안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 빌라 매매 어떻게 되는지 모르겠습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라 매매와 관련하여, 여러 단계와 고려해야 할 사항들이 있습니다. 통상 분양가의 10% 내외를 건축주 명의 통장 또는 분양담당자 명의로 입금합니다. 대출 심사를 위한 서류 준비가 필요하며, 이후 대출 신청을 진행합니다. 인테리어 상태 및 하자 여부를 확인합니다. 소유권이 제대로 등록되어 있는지 확인합니다. 계약금, 잔금대출, 실입주금을 포함한 자금 지급을 진행하고 소유권 이전 절차를 밟습니다.양도세 계산은 다음과 같은 과정을 거칩니다양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 1주택자의 경우 12억원 비과세 해당 여부를 반영합니다.해당되는 공제를 적용합니다. 과세표준에 세율을 곱하여 양도소득세를 계산합니다.전세 세입자의 매매 권리와 관련해서는, '전세 낀 매물’의 매매계약 단계에서 현 세입자의 동의가 있으면 새 집주인(매수인)도 실거주할 수 있다는 유권 해석이 있습니다. 매수인은 소유권이전등기 전까지는 세입자의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 없으나, 매매계약의 안정성을 보장하기 위해 일부 사례에 한해 허용됩니다.
부동산
Q. 이러한 경우에 보증금 늦게 돌려받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금 반환에 관한 문제는 매우 복잡할 수 있으며, 상황에 따라 다를 수 있습니다. 한국의 법률에 따르면, 임대인은 임차인이 이사를 나간 후 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 지체 없이 반환하지 않는 경우, 임차인은 지연이자를 청구할 수 있습니다. 일반적으로, 임대차 계약이 종료되었을 때 임대인은 임차인이 이사를 나간 다음 날부터 법정이자율인 연 5%의 지연이자를 가산하여 보증금을 지급해야 합니다. 만약 임차인이 소송을 제기하게 되면, 임대인은 소장을 송달 받은 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급해야 할 수도 있습니다.집주인이 강제로 계약을 해지했다면, 이는 일반적인 임대차 계약 종료 상황과 다를 수 있습니다. 집주인이 계약을 해지한 정당한 이유가 있는지, 그리고 귀하가 이사를 나간 후 적절한 통보를 했는지 등이 중요한 요소가 될 것입니다. 이러한 상황에서는 법적 조언을 구하는 것이 가장 좋습니다.
부동산
Q. 전세 계약 중 집주인이 바뀔 때 대처하는 방법이 알고 싶습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌게 되는 경우, 세입자는 기존의 계약 내용을 새로운 집주인에게 승계할 수 있습니다. 따라서 계약서를 새로 작성할 필요는 없으며, 기존 계약 내용이 그대로 유지됩니다. 하지만 임대료나 계약 조건에 변동이 있는 경우에는 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 새로운 집주인과 세입자가 협의하여 서로 동의해야 변경이 가능합니다.또한, 보증금을 인상하는 경우에는 증액된 부분에 대해서만 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이렇게 하면 기존 보증금에 대한 확정일자의 순위는 유지되고, 증액된 부분만 후순위가 됩니다. 계약 기간이 종료되었을 때 보증금 반환 청구는 새로운 집주인에게 하면 됩니다. 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 임대차 관계의 모든 권한과 의무를 승계 받게 됩니다.만약 집주인이 일시적으로 전출을 요구하거나, 전세 자금 대출이나 보증보험에 가입되어 있는 경우에는 특별한 주의가 필요합니다.
부동산
Q. 전세를 살고 만기전에 주인한테통보를했는데ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 만기 전에 이사를 가려고 할 때, 보통 임대인과 임차인 간의 합의가 필요합니다. 만약 임대인이 계약 만료 전에 이사를 요구하거나 임차인이 이사를 통보하는 경우, 상대방의 동의가 있어야만 계약을 중도에 종료시킬 수 있습니다.계약 만료 3달 전에 이사를 가겠다고 통보한 경우, 임대인은 원칙적으로 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 임대인과 추가적인 협의를 통해 보증금 반환 일정을 조정하거나, 임대인이 새로운 세입자를 구할 때까지 기다리는 방법을 논의할 수 있습니다. 임대인이 계약을 위반하여 보증금을 반환하지 않는 경우, 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환할 수 없다고 하는 상황에서는, 임대인이 새로운 세입자를 찾을 때까지 기다리거나, 법적인 조치를 취하는 것 외에도, 임대인과의 협의를 통해 해결 방안을 찾는 것이 중요합니다. 만약 임대인과의 협의가 어렵거나, 임대인이 계약을 위반하는 경우에는 법적인 도움을 받아 해결하는 것이 필요할 수 있습니다.
부동산
Q. 전전세 할때 방법과 유의점 궁금해요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 임대차 계약서에 대해 관할 구청, 동사무소, 또는 읍·면사무소에서 부여하는 것으로, 중개인 없이 계약서를 작성하더라도 새로운 임차인은 확정일자를 받을 수 있습니다. 전전세 계약 기간은 기존 전세 계약 기간을 초과할 수 없습니다. 예를 들어, 남편이 2년간의 전세 계약을 맺고 1년이 지난 후 전전세 계약을 한다면, 새로운 임차인과의 계약 기간은 남은 1년 이내에서만 정할 수 있습니다. 기본적인 하자책임은 원칙적으로 임대인에게 있습니다. 그러나 전전세 계약의 경우, 기존 임차인(전대인)과 새로운 임차인(전차인) 간의 계약이므로, 계약서에 따라 책임의 범위가 달라질 수 있습니다. 따라서 계약서에 하자에 대한 책임 범위를 명확히 해야 합니다. 문제 발생 시 남편의 책임 범위는 계약서의 내용에 따라 결정됩니다. 전전세 계약서에는 전대인과 전차인 간의 권리와 의무가 명시되어 있으며, 이에 따라 책임소재가 달라질 수 있습니다. 특히, 전전세 계약 시 전세권설정등기를 통해 보증금 반환에 대한 우선권을 확보하는 것이 중요합니다.전전세 계약을 할 때는 계약서 작성 방법, 특약 내용, 그리고 임대인의 세금 체납 여부 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 전세권설정등기를 통해 새로운 임차인의 권리를 보호하는 것이 좋습니다.