안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약 중 집주인의 부동산 매매. 주의해야 할 부분이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매매가 진행되기 전에 해당 부동산의 등기부등본을 확인하여 현재 소유자가 누구인지, 그리고 저당권, 전세권 등이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 전세 계약서에 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 확정일자는 임차인이 전세 보증금에 대하여 법적인 증거력을 가지는 날짜로, 보증금을 보호하는 데 필수적입니다. 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 하며, 이는 임차인의 권리를 보호하는 데 도움이 됩니다. 전세보증보험에 가입하면, 만약 집주인이 보증금을 반환하지 못할 상황이 발생했을 때 보증금을 보호받을 수 있습니다. 계약서에 기재된 내용과 특약사항을 꼼꼼히 검토하여, 불합리한 조항이 없는지 확인하고, 필요한 경우 수정을 요청해야 합니다. 만약 집주인이 아닌 대리인과 계약을 진행할 경우, 대리인의 신분증, 위임장, 집주인의 인감증명서 등을 확인해야 합니다. 계약금과 잔금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 송금해야 하며, 이는 사기를 예방하는 데 중요합니다. 매매계약서를 통해 임대인 변경 시 장기수선충당금에 대한 정산이나 승계에 관한 내용이 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
부동산
Q. 전세집 임대인이 바뀌면 장기수선충당을 누구에게 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집의 임대인이 매매로 인해 변경되었을 경우, 장기수선충당금은 새로운 임대인에게서 받을 수 있습니다. 임대차 계약 중 임대인이 변경되더라도, 새로운 임대인은 기존 임대인의 권리와 의무를 승계받게 됩니다. 따라서 계약 만료 시점에 퇴거할 때, 장기수선충당금은 새로운 임대인에게 청구하여 반환받을 수 있습니다. 장기수선충당금은 원칙적으로 임대인이 부담하는 비용이며, 세입자가 관리비에 포함하여 납부한 경우, 임대인은 그 금액을 세입자에게 반환해야 합니다. 계약 종료 시에는 관리사무소에서 장기수선충당금 납부 내역을 확인하고, 그 금액을 새로운 임대인에게 청구할 수 있습니다. 만약 임대인 변경 시 장기수선충당금에 대한 정산이나 승계에 관한 내용이 매매계약서에 명시되어 있다면, 그 내용에 따라 처리됩니다.
부동산
Q. 전대차계약을 하면 1차 세입자와 동일하게 법적으로 우선 변제권 등 대항력이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전대차계약을 체결할 때, 전차인(1차 세입자의 친구분)은 원칙적으로 임대인(건물주)의 동의를 받아야 하며, 이 경우에만 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 법적 권리를 말하고, 우선변제권은 임차주택이 경매 등에 넘어갔을 때 배당받을 수 있는 권리를 의미합니다. 전차인이 임대인의 동의 없이 전대차계약을 맺은 경우, 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 그러나 임대인의 동의를 받은 경우에는 '임차인 대위권’을 행사하여 임차보증금에 대해 적극적으로 변제를 받을 수 있습니다.따라서, 건물주에게 사후에 통보했다 하더라도, 임대인의 동의를 받았다면 전차인은 불이익 없이 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다. 만약 임대인의 동의를 받지 않았다면, 전차인은 이러한 권리를 주장할 수 없으므로 불이익을 받을 수 있습니다. 전세계약을 맺은 원래 세입자는 전대차계약과 관련하여 임대인의 동의를 받았다면 법적으로 보호받을 수 있습니다.
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Q. 아파트 매매시에 대부업대출이있으면 어떻게 처리하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.선순위 대출이 1금융권에서 받은 대출이라면, 아파트 매매 시 해당 은행과의 대출 상환 조건을 확인해야 합니다. 대출 상환 방법에는 원금 균등분할 상환, 원리금 균등분할 상환, 원리금 체증식 분할 상환 등이 있으며, 이에 따라 매월 상환하는 금액이 달라질 수 있습니다. 후순위 대출인 대부업 대출은 매매가 진행될 때 상환해야 할 수도 있습니다. 이 경우, 매매 계약서 작성 시 후순위 대출에 대한 상환 계획을 명시하고, 잔금 지급 시 해당 대출을 상환하는 것이 일반적입니다. 매매 계약서에는 특약 사항으로 등기부상에 기재된 근저당권은 잔금일 이전까지 매도인이 책임 말소하는 조항을 포함시키는 것이 좋습니다. 매매 잔금 대출의 경우, 신용융자를 이용할 수 있으며, 이는 잔금일에 은행이 집행하고, 금융거래 확인서가 발급된 후 해당 캐피탈사로 확인서를 발송하여 입금을 받는 방식으로 처리됩니다.
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Q. 전세로 들어간 집 도어락 교체 바용 청구 해도 되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집의 도어락 교체 비용 문제는 경우에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 임대인은 임차인이 사용하고 있는 주택을 유지, 수선할 의무가 있습니다. 따라서 도어락과 같은 주요 시설의 고장이나 노후화로 인한 교체는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.하지만 세입자의 과실로 인한 파손이나, 세입자가 더 나은 제품으로 교체하고자 하는 경우에는 세입자가 비용을 부담해야 할 수도 있습니다. 또한, 임대차 계약서에 특별한 조항이 있다면 그에 따라야 합니다. 고장의 원인이 노후화나 임대인의 책임이 있는 경우라면, 수리 업체의 진단서나 견적서를 통해 고장의 원인을 객관적으로 증명하고, 이를 바탕으로 집주인에게 비용을 청구할 수 있습니다. 반면, 세입자의 과실로 인한 고장이라면 세입자가 비용을 부담해야 할 수 있습니다.