안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 세컨하우스 건축시 건축사무소에서는 무슨업무를하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세컨하우스 건축을 위한 개발행위허가를 받으셨다면, 다음 단계로 건축사무소에서 진행할 업무는 주로 다음과 같습니다건축주의 요구와 현장 조건을 바탕으로 설계도면을 작성합니다. 이 과정에는 법규 검토와 건축주와의 협의가 포함됩니다.시공 과정에서 건물이 설계도면대로 제대로 지어지고 있는지 확인하고, 현장의 안전을 점검합니다.건축허가, 착공신고, 사용승인, 건축물대장 발급 등의 행정 업무를 처리합니다.건축사무소가 준공까지 모든 과정을 담당하는지 여부는 계약 내용에 따라 다릅니다. 일반적으로는 설계와 감리는 건축사무소가 담당하지만, 시공은 별도로 지정된 건설회사가 맡는 경우가 많습니다. 준공 이후에는 사용승인을 받기 위한 절차가 진행됩니다.감리는 건축물의 안전성과 품질을 보장하기 위해 필수적인 과정입니다. 전문 감리인이 시공 과정을 검토하여 문제점이나 미비한 부분을 발견하고 수정을 지시함으로써 건축물의 품질과 안전성을 높이는 역할을 합니다.따라서, 감리는 건축 과정에서 매우 중요한 역할을 하며, 필요한 경우가 대부분입니다. 감리의 필요성에 대해서는 건축사무소와 상의하여 결정하는 것이 좋습니다. 만약 감리를 원하지 않는 경우에도, 건축법이나 관련 규정에 따라 감리가 의무적으로 요구될 수 있으니 이 점도 확인해야 합니다.사실상 감리는 필수적이라고 보시는게 좋을듯 하네요.
부동산
Q. 전세 / 새로운 세입자가 안구해져서 계약 연장하자는데 조심할 부분이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장과 관련하여 몇 가지 주의사항을 고려하실 필요가 있습니다.기존 계약서에 2개월 연장 내용과 전세대출 이자 전액 지원에 대한 문구를 포함하여 새로 작성하는 것이 좋습니다. 이는 양 당사자 간의 합의를 명확히 하고, 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위함입니다.전세대출 연장신청은 은행과 상의하여 필요한 서류를 준비하고 절차를 따르셔야 합니다. 확정일자는 새로운 계약서에 대해 다시 받으셔야 하는데, 이는 임대차 계약의 우선순위를 확보하기 위함입니다. 인터넷 등기소를 통해 신청할 수 있습니다.만약 6월 2일에 다른 집으로 이사를 가실 예정이라면, 허그 반환 절차를 밟는 것이 나을 수 있습니다. 이는 계약 만료일 이후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우를 대비한 것입니다. 허그 반환 절차에 대해서는 해당 기관에 문의하시거나 온라인으로 정보를 찾아보실 수 있습니다.추가적으로, 계약 연장 시 전세보증보험 갱신 여부를 확인하고, 계약서에 모든 변경사항이 명시되어 있는지, 그리고 계약 연장에 따른 임대인과의 합의사항이 명확히 기록되어 있는지 확인하시는 것이 중요합니다. 또한, 계약 연장으로 인해 발생할 수 있는 세금 문제나 보험 관련 사항도 미리 알아보시는 것이 좋습니다.마지막으로, 계약 연장과 관련된 모든 절차는 계약 만료일 이전에 완료되어야 하므로, 시간에 여유를 두고 철저히 준비하시기 바랍니다. 아무쪼록 별탈 없이 계약 잘 이루어지시길 바랍니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권으로 인한 인상 협의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우, 임대인은 임대료를 최대 5%까지 인상할 수 있습니다. 이는 임대료 인상률 제한 규정에 의한 것으로, 임대인이 임대료를 인상할 경우 법적으로 최고 5%까지는 증액할 수 있지만, 5%를 초과하여 증액하면 법적으로 무효라는 의미입니다.그러나 임대료 인상과 관련하여, 계약 만료일 2개월 전에 세입자에게 통지하거나 협의하는 것이 일반적인 절차입니다. 만약 임대인이 이러한 통지나 협의 없이 임대료를 인상하려 한다면, 이는 주택임대차보호법의 절차를 따르지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 임대인과의 협의 없이 자동으로 5% 인상이 적용되는 것은 아니며, 임대료 인상에 대해서는 양측의 협의가 필요합니다.만약 협의가 이루어지지 않는 경우, 임대인과 임차인은 분쟁조정위원회나 법원을 통해 임대료 인상률에 대한 결정을 받을 수 있습니다. 임대료 인상에 대한 구체적인 사항은 해당 지역의 주택임대차보호법이나 변호사의 자문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다. 만약 더 자세한 정보가 필요하시다면, 법률 전문가에게 상담을 요청하시는 것을 추천드립니다.세상에 당연한건 없어요. 계약을 갱신할때 임대인이 임차인에게 임대료 인상을 요구할수는 있지만 협의가 없었는데 당연히 인상이 되는건 아닙니다. 10년이 지나도 임대료 인상없이 계속 유지하시는분들도 많습니다.이부분은 반드시 확인하시고 넘어가시길 바랍니다. 사전 협의없이 갱신이 진행했다면 그 기간만큼은 그냥 기존 임대료대로 진행되는게 맞다고 보여집니다.
부동산
Q. 공동명의에서 대출관련 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 상황에서 15억 원 가량의 주택을 매수하시려고 하고, 현금은 7억 원이 있으며, 나머지 8억 원을 대출받고자 하는 경우, 부부 공동명의로 주택을 구입할 때 대출 가능 여부는 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다.대출을 받을 때 공동명의의 경우, 부부가 모두 은행에 방문하여 서류를 작성해야 하고, 대출 가능 여부는 부부의 소득과 신용도, 그리고 은행의 대출 규정에 따라 결정됩니다. 대출 한도는 DSR(Debt Service Ratio, 총부채상환비율) 규제에 따라 산정되며, 부부합산소득을 기준으로 대출 가능액이 결정됩니다.공동명의 주택에 대한 대출을 받기 위해서는 대부분의 경우 나머지 명의자의 동의가 필요합니다. 만약 한 사람만 대출을 받고자 할 경우, 공동명의자의 동의가 반드시 필요하며, 이는 은행이나 금융기관의 정책에 따라 다를 수 있습니다. 또한, 공동명의자 중 한 명의 신용 상태가 좋지 않거나 소득이 낮을 경우 대출 비율이 낮아질 수 있습니다.따라서, 한 사람이 8억 원을 대출받는 것이 가능한지 여부는 해당 은행의 대출 조건, 부부의 소득과 신용도, 그리고 대출 규정을 충족하는지에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 상담을 위해서는 직접 은행에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.아무래도 대출액수가 엄청 높은 만큼 최대한 금리가 적은쪽으로 신중하게 알아보고 결정하시길 바랍니다.지금 금리가 조금 떨어졌다고는 하지만 그래도 8억정도 대출을 받게되면 그 이자도 상당할것으로 보여집니다.물론 30년 만기로 하시겠지만 그래도 신중히 이자율 0.1%라도 더 싼곳을 꼼꼼히 체크하고 결정하시길 바랍니다.
부동산
Q. 제가 토지이용 승낙하면 건설사에서 개발계획승인, 건축사업승인까지 소요기간?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지이용 승낙 후 개발계획승인과 건축사업승인까지의 소요 기간은 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 토지개발사업은 다음과 같은 단계를 거치게 됩니다1.지구단위계획 입안 2.지구단위계획 승인 3. 조합설립 인가 4.사업계획 신청 5.사업계획 승인 6. 착공 7. 준공각 단계별로 토지확보비율의 조건이 있으며, 지구단위계획 승인을 받기 위해서는 사업지의 2/3 이상의 토지소유주들의 승낙이 필요하고, 조합설립 인가를 받으려면 토지 소유주의 80% 이상의 승낙이 필요합니다.토지사용 승낙서는 소유권 등기이전 없이 토지사용에 대한 승낙의 의사표시를 문서로 작성한 것으로, 이를 통해 개발행위(사업승인 또는 건축허가)를 진행할 수 있게 됩니다.사업상의 사용승인 및 허가에 있어 막히는 부분이 있으시면 민원센터에 문의하시면 됩니다.