안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 재개발 투자 물건에 대해 정합성을 따져볼때..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발이나 재건축 투자를 고려할 때, 용적율과 건폐율은 중요한 개념입니다. 이 두 지표는 부동산 건설 검토, 주거 환경, 부동산 자산 가치 평가에 영향을 미치는 주요 요소입니다.용적율 (FAR - Floor Area Ratio): 이 개념은 건물의 지상층 바닥 면적을 해당 건물이 건설된 부지 면적으로 나눈 값입니다. 용적율이 높을수록 고층 빌딩이 될 가능성이 높아집니다. 주차장, 안전지대, 특히 지하층, 지상층 등 일부 구역은 계산에서 제외됩니다.건폐율 (BCR - Building Coverage Ratio): 이 비율은 한정된 땅 내에서 건물을 횡적으로 활용할 수 있는 토지의 비율을 정의합니다. 건폐율이 높아질수록 건물이 밀집되어 답답해지고, 너무 낮다면 집과 집 간의 거리가 멀어 쾌적해집니다. 적절한 건폐율을 결정하는 것은 교통, 환경 문제, 주거 고려 사항과 같은 사회적 요인뿐만 아니라 건설이 이루어지는 지반의 안정성과 같은 중요한 안전 고려 사항의 영향을 고려해야 합니다.일반적으로 재건축 아파트의 경우, 용적율이 150% 미만인 경우에 사업성이 나온다고 판단됩니다.
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Q. 즉석판매제조가공업 인허가 받으려면 화장실이 필수인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.즉석판매제조·가공업을 인허가 받으려면 화장실이 필수 사항입니다. 화장실 위치: 화장실은 작업장에 영향을 미치지 않는 곳에 설치되어야 합니다.수세식 화장실: 정화조를 갖춘 수세식 화장실을 설치해야 합니다. 다만, 상·하수도가 설치되지 않은 지역에서는 수세식이 아닌 화장실을 설치할 수 있습니다.수세식이 아닌 화장실 설치 시: 변기의 뚜껑과 환기시설을 갖추어야 합니다.즉석판매제조·가공업을 영위하려는 경우, 이러한 시설 기준을 준수해야 합니다. 화장실은 위생과 고객 편의를 위해 필수적인 요소입니다.
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Q. 부동산에서 다가구 다세대는 무슨 차이인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 용어 중에서 다가구 주택과 다세대 주택은 실제 외관상으로 비슷해 혼동하기 쉽습니다. 그러나 이 둘은 소유권과 구조 면에서 차이가 있습니다. 다가구 주택:소유자: 건물 자체를 1인이 소유합니다.구조: 집주인이 있고 나머지 호수를 임대하는 경우입니다. 주택의 크기는 원룸 또는 2룸 정도로 작을 수 있습니다.소유권: 건물 전체에 대한 등기만 존재하며, 각 호실별로 독립적인 등기가 되어 있지 않습니다.세금 혜택: 양도세, 종부세, 임대수익에서 1가구 1세대 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.다세대 주택:소유자: 한 건물에 '다수의 세대’가 거주할 수 있도록 주거공간이 별도로 분리되어 있는 주택입니다.구조: 건물 내에 다수의 세대가 살 수 있도록 건축한 4층 이하의 영구건물입니다. 각 세대별로 방, 주방, 화장실, 현관이 확보되어야 하며, 1세대 최소 면적은 20m² 이상이어야 합니다.소유권: 각 호수마다 소유주가 다른 공동주택입니다. 세대별로 집주인이 다르기 때문에 등기부등본을 열람할 경우 각 호실별로 열람이 가능하며, 각 호수별로 매매나 분양이 가능합니다. 다세대 주택은 건축법상 공동주택으로 분류되며, 흔히 '빌라’라고 부르는 것이 대표적입니다.요약: 다가구 주택은 건물 자체를 1인이 소유하고, 다세대 주택은 각 호수별로 소유자가 다른 공동주택입니다.
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Q. 전세 2년 계약 후 2년 계약만료가 되지 않은 시점에서 임대인이 본인이 거주한다고 나가라고 하면 비워줘야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.최초에 전세계약 기간을 1년으로 했다면?주택임대차보호법 제4호에 따르면, 기간을 정하지 않은 임대차계약이나 2년 미만의 임대차계약은 그 기간을 2년으로 본다는 내용이 있습니다.결론적으로 1년짜리 임대차계약을 했다 하더라도 임차인은 2년 거주를 주장할 수 있습니다.따라서, 1년 계약시에는 1년 뒤 보증금 반환 요청을 할 수도 있고, 주택임대차보호법을 근거로 2년 동안 거주할 권리를 주장할 수도 있습니다. (임대인은 2년 주장 불가)묵시적 연장이 된 경우 기간은?묵시적 연장이란 임대인과 임차인 모두 별도의 통보 없이 계약이 연장된 것을 말합니다.묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 2년이란 계약 기간을 다시 채우지 않고 3개월 전에만 계약해지 통보를 하고 보증금 반환 요청을 할 수 있습니다.계약 갱신청구권을 사용한 경우 주장할 수 있는 기간은?계약 갱신청구권을 사용한 경우 또한 2년 거주를 주장할 수 있습니다.또한 묵시적 갱신과 동일하게 3개월 전에 계약해지 통보를 한다면 임대인은 보증금 반환 의무가 생기게 됩니다.단, 계약 갱신청구권은 집주인 실거주 등의 이유로 거절 당할 수 있습니다.전세계약 만료 전 이사를 해야 하는 경우임차인이 계약 기간이 끝나기 전에 이사를 해야 하는 경우, 일반적으로 임대인에게 중개수수료를 지불 후, 다음 세입자가 구해진 뒤에 해지를 하게 됩니다.집주인이 전세계약 전 퇴거 요청을 하는 경우원칙적으로, 계약 기간이 끝나지 않았기 때문에 요청에 따라 줄 필요가 없습니다.하지만 이사비 명목으로 비용을 받게 된다면 합의하에 계약해지를 한 것으로 보고 있습니다.요약하자면, 상황에 따라 세입자가 일방적으로 갱신 계약을 해지할 수도 있고, 그 반대로 집주인 주장이 받아들여질 수도 있습니다.
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Q. 한동짜리 아파트의 장점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한동짜리 아파트는 한 채의 건물에 한 가구만 살 수 있는 아파트를 말합니다. 가격이 상대적으로 저렴: 한동짜리 아파트는 대단지 아파트에 비해 동일한 면적에서 거래 가격이 저렴합니다.편리한 교통과 생활: 중대형 단지에 비해 매매가가 낮아서 편리한 교통과 생활이 가능합니다.보안상 유리: 출입인원 등이 제한적이기 때문에 외부 인원 출입이 자유롭지 않아 보안상 유리할 수 있습니다.나홀로 살기에 적합: 나홀로 살기에 적합한 공간입니다.그러나 한동짜리 아파트의 단점도 고려해야 합니다:가치상승 제한: 대단지 아파트에 비해 가치상승이 제한적일 수 있습니다.높은 관리비: 관리비가 대단지보다 비싸다는 점을 감안하셔야 합니다.커뮤니티 시설 부족: 단지 내외부 커뮤니티 시설이 대단지에 비해 부족할 수 있습니다.거래량 부족: 나홀로 아파트는 거래량이 적어 가격 변동을 확인하기 어려울 수 있습니다.따라서 구매를 고려하실 때 이러한 장단점을 고려하시면 좋겠습니다.