안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 매매계약서,분양계약서,옵션계약서,원본 부동산신고필증
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대출 상담을 위해 매매계약서, 분양계약서, 옵션계약서, 부동산 신고필증 등의 서류를 제공하는 것은 일반적인 절차 중 하나입니다. 이러한 서류들은 대출 승인 과정에서 대출 상담사가 고객의 신용 상태와 부동산의 가치를 평가하기 위해 필요합니다.그러나, 원본 문서를 제공할 때는 주의가 필요합니다. 일반적으로, 대출 상담을 위해서는 문서의 사본을 제공하고 원본은 본인이 보관하는 것이 안전합니다. 대출 상담사가 원본을 요구하는 경우, 왜 원본이 필요한지 명확한 이유를 제시해야 합니다. 또한, 대출 승인이 완료된 후에는 해당 문서들을 반환받아야 합니다. 만약 대출 상담사가 원본 문서를 반환하지 않거나, 문서를 요구하는 이유가 불분명하다면, 해당 금융기관에 문의하여 상황을 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 매매계약서나 분양계약서는 나중에 집을 매매하거나 임대할 때 필요할 수 있으므로, 이러한 문서들은 안전하게 보관하는 것이 좋습니다.대출 상담 과정에서 느끼는 불안감이나 의문점이 있다면, 법적 조언을 구하거나 소비자 보호 기관에 문의하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 안전을 위해, 대출 상담사와의 모든 대화나 문서 교환은 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 나중에 문제가 발생했을 때 증거 자료로 사용할 수 있습니다.
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Q. 부동산 임의경매에서 가압류권자
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가압류는 채권자가 채무자의 재산에 대해 가지는 일종의 보전처분입니다. 가압류권자가 경매 절차에서 배당을 요구하기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다. 경매개시결정 이후에 가압류한 채권자는 배당요구 종기까지 등기된 가압류권자만이 적법하게 배당요구를 할 수 있습니다. 즉, 가압류 신청서나 결정문을 가지고 배당 요구를 했다고 하더라도 배당요구 종기까지 등기되지 않았다면 그 배당요구는 부적법하여 각하될 수 있습니다.따라서, 항소가 진행 중인 상태에서도, 해당 가압류가 경매개시결정 이전에 등기되었다면, 가압류권자는 배당을 요구할 수 있습니다. 하지만, 가압류가 경매개시결정 이후에 등기되었다면, 배당요구 종기까지 적법하게 등기되어야 배당요구가 가능합니다.본안 소송의 결과에 따라 가압류의 효력이 달라질 수 있으므로, 소송의 진행 상황과 경매 절차의 진행 상황을 주의 깊게 살펴보시는것이 필요합니다.
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Q. 전세 임대차 계약이 끝나가는데 임대인에게 보증금을 못 받을 것 같아요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 임대차 계약이 만료되더라도 주소를 유지하는 것 자체가 불법은 아닙니다. 하지만, 계약이 만료된 후에는 임대인의 동의 없이 거주하는 것은 법적 문제가 될 수 있습니다. 따라서, 한 달 연장에 대한 새로운 임대차 계약서를 작성하는 것이 법적으로 안전합니다.2. 법적으로는 계약 만료일에 전세보증금 전액을 반환받아야 합니다. 만약 전액을 받지 못하고 이사를 가야 하는 상황이라면, 지연된 금액에 대해 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 이는 일반적으로 연 12%의 지연손해금을 기준으로 합니다.3. 임차권등기명령이나 지급명령 신청은 통상 1개월 정도 소요되며, 전세보증금 반환 소송은 약 6개월 내외로 소요될 수 있습니다. 비용적으로는 소송비용 전체를 부담하는 것이 아니라 인지대, 수수료 등 부대비용 정도입니다.4. 계약 만료일에 보증금을 제때 받지 못해 발생하는 추가 비용과 정신적 피해에 대해서도 보상을 청구할 수 있습니다. 이는 소송을 통해 청구할 수 있으며, 소송을 제기한 후 이사를 나가게 되면 그 시점부터 발생하는 지연손해금을 청구할 수 있습니다.상황이 급박하고 스트레스가 많으실 것 같습니다. 제가 다 마음이 아프네요. 얼른 조속히 문제 해결되시길 바랍니다.
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Q. 아파트 매매후 1달후 하자가 발견되면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 하자 발견 시 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다 하자를 발견했다면, 사진이나 동영상으로 증거를 확보하세요. 매도인에게 문자, 이메일, 우편 등을 통해 하자 사실을 알리고, 손해배상 또는 계약 해지를 요청하세요. 매매 계약서에 하자에 관한 특약사항이 있다면, 그 내용에 따라 행동하세요. 예를 들어, ‘만약 이 집에 하자가 발생되었을 시 매도인이 책임진다’ 또는 '하자가 충분히 발생할 수 있는 가능성을 인지한 상태로 매수자가 매수를 진행한다’는 등의 조항이 있을 수 있습니다.결로현상으로 인한 벽지 누수의 경우, 하자의 성격과 원인을 정확히 파악한 후 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.
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Q. 주택을 공동 명의로 하면 주택담보 대출 받을 때 도움이 되는 것이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동 명의는 종합부동산세 부담을 줄일 수 있으며, 양도세 면제 혜택도 주요 장점 중 하나입니다. 특히, 고령자나 장기 보유자의 경우 더 큰 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 주택담보대출을 받을 때는 부부 공동 명의 시 단점이 더 많을 수 있습니다. 예를 들어, 아파트 담보대출을 받게 되면 부부의 서류를 모두 준비해야 하고, 대출을 받을 시 부부가 같이 은행에 방문해서 서류를 작성해야 하는 번거로움이 있습니다. 또한, 공동명의자 중 한 명의 신용상태가 좋지 않거나 소득이 낮을 경우 담보대출 비율이 낮게 나올 수도 있습니다. 따라서, 주택을 공동 명의로 할지 개인 명의로 할지 결정하기 전에, 장단점을 충분히 고려하고 상황에 맞는 최선의 선택을 하는 것이 중요합니다.