안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 단독주택을 구매해서 철거하게 되면 주택수에 안 잡히게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.단독주택을 구매한 후 철거하게 되면, 해당 주택은 주택수에 포함되지 않을 수 있습니다. 국세청의 해석에 따르면, 전기나 수도 시설이 갖춰지지 않은 채 방치되어 사람이 사실상 거주하기 어려운 정도인 폐가는 주택의 기능이 상실되었으므로 주택수에 포함되지 않는다고 합니다. 또한, 주택이 주거용으로 사용되지 않고 확실히 멸실된 경우에는 주택으로 볼 수 없다는 입장입니다. 이러한 조치는 다양한 이유로 취해질 수 있는데, 주택수에 포함되지 않게 하려는 목적 외에도, 재개발이나 재건축을 계획 중일 수 있으며, 투자 목적으로 장기간 공터로 남겨두는 경우도 있습니다. 주택수에 포함되지 않게 하는 것은 세금 혜택이나 청약 자격 유지 등의 이유로 이용될 수 있습니다.
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Q. 계약 만료 한 달 전에 이야기를 해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만료가 한 달밖에 남지 않았을 때 이사 통보를 하는 것은 법적으로 보장된 권리입니다. 하지만, 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거부 의사를 통지해야 합니다. 이 기간을 놓치면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있으며, 이 경우 임차인은 언제든지 중도에 계약 해지를 통보할 수 있고, 임대인에게 해지 통보를 한 날로부터 3개월 후에 전세계약이 종료됩니다. 따라서, 계약 만료 한 달 전에 이사 통보를 하더라도 임대인의 동의가 있으면 문제없이 이사를 나갈 수 있습니다. 하지만 임대인이 동의하지 않는 경우, 법적으로 보장된 통보 기간을 지키지 않았기 때문에 임대인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 계약 만료 전에 이사를 원할 경우, 임대인에게 서면으로 통보하는 것이 가장 좋으며, 가능하다면 임대인의 답변을 받아두는 것이 중요합니다. 이는 나중에 보증금 반환 등의 문제가 발생했을 때 증거 자료로 활용될 수 있습니다1. 만약 임대인과의 원활한 소통이 어려운 경우, 내용증명을 통해 공식적으로 통보하는 방법도 고려해볼 수 있습니다.계약 만료 한 달 전에 이사 통보를 해도 괜찮은지 여부는 임대인과의 관계, 계약서의 내용, 그리고 임대인의 동의 여부에 따라 달라질 수 있으니, 이 점을 유념하시고 조치를 취하시기 바랍니다.
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Q. 전세계약 연장 시 세입자 입장에서 특약을 추가 및 연장할 수 있는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장 시에는 기존 계약의 조건들이 그대로 유지되는 것이 원칙입니다. 하지만, 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 특약 사항을 추가하거나 변경하는 것이 가능합니다. 즉, 세입자와 집주인이 동의한다면 기존 계약에 없던 새로운 특약을 추가하거나 기존의 특약을 연장할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 거주 기간 동안 발생할 수 있는 시설물의 고장에 대한 수리 책임을 명확히 하거나, 전세보증금 반환 조건을 명시하는 등의 내용을 특약으로 추가할 수 있습니다. 또한, 임대인이 잔금 지급일 전까지 하자보수를 해주어야 한다거나, 건물에 설정된 근저당권을 말소해야 한다는 조건을 특약으로 명시할 수도 있습니다.다만, 전세계약 연장 시에는 주의해야 할 점이 있습니다. 임대인이 실거주를 목적으로 하는 경우나 보증금 증액 등의 조건 변경이 있는 경우, 이러한 사항들을 잘 확인하고 계약을 갱신해야 합니다. 또한, 임대인이 임대사업자인지 여부에 따라 갱신거부가 불가능할 수도 있으며, 전세반환보증보험 의무 등이 달라질 수 있으니 이 점도 참고하시기 바랍니다. 전세계약 연장 시에는 확정일자를 받는 것이 중요하며, 이는 건물이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 우선순위로 보증금을 받을 수 있게 해주므로, 확정일자를 받고 보관하는 것을 잊지 마세요.요약하자면, 전세계약 연장 시에는 기존 계약의 조건이 유지되는 것이 기본이지만, 양 당사자의 합의에 따라 특약을 추가하거나 변경하는 것이 가능합니다.
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Q. 부동산중개인과 공인중개사의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사는 1985년부터 시행된 공인중개사법에 따라 자격시험을 통과하여 자격을 취득한 사람을 말합니다. 공인중개사는 개인 사무소, 중개 법인, 합동 등을 설립하거나 고용될 수 있으며, 전국 어디에서나 부동산 중개 업무를 할 수 있습니다. 반면에, 부동산중개인은 공인중개사 자격증 제도가 시행되기 이전인 1985년 이전부터 중개업을 해온 사람들을 말합니다. 이들은 특정 지역(해당 사무소가 있는 시, 군, 구 지역)에서만 영업 활동을 할 수 있으며, 경매와 공매 업무는 할 수 없습니다. 또한, 부동산 중개인 사무소의 신규 등록은 현재 할 수 없으며, 폐업을 할 경우에는 공인중개사 자격증 없이는 재개업이 불가능합니다. 요약하자면, 공인중개사는 자격시험을 통과한 후 취득한 자격증을 가진 전문가이며, 전국적으로 영업이 가능합니다. 부동산중개인은 과거부터 중개업을 해온 사람들로, 특정 지역 내에서만 영업이 가능하며, 자격증이 없습니다.
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Q. 장사하는 가게는 건물주가 계약 종료를 할 수도 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인은 임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 즉, 임차인이 법정 기간 내에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 갱신해야 합니다. 그러나, 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 계약을 종료할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 차임을 연체했거나, 건물을 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 전대한 경우 등이 정당한 사유에 해당할 수 있습니다. 만약 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우, 임차인은 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 상가건물을 일정 기간 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 등 정당한 사유가 있을 때는 이러한 책임이 면제될 수 있습니다. 따라서, 임대인이 재계약을 거절하려면 법적으로 인정되는 정당한 사유가 필요하며, 그렇지 않은 경우 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.