안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 갭투자가 뭐고 어떤 식으로 이루어지나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 갭투자는 부동산 시장에서 매매가와 전세가의 차이(갭)를 이용하여 수익을 창출하는 투자 방식입니다. 이 방법은 투자자가 부동산을 직접 구매하는 것이 아니라, 전세계약을 승계받아 그 차이를 이용해 수익을 얻는 방식이죠. 예를 들어, 아파트의 매매가가 10억 원이고 전세가가 8억 원인 경우, 투자자는 2억 원의 '갭’을 활용하여 수익을 창출할 수 있습니다.기본적으로 전세계약이 체결된 아파트를 찾고, 해당 아파트의 매매가와 전세가를 비교하여 갭투자의 가능성을 판단합니다.전세계약을 승계받아 아파트를 저렴하게 구매한 후, 시세 상승 시 그 차이를 활용하거나, 전세계약을 승계받은 후 다시 높은 가격으로 전세를 내어 그 차이를 수익으로 취하는 방법입니다.갭투자는 부동산 시장의 변동성에 크게 영향을 받으며, 시장이 호황일 때는 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 불황일 때는 손실이 발생할 수도 있습니다.갭투자의 장점으로는 초기 투자금이 상대적으로 적게 들고, 다양한 투자 전략을 선택할 수 있으며, 시장 변동성에 대한 유연한 대응이 가능합니다. 단점은 세입자의 보증금 반환 부담, 시장의 불확실성, 세입자와의 관계 문제, 부채의 증가 등의 위험이 있습니다. 갭투자는 높은 수익률을 기대할 수 있는 반면, 여러 위험성도 동반하기 때문에 신중한 투자 결정이 필요합니다.
부동산
Q. 분양권 매매시 대출 관련 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 매매와 관련하여 대출을 받을 때, 일반적으로는 가능한 한 많은 금액을 대출받고, 이후에 목돈을 모아서 중도금 대출에 대한 수수료가 없는 시점에 상환하는 것이 일반적인 방법 중 하나입니다. 목돈을 많이 만들어 놓는 것이 좋은지에 대해서는 개인의 재정 상황과 투자 전략에 따라 다를 수 있습니다.
부동산
Q. 전세권설정과 전세보증보험 중 어느 것이 더 보증금을 지키기 안전한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권 설정과 전세보증보험은 각각 장단점이 있어서 상황에 따라 선택이 달라질 수 있습니다. 전세권 설정은 임대인의 동의가 필요하고, 한 번 설정하면 추가 비용 없이 장기간 보호를 받을 수 있지만, 강제경매를 신청할 경우 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 반면, 전세보증보험은 임대인의 동의 없이 가입할 수 있고, 전세금 반환 문제가 발생했을 때 빠르게 대응할 수 있지만, 매년 보증료를 지불해야 하는 단점이 있습니다.전세권 설정은 근저당권이 없는 경우에는 필요하지 않을 수 있으며, 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖추고 전세보증보험에 가입하는 것으로도 충분한 보호를 받을 수 있습니다. 하지만, 건물에 빚이 많거나 임대인의 신용도에 문제가 있을 것으로 우려된다면 전세권 설정이 더 안전할 수 있습니다.결국, 오빠께서는 해당 건물의 등기부등본을 확인하여 권리관계를 파악한 후, 전세권 설정이 필요한지, 아니면 전세보증보험만으로도 충분한지 결정하셔야 할 것 같습니다. 또한, 부동산 공인중개사를 통해 거래를 하셨다면, 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부도 확인할 수 있으니 이 점도 참고하시면 좋겠습니다.
부동산
Q. 아파트 1층이나 2층에 살때의 단점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.저층은 햇빛이 잘 들지 않아 집 내부가 어둡고, 곰팡이가 생길 가능성이 높습니다.저층은 도로나 공원, 주차장에 가까워 사생활 보호가 어려울 수 있습니다.차량이나 오토바이 소음, 밖에서 담배를 피우는 사람들의 냄새 등 외부 소음의 영향을 더 많이 받을 수 있습니다.지면과 가까운 위치 때문에 모기나 벌레가 더 쉽게 들어올 수 있습니다.저층은 습기가 많고, 장마철에는 우수관 역류의 위험이 있을 수 있습니다.이런 문제들이 있습니다. 하지만 어린 아이들과 함께 살기에는 저층이 더 좋을수 있습니다.어느정도는 소음을 일으켜도 괜찮은 부분은 있습니다.하지만 성인들이나 청소년이 포함된 가정은 저층은 조금 좋지 않은 환경이라 보입니다.
부동산
Q. 2층다가구주택 옥상방수비용은 단독으로하는지 아니면 전체가구가 같이해야하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.옥상 방수 문제는 공동주택의 공용 부분에 해당하기 때문에, 일반적으로는 건물에 거주하는 모든 세대가 비용을 분담하여 공사비를 충당해야 합니다. 공동주택법령에 따르면 장기수선 충당금으로 해결하는 것이 원칙이지만, 매월 납입하지 않는 다세대주택의 경우 전체 공사비를 세대별로 나눠서 부담해야 합니다.또한, 공동주택 전체의 경우 4/5 이상, 동별로는 2/3 이상의 동의를 얻어야 하며, 전용면적에 따라 분담금을 결정해야 합니다. 만약 누수가 발생하지 않은 가구도 있더라도, 결국은 전체 건물에 문제가 발생할 수 있으므로, 누수가 발생하지 않은 가구도 분담에 참여하는 것이 일반적입니다.비용 분담과 관련하여 주민들 간의 합의가 이루어지지 않는 경우 법적 절차를 통해 해결할 수도 있습니다. 이 경우, 법원에 지급명령 신청서를 제출하거나, 내용증명서를 보내는 등의 방법을 사용할 수 있습니다.따라서, 귀하의 경우에도 전체 가구가 비용을 분담하는 것이 일반적인 절차에 부합할 것으로 보입니다. 그러나 정확한 절차와 비용 분담에 대해서는 법적 자문을 구하거나, 관련 법령을 참조하시는 것이 좋을 것 같습니다. 대부분의 경우 공동주택은 방수는 공동의 자산(관리비등)을 충당하여 수리 및 보수를 합니다. 공유부분에 한해서 말이죠.그러므로 별도의 돈을 지불하고 옥상방수를 하실 의무는 없어보입니다.