안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세사기 안 당하는 법은 무엇일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 할 때 주의해야 할 사항들을 알려드리겠습니다. 매물에 대한 등기부등본을 확인하여 실제 소유자가 누구인지, 부동산의 주소가 일치하는지, 저당권이나 전세권 등이 설정되어 있는지 확인하세요. 가능하면 집주인과 직접 계약을 하고, 대리인을 통해 계약할 경우 대리인의 신분증과 위임장, 집주인의 인감증명서를 확인하세요. 계약금과 잔금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 송금하고, 이체 내역을 잘 보관하세요. 계약서의 특약 조항을 꼼꼼히 확인하고, 불합리한 조항이 없는지 검토하세요. 계약 즉시 확정일자를 받고, 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 하세요. 전세보증보험에 가입하여 보증금을 보호하세요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증) 같은 기관의 보증상품을 비교해보고 가입하는 것이 좋습니다.이 외에도 부동산 중개인의 자격을 확인하고, 건물의 시설물에 하자가 없는지 체크하는 등의 추가적인 조치를 취하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 벤처기업직접시설 입주관련하여 몇가지 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.벤처기업 직접시설 분양권을 소유한 개인사업자가 있고, 입주하고자 하는 사람이 벤처기업일 경우, 벤처기업은 입주가 가능합니다. 세제 및 금융혜택은 벤처기업에게 제공되며, 이는 벤처기업이 벤처기업집적시설에 입주하는 경우 취득세, 등록세, 재산세 등의 과세특례를 받을 수 있기 때문입니다. 벤처기업집적시설에는 벤처기업 외에도 특정 조건을 충족하는 중소기업이 입주할 수 있습니다. 세제혜택을 받지 않더라도, 창업보육센터에 3년 이상 입주한 경력이 있는 중소기업 등은 입주할 수 있습니다. 개인사업자가 벤처기업집적시설에 무단으로 입주할 경우, 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 벤처기업집적시설의 입주 대상이 아닌 경우, 해당 기업이 입주하여 직접 사용하는 부분은 지방세특례제한법에 따른 감면 대상에서 제외되며, 이로 인해 발생하는 문제에 대해서는 법적 조치가 취해질 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 중도금대출 말고 자납은 대출로 못하는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 아파트 분양가의 일부를 자금으로 납부하는 것을 '자납’이라고 하며, 이는 대출이 아닌 본인의 자금으로 처리하는 것을 의미합니다. 중도금 대출은 분양가의 최대 60%까지 가능하며, 자납은 대출로 처리할 수 없는 경우가 일반적입니다.그러나, 중도금 대출을 실행한 후에는 최소 금액만 남겨두고 상환하는 방법으로 자납과 유사한 효과를 낼 수 있습니다. 즉, 중도금 대출을 받은 후 바로 상환하여 실질적으로 대출을 사용하지 않는 방식입니다. 생애최초주택자금대출의 경우, 입주 전 자납에 사용하는 것은 일반적으로 허용되지 않습니다. 생애최초주택자금대출은 주로 잔금 대출에 사용되며, 입주 시점에 대출이 가능합니다. 따라서, 입주 전 자납 부분에 대해서는 별도의 자금 계획이 필요할 수 있습니다.조금더 자세한 사항은 금융기관에 정확히 문의를 해보시는게 좋습니다.
부동산
Q. 타지에서 생활하는 자녀에게 고향에 있는 전.답 증여 가능한지
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자녀에게 고향에 있는 전답을 증여하는 것은 가능합니다. 증여는 당사자의 일방인 증여자가 무상으로 재산을 상대방인 수증자에게 수여하는 의사를 표시하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 민법상 계약입니다. 결혼 전후로 증여하는 것도 가능하며, 특별한 제한은 없습니다. 증여 시 재산의 평가액은 일반적으로 시가를 기준으로 합니다. 시가란 증여일 이전 6개월부터 증여일 이후 3개월 이내의 해당 재산의 매매가액, 유사재산의 매매가액, 감정평가액을 의미합니다. 시가를 확정할 수 없는 경우에는 공시가격이나 감정가격을 사용할 수 있습니다. 감정평가는 2개 이상을 받아 평균액을 적용해야 하지만, 공시가격이 10억 원 이하인 경우에는 감정평가액이 하나만 있어도 적용 가능합니다. 증여세 계산 시 고려해야 할 중요한 포인트는 증여재산의 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 증여세 부담이 달라질 수 있다는 점입니다. 따라서 증여를 계획하고 계시다면, 세무 전문가의 조언을 구하여 증여세 부담을 최적화하는 방안을 모색하는 것이 좋습니다. 또한, 증여 계약서 작성 시 부양의무 등의 조건을 명확히 기재하는 것이 중요합니다.사실 세금문제가 제일 골치 아플것으로 보입니다. 증여세와 상속세가 정말 잘못 맞으면 중과세이기 때문입니다.
부동산
Q. 담보대출 대략적으로 얼마나 나올지 알고싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 담보대출의 한도는 여러 요소에 따라 결정되며, 주요 고려 사항으로는 담보물의 가치, 대출자의 신용도, 소득 수준, 기존 부채 등이 있습니다. 오피스텔의 가치가 약 4억 3천만 원이라고 할 때, 대출 가능한 최대 금액은 일반적으로 담보물 가치의 70% 내외로 책정됩니다. 그러나 실제 대출 가능 금액은 금융기관의 심사 기준과 대출자의 신용 상태에 따라 달라질 수 있습니다.현재 실업급여를 받고 계시고, 최근에 카드론을 사용하셨다면, 이는 대출 심사에 영향을 줄 수 있습니다. 신용등급이 하락했을 경우, 대출 조건이 더 엄격해질 수 있으며, 대출 금리가 높아지거나 대출 한도가 낮아질 수 있습니다. 또한, 현재 소득이 없거나 불규칙한 경우, 대출 기관은 대출 가능 금액을 보수적으로 책정할 수 있습니다.오피스텔 담보대출의 경우, 대출 기간은 최대 30년 이내로 설정되며, 대출 금리는 최저 연 3.6%정도 부터입니다. 대출 신청 시 필요한 서류로는 신분증, 가족관계증명서, 재무제표 등이 있으며, 대출 심사를 통해 승인 여부가 결정됩니다.대출 한도를 정확히 계산하기 위해서는 금융기관의 상담을 통해 개인의 신용 상태와 소득 수준을 고려한 맞춤형 상담을 받는 것이 좋습니다.