안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 국민임대 아파트 입주 후 자가가 생기면 도로 나와야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민임대아파트는 입주자 모집 공고일부터 임대차 계약 종료일까지 세대구성원 전원이 무주택자여야 하며, 1세대 1주택에 한하여 신청이 가능합니다. 상속을 통해 주택을 소유하게 되면, 원칙적으로는 무주택자의 자격이 상실되어 국민임대아파트에 거주할 수 없게 됩니다. 하지만, 상속받은 주택에 대한 구체적인 사항이나 예외 조항이 적용되는 경우도 있을 수 있으므로, 정확한 상황을 파악하기 위해서는 관련 기관에 문의하시거나 주택 관리 사무소에 확인해보시는 것이 좋겠습니다.
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Q. 빌라나 아파트 매입 계약시 신고는 언제까지 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라나 아파트 매입 계약시 신고는 계약 체결일로부터 60일 이내에 해야 합니다. 만약 신고 기간이 지난 후에 신고를 하게 되면, 거래가격과 지연 기간에 따라 과태료가 부과될 수 있습니다. 예를 들어, 신고 지연 기간이 3개월 이하일 경우, 거래가격이 1억원 미만이면 10만원, 1억원 이상 5억원 미만이면 25만원, 5억원 이상이면 50만원의 과태료가 부과됩니다. 신고 지연 기간이 3개월을 초과할 경우에는 과태료가 더 높아질 수 있습니다.
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Q. 다세대 주택, 다가구주택 전입신고할 때 주의할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다세대 주택과 다가구주택 전입신고 시 주의해야 할 점이 있습니다.다가구주택은 건축법상 '단독주택’에 해당하며, 소유자가 1명입니다. 전입신고서에는 지번만 기재하여도 대항력을 인정받을 수 있습니다. 즉, 호실이 구분되어 있어도 지번까지만 정확히 기재하면 됩니다.다세대주택은 '공동주택’에 해당하며, 각 호마다 소유주가 다를 수 있습니다. 전입신고 시에는 지번뿐만 아니라 등기부 상의 동·호수까지 정확하게 기재해야 대항력을 인정받을 수 있습니다.전세계약을 체결하기 전에는 임대인 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 최근 법 개정으로 임차인이 요청하는 경우 임대인은 선순위 보증금 등 정확한 임대차 정보와 함께 납세 증명서를 제시해야 합니다. 또한, 안심전세 App 2.0을 통해 악성임대인 여부와 보증사고 이력 등을 확인할 수 있습니다.이러한 정보들을 참고하여 전입신고를 할 때 실수 없이 정확한 정보를 기재하시길 바랍니다.
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Q. 임차인에게 불리한 특약은 모두 효력이 없는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인에게 불리한 특약은 주택임대차보호법에 따라 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조에 의하면, 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 명시되어 있습니다.또한, 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우는 임대인이나 임차인 양쪽 모두 계약 갱신이나 해지에 대해 아무런 통지를 하지 않았을 때 발생합니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인에게 계약 갱신이 불가하다는 통지를 하지 않은 경우, 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신됩니다. 마찬가지로 임차인도 계약 해지에 대한 통지를 임대인에게 하지 않을 경우, 계약이 자동으로 갱신됩니다.전세계약이 매매로 인해 자동 연장된 상황에서, 집주인이 매매한 후 새로운 계약서를 작성하자고 할 때, 세입자가 계약해지를 원한다면, 이는 법적으로 효력이 있을 수 있습니다. 그러나 이는 상황에 따라 다를 수 있으며, 구체적인 사안에 대해서는 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 일반적으로, 임대차 계약 중에 매매가 이루어진 경우, 임차인은 새로운 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 새로운 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계받게 됩니다. 만약 새로운 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않는다면, 임차인은 법적 조치를 취할 수 있습니다.
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Q. 미성년자(유아) 앞으로 월세 계약, 확정일자 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미성년자 명의로 월세 계약을 진행하는 것은 가능하지만, 법정대리인(부모님)의 동의가 필요합니다. 미성년자가 부동산 계약을 할 때는 법정대리인이 함께 서명하고 날인해야 하며, 법정대리인의 신분증과 도장, 가족관계증명서, 미성년자의 기본증명서 등이 필요합니다.전입신고와 확정일자를 받는 경우에도 법정대리인의 동의가 필요하며, 법정대리인이 동반하여 주민센터에 방문해야 합니다. 미성년자가 단독으로 전입신고를 하는 경우는 특별한 상황에서만 가능하며, 일반적으로는 법정대리인의 확인이 필요합니다.필요서류 (가족관계증명서 ,미성년자의 기본증명서, 법정대리인의 신분증 및 도장, 법정대리인 동의서) 입니다전입신고 시에는 법정대리인이 미성년자와 함께 주민센터에 방문하여 신고를 해야 하며, 확정일자는 주민센터, 등기소, 법원, 공증사무소 등에서 받을 수 있습니다4. 이러한 절차는 미성년자의 권리를 보호하고 법적 문제를 예방하기 위한 것입니다.