안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 상가를 임차하여 가게을 운영하고 있는 자영업자입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인이 변경되는 경우, 기존 임차인의 지위는 그대로 유지됩니다. 주택임대차보호법에 따라 새로운 임대인이 승계하게 되기 때문입니다. 이는 확정일자와 전입신고의 요건을 충족해야 합니다. 새로운 임대인분에게 계약이 승계되면 임차 보증금은 임대차 계약이 종료될 때 새로운 임대인에게 반환됩니다.따라서, 임차인만 변경하는 경우에는 기존 계약서를 그대로 유지하고 새로운 임차인의 정보를 추가하여 확인하시면 됩니다. 새로운 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 확정일자도 이미 승계되었기 때문에 그대로 유지하시면 됩니다. 다만, 증액이 필요한 경우에는 해당 부분에 대해서만 새로운 계약서를 작성하시면 됩니다.
부동산
Q. 현재 전세 거주중이고 계약 만료전 집주인분께서 이사가기를 원하십니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인분과의 상황은 꽤 복잡한 것 같습니다. 이사비용과 관련하여 일반적인 원칙을 고려해보겠습니다.이사비용은 누가 부담해야 하는가?일반적으로, 전세 계약 만료 전에 집주인이 이사를 원한다면, 이사비용은 집주인이 부담하는 것이 일반적입니다. 집주인이 건물을 파셔서 다시 지어서 임대주택으로 사용하려고 한다면, 이는 집주인의 사정이므로 이사비용은 집주인이 지불해야 합니다.이사비용을 받을 수 있는 경우일부 국가나 지역에서는 집주인이 이사를 원할 때 이사비용을 세입자에게 청구할 수 있는 경우도 있습니다. 하지만 이는 지역 법규와 계약 조항에 따라 다를 수 있습니다. 따라서 해당 규정을 확인해야 합니다.계약서 확인계약서에 이사비용에 대한 언급이 있는지 확인해 보세요. 계약서에 명시된 내용이 이사비용에 대한 결정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.법적 조언이런 상황에서는 법적인 조언을 받는 것이 좋습니다. 지역의 임대법이나 규정을 숙지하고, 법률 전문가와 상담하여 진행하는 것이 좋습니다.요약하자면, 일반적으로 집주인이 이사를 원하면 이사비용은 집주인이 부담해야 하지만, 상황에 따라 다를 수 있으므로 법적인 조언을 받는 것이 좋습니다
부동산
Q. 관리비를 기존 임차인,신규임차인 구분해서 받을수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트나 상가의 관리비는 일반적으로 공동주택관리법에 근거하여 정해지며, 관리규약을 통해 관리비를 납부하는 주체가 결정됩니다. 관리비 납부 주체와 관리규약:공동주택관리법 제21조에 따르면 아파트와 프라자상가의 경우 건물에 대한 관리를 위한 관리규약을 가지고 있습니다.관리규약은 아파트의 '입주자 등’이 아파트의 유지와 관리를 위한 관리비를 관리주체에게 납부해야 한다고 규정하고 있습니다.'입주자 등’은 입주자와 사용자를 의미하며, 여기에는 소유자도 포함됩니다. 따라서 소유자도 미납한 관리비를 부담하게 됩니다.신규 임차인과 기존 임차인의 관리비 차등 계약:관리비를 차등하여 계약하는 것은 법적으로 문제가 없습니다.예를 들어, 기존 임차인의 관리비가 5만원이고 신규 임차인의 경우 10만원으로 계약한다면, 이는 관리규약에 따라 가능한 절차입니다.구분소유자의 책임:구분소유자는 전유부분의 사용여부와 상관없이 공용부분의 관리비를 부담해야 합니다.그러나 임차인이 미납한 관리비가 전기요금이나 수도요금과 같은 사용료인 경우, 임차인이 개인적으로 사용한 금액이기 때문에 구분소유자가 부담할 이유가 없습니다.요약하자면, 관리비를 차등하여 계약하는 것은 가능하며, 구분소유자도 미납한 관리비에 대해 책임을 지게 됩니다.
부동산
Q. 전세계약 끝나갈때쯤 집주인이 재계약 물어보면 이건 묵시적갱신 아닌거죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 1개월(또는 2개월) 전까지의 기간 내에 서로 임대차계약에 관하여 조율이 없을 시에 만기 이후로도 계약이 연장되는 것을 의미합니다.따라서 집주인이 만기가 다가올 때 연락하여 연장 여부를 물어본 경우, 이는 묵시적 갱신이 아닙니다. 묵시적 갱신은 양측이 조율하지 않았을 때 자동으로 발생하는 것이지만, 집주인이 직접 물어보는 상황에서는 묵시적 갱신이 아닙니다.연장된 경우, 따로 계약서를 새로 작성하지 않았다면 기존 계약 조건이 그대로 유지됩니다. 따라서 2년 더 연장되었으므로 2년 안에 나가게 된다면 복비는 세입자(당신)가 부담해야 합니다. 하지만 이는 법적 상황에 따라 다를 수 있으므로 정확한 상황을 확인하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 임차 재연장시 계약서 작성시 부동산 안거치고 작성여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 임대 계약서를 작성할 때 부동산 사무소를 거치지 않고 직접 작성하는 것이 가능합니다. 다만, 몇 가지 주의사항을 지켜야 합니다. 계약서 작성 전에 인적사항 확인하기:매수인과 매도인의 인적사항을 확인해야 합니다. 주민등록번호와 이름이 일치하는지 확인하고, 대리인이라면 대리인의 신분증도 확인해야 합니다.미성년자 소유주의 경우 법정대리인의 동의서가 필요합니다.부동산 주소와 정보 확인하기:토지, 건물 등기부등본, 건축물관리대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 확인해야 합니다.무허가 건물인지, 과세가 다 납부되어 있는지, 임대차계약이 있는지, 물리적 하자가 없는지 등을 확인해야 합니다.표준 매매계약서 사용하기:법원에서는 매수인과 매도인에게 불리한 조항이 포함되지 않도록 "표준 매매계약서"를 만들어 놓았습니다. 이 표준 매매계약서를 활용하면 필요한 내용을 정확하게 작성할 수 있습니다.계약금은 한글과 숫자를 모두 이용해서 기입해야 하며, 일반적으로 계약금은 10%, 중도금과 잔금은 45%로 정하는 경우가 많습니다.계약서 특약사항 확인하기:부동산 계약서에는 특약사항을 포함할 수 있습니다. 예를 들어, 은행에서 중소기업 전세대출 심사결과 대출이 불가하다면 임대인은 임차인에게 계약금을 전액 반환한다는 특약을 추가할 수 있습니다.특약사항은 분쟁을 미연에 방지하기 위해 작성하는 것이 좋습니다.중도금 및 잔금을 입금하기 전에 등기부등본 확인하기:부동산 매매과정에서 큰 돈이 이동하므로 등기부등본에 다른 변화가 없었는지 반드시 확인해야 합니다.임대차계약을 할 경우 계약서를 작성한 날에 근저당 설정이 없었는데, 잔금을 치루는 날에 대출이 발생하는 경우가 있을 수 있으므로 당일에 꼼꼼하게 확인해보는 것이 좋습니다.이러한 사항을 유의하면서 부동산 임대계약서를 작성하시면 됩니다.