안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 죽은 세입자 집에 들어가도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 돌아가신 경우, 집주인이 세입자의 집에 들어가는 것은 매우 민감한 문제입니다. 한국의 법률에 따르면, 임차인의 사망으로 인한 계약 해지 사유가 되지 않으며, 상속인이 계약을 승계하게 됩니다. 세입자의 사망 후 상속인이나 법적 보호자 없이 집주인이 임의로 집에 들어가는 것은 주거침입죄에 해당할 수 있으므로, 법적 절차를 따르는 것이 중요합니다. 유가족이나 보호자와 연락이 닿지 않는 경우, 법적 조언을 구하거나 법원에 명도 소송을 제기하는 등의 절차를 밟아야 합니다. 또한, 임대차 계약서상의 규정, 세입자와의 사전 합의, 혹은 법적 절차에 따른 명도 명령 등이 없다면, 집주인이 세입자의 집에 들어가는 것은 법적으로 허용되지 않습니다. 집 비밀번호를 모르시는 경우에도, 무단으로 침입하려 시도하는 것은 법적 문제를 야기할 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
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Q. 민간전세임대중인데 보증금 어떻게돌려받아야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 만료 전에 임대인에게 해지 의사를 통지해야 합니다. 이는 문자, 전화통화 녹취, 내용증명 등을 통해 이루어질 수 있으며, 임대인이 내용증명을 받은 경우 대답을 들은 것으로 인정됩니다. 임대인이 내용증명을 받지 않거나 연락이 되지 않는 경우, 법원에 공시송달을 신청할 수 있습니다. 공시송달은 법원에서 내용을 2주간 게시한 후 임대인이 받은 것으로 인정합니다. 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못할 경우, 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이는 임대주택 소재지 관할 법원에서 신청할 수 있으며, HUG에서도 도움을 받을 수 있습니다. 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하면 HUG에 보증사고를 신고하고 보증금을 청구할 수 있습니다. 이를 위해서는 임차권등기명령이 완료된 후, 필요한 서류를 준비하여 청구해야 합니다.현재 상황에서 이미 내용증명을 보내셨고, 법인회사도 그 내용증명을 받은 상태라면, 다음 단계로 임차권등기명령 신청과 HUG에 보증금 청구 절차를 준비하시면 됩니다. 공시송달은 임대인이 내용증명을 받지 않았을 때 필요한 조치이므로, 현재 상황에서는 필요하지 않을 수 있습니다.
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Q. 일시적 1가구 2주택자의 기간과 이후 양도소득세가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택자의 유지 기간은 다음과 같습니다 2023년 1월 12일 기획재정부 발표에 따르면, 일시적 1가구 2주택자의 특례 요건 중 종전주택 처분기한이 3년으로 연장되었습니다 이는 조정대상지역이나 비조정지역에 상관없이 적용되며, 일시적 1가구 2주택으로서 양도세, 취득세, 종합부동산세에서 세제혜택을 받고 싶다면 연장된 기간인 3년 이내에 종전주택을 처분해야 합니다.양도소득세에 대해서는 다음과 같은 정보가 있습니다일시적 1가구 2주택자가 종전주택을 양도할 경우, 12억원까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 종전 주택을 취득한 후 1년이 지난 후에 새로운 주택을 취득하고, 종전 주택을 3년 이내에 매도할 경우 일시적 1가구 2주택자로 인정받아 양도소득세를 12억원까지 비과세 받을 수 있습니다.
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Q. 아파트 구입 시 명의를 공동으로 하면 단점은 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트를 구입할 때 공동명의로 하는 경우, 몇 가지 단점이 있을 수 있습니다단독명의에서 공동명의로 변경할 경우, 취득세를 다시 납부해야 할 수 있습니다. 이는 추가적인 세금 부담을 의미합니다. 공동명의로 등록하게 되면, 소득이 없는 배우자도 증여세가 발생할 수 있으며, 피부양자 자격이 박탈되어 건강보험료 부담이 증가할 수 있습니다. 공동명의로 아파트를 소유할 경우, 대출을 받을 때 모든 공동명의자의 동의가 필요하게 되어 대출 절차가 복잡해질 수 있습니다. 이혼이나 상속과 같은 상황에서 재산 분할이 복잡해질 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 공동명의로 부동산 계약을 진행할 때, 관련 서류 작성 및 절차가 복잡해질 수 있습니다.공동명의의 장점으로는 종합부동산세 혜택, 양도소득세 혜택 등이 있지만, 위와 같은 단점들도 고려해야 합니다.
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Q. 토지나 주택의 등기부등본은 아무나 열람이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지나 주택의 등기부등본은 집 주인이 아니더라도 열람이 가능합니다. 등기부등본은 부동산에 관한 권리 관계 및 현황이 기재된 공적 장부로, 누구나 국가기관에 수수료를 내고 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 인터넷등기소를 통해 온라인으로도 열람 및 발급이 가능하며, 구청 등의 무인민원발급기를 통해서도 발급받을 수 있습니다. 열람하는 데는 소정의 수수료가 있으며, 열람만으로는 법적 효력이 없지만, 발급받은 등기부등본은 법적 효력이 있어 공문서로 제출할 수 있습니다. 정확한 주소와 호수를 알고 있어야 확인이 가능하며, 집주인이나 임차인의 경우 이름 전체가 아닌 성까지만 조회가 가능합니다. 따라서, 부동산 거래나 확인이 필요한 경우에는 등기부등본을 열람하거나 발급받아 해당 부동산의 권리 관계를 확인하는 것이 중요합니다. 부동산 거래 시에는 일반적으로 공인중개사가 실시간으로 발급하여 첨부해주기 때문에 별도로 열람할 필요가 없을 수도 있습니다.