반건축물이 있는 건물은 향후 매매나 임대 시 시장성이 떨어질 수 있으며, 이는 재매매나 임대에 어려움을 겪을 수 있음을 의미합니다. 위반건축물이 등록된 지 9년이 지났다고 하더라도, 이는 법적으로 양성화되었다는 의미는 아닙니다. 과거에는 위반건축물 양성화가 이루어진 적이 있으나, 현재는 진행되고 있는 양성화 계획이 없다는 점을 유념해야 합니다.따라서, 매매를 진행하기 전에는 건축물대장을 확인하여 위반건축물의 세부 내용을 파악하고, 필요한 경우 해당 지자체의 건축물 담당 부서에 문의하여 현재 상태와 향후 계획에 대한 정보를 얻는 것이 중요합니다. 또한, 법률 전문가의 조언을 구하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 현금매매를 고려하고 있다면, 위반건축물로 인한 잠재적인 위험과 불이익을 충분히 이해하고, 이에 대비한 계획을 세우는 것이 중요합니다. 매매 결정을 내리기 전에 모든 가능성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.
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Q. 친척이 제 집에 거주지 이전 하겠다고 요청하는데 그에 따른 불이익이 있을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.친척 분이 귀하의 집으로 거주지 이전을 요청하는 경우, 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다. 전입신고는 해당 주소지의 세대주가 본인임을 증명하는 신고로, 거주지에 전입한 날로부터 2주 이내에 주소지 변경 및 전입신고를 해야 합니다. 친척 분이 실제로 귀하의 집에 거주할 예정이라면, 전입신고는 가능합니다. 그러나, 실제로 거주하지 않고 전입신고를 하는 것은 법적 문제를 야기할 수 있으며, 이는 위장전입으로 간주될 수 있습니다. 전입신고를 할 경우, 귀하의 집에 거주하고 있는 인원과의 관계는 '동거인’이 되며, 이는 주택 수에 영향을 주지 않고 소득도 합산하지 않습니다. 그러나, 규제지역에 있는 경우 동거인으로 주택청약을 할 수 없으며, 세대주가 2명이 되는 것과 같은 의미이기 때문에 청약을 원하는 경우에는 세대분리를 진행해야 합니다.또한, 전입신고 후 세대분리를 하게 되면 균등 주민세 부가로 건강보험료 금액이 조정될 수 있으며, 부양가족 수가 감소하여 청약 가점에서 마이너스가 될 수 있습니다. 실제 세대원 거주 여부를 확인하기 위해 방문 조사가 있을 수 있으며, 위장전입으로 적발될 경우 벌금이 부과될 수 있습니다.따라서, 사촌 형님이 실제로 귀하의 집에 거주할 계획이라면 전입신고를 고려할 수 있지만, 그렇지 않은 경우 법적인 문제가 발생할 수 있으므로 신중하게 결정하시는 것이 중요합니다.
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Q. 고층으로 지어지는 생숙과 아파트의 차이점을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.고층 건물로 지어지는 생활숙박시설(생숙)과 아파트는 건축규정상 몇 가지 차이점이 있습니다.생숙은 호텔과 주거형 오피스텔의 중간 형태로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설입니다. 이는 건축법상 '숙박시설’로 분류되어 숙박업 신고가 필요하며, 생활숙박시설 건축기준 요건을 충족해야 합니다. 반면에, 아파트는 '주거시설’로 분류되며, 주택법에 따른 규제를 받습니다. 안정성 측면에서, 생숙은 주거용으로 설계되지 않았기 때문에 주거 환경의 안정성이 보장되지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 소음, 안전 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 아파트는 주거용으로 설계되어 이러한 문제에 대한 규제와 기준이 더 엄격합니다. 건축적인 측면에서 바닥판 두께, 냉난방시설, 자동소방시설, 방화시설, 내진시설 등에 대한 구체적인 차이는 건축법, 공중위생관리법, 주택법 등에 따라 다를 수 있으며, 각 건물의 설계와 건축 당시의 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 아파트는 주거 안전과 편의를 위해 이러한 시설들이 더욱 철저하게 설계되고 관리됩니다.
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Q. 아파트 분양 후 잔금 처리할때 대출 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양 후 잔금 처리 시 대출이 가능합니다. 일반적으로 분양가의 일정 비율을 계약금으로 납부하고, 나머지 금액에 대해서는 중도금과 잔금으로 나누어 납부하게 됩니다. 중도금 대출은 분양가를 기준으로 하며, 잔금 대출은 주택 시세를 기준으로 가능한데, 시세가 분양가보다 높을 경우 잔금 대출 한도가 더 높아질 수 있습니다.분양 잔금 대출은 일반적으로 KB시세를 기준으로 하며, 신규 분양 아파트의 경우 KB시세가 등재되는 시기에 따라 대출이 결정됩니다. 만약 KB시세가 나오지 않을 경우, 감정가를 기준으로 대출이 이루어질 수 있습니다. 또한, 분양 잔금 대출 시 적용되는 LTV(Loan to Value, 담보인정비율)와 DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)는 규제지역 여부와 주택 수, 생애 최초 구매 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 대출을 받을 때는 DSR(Debt Service Ratio, 총부채상환비율) 규제도 확인해야 합니다. DSR은 대출자의 총 부채 상환 능력을 평가하는 지표로, 입주자 모집 공고일이나 전매일 기준으로 달라질 수 있으며, 규제지역과 비규제지역에 따라 적용되는 DSR 비율이 다를 수 있습니다.분양 잔금 대출과 관련된 자세한 정보는 집단대출이 협약된 금융기관에서 확인할 수 있으며, 입주 시점에 대출 조건이 확정됩니다. 대출 가능 여부와 조건은 금융기관마다 다를 수 있으므로, 여러 금융기관의 조건을 비교해보시는 것이 좋습니다. 또한, 분양을 받으실 때는 장기적인 금융 계획을 세우시고, 부동산 경기 변동에 대비하셔야 합니다.