안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 실거주의무에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.비조정지역의 경우, 2년 실거주 의무가 없으므로 매매 후 바로 전세나 월세로 놓는 것이 가능합니다. 하지만, 취득 시점이 조정대상지역이었다면, 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 실거주 의무가 여전히 존재합니다. 즉, 취득 시점에 조정지역이었더라도 현재 비조정지역이라 할지라도, 2년 실거주 의무를 지켜야 합니다. 또한, 17.8.2 대책 이전에 주택을 매입했거나, 조정지역 지정일 이전에 주택 매입한 경우에는 거주 요건이 없습니다. 그리고 특정한 예외 상황에서는 1년 이상 거주한 경우에도 2년 실거주로 인정받을 수 있습니다.
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Q. 현대 다주택자인데 주택청약1순위는 청약이 안되는지 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약 1순위 조건에 따르면, 무주택자 또는 전용면적 60m² 이하의 1주택을 소유한 경우에만 1순위로 청약이 가능합니다. 현재 3채의 아파트를 소유하고 계신 경우, 1채가 공시지가 1억 이하라도 다주택자로 분류되어 1순위 청약 자격이 없습니다. 2순위로 아파트 청약에 당첨되는 경우, 취득세는 새로 취득하는 주택을 포함하여 보유하게 되는 주택의 수에 따라 계산됩니다. 현재 2주택을 보유하고 있고 새로운 주택을 취득하게 되면, 대상주택으로 3주택을 선택하여 취득세를 계산하게 됩니다.
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Q. 전세로 살다 이사를 가는데 에어컨 타공 메꾸고 가야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.타공을 막고 가야 하는지 여부는 주로 임대 계약서의 조건과 집주인과의 합의에 따라 달라집니다. 일반적으로, 에어컨 설치 시 집주인의 동의를 받았다면, 이사할 때 타공 부분을 원상복구하는 것이 예의입니다. 타공이 두 개라면 두 곳 모두 메우는 것이 좋습니다 .원상복구의 범위는 경우에 따라 다를 수 있습니다. 법적으로는 임대인과의 합의나 계약서에 명시된 내용에 따라 원상복구의 정도가 결정됩니다. 일반적으로, 우레탄 폼이나 에어컨 타공 마개를 사용하여 구멍을 메우는 것으로 충분한 경우가 많습니다. 하지만, 벽이나 샷시 등의 구조적인 부분에 대한 큰 변화가 있었다면, 더 상세한 복원이 필요할 수도 있습니다. 이는 집주인과의 협의를 통해 결정되어야 합니다.
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Q. 세입자가 경매 낙찰 될 경우 시세 선납한 돈은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집이 경매에 넘어갈 경우, 세입자가 낙찰을 받으려면 일반적으로 시세의 일정 비율을 선납해야 합니다. 이 선납금은 낙찰 후 낙찰가에 대한 보증금으로 사용되며, 낙찰가가 전세보증금보다 낮은 경우, 선납한 금액은 낙찰가와 상계 처리됩니다. 즉, 선납금은 낙찰가의 일부로 간주되어 별도로 돌려받지는 않습니다. 경매에서 낙찰을 받게 되면, 전세보증금반환채권이 있을 경우 낙찰대금을 별도로 지급하지 않아도 됩니다. 이는 낙찰가와 전세보증금반환채권을 상계 처리할 수 있기 때문입니다. 하지만, 만약 낙찰가가 전세보증금보다 낮다면, 낙찰자인 세입자는 낙찰가와 전세보증금의 차액만큼의 손해를 볼 수 있습니다. 이 경우, 법적으로 '혼동’이라는 원칙에 따라 세입자가 임대인의 지위를 승계하게 되면서, 세입자의 보증금반환채권은 소멸하게 됩니다.따라서, 선납한 금액에 대해서는 낙찰 후에 별도로 반환받지 못하며, 낙찰가가 전세보증금보다 낮을 경우 그 차액은 세입자가 부담해야 할 수 있습니다.
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Q. 민간임대아파트 매매 궁금한 점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대아파트 매물이 많은 이유는 여러 가지가 있습니다. 먼저, 민간임대아파트는 청약통장이 필요 없고, 무제한 전매가 가능하며, 양도세가 발생하지 않아 세금 절약에 유리한 점 때문에 인기가 많습니다. 또한, 분양가상한제 강화로 인해 건설사들이 수지타산이 맞지 않아 분양 대신 임대로 전환하는 경우가 많습니다. 이외에도 부동산 하락세로 분양이 잘 되지 않을 때, 급한 상황을 막기 위해 민간임대로 전환하는 경우도 있습니다.민간임대아파트는 건설사에서 자체적으로 주택을 세운 뒤 장기간 안정적으로 임대하는 형태로, 일반적으로 임대의무기간은 최소 10년입니다. 이러한 임대아파트는 분양전환 가능성이 불확실하고, 분양가상한제를 적용받지 않아 고분양가 논란이 있을 수 있으며, 향후 아파트 가격 변동에 따른 리스크도 고려해야 합니다.따라서, 매물이 많은 것은 건설사가 임대 못한 매물을 파는 것이 아니라, 이러한 민간임대아파트의 특성과 시장 상황에 따른 결과일 수 있습니다.